旭辉: 专注“刚需“、“高周转”,全年业绩有望再创新高
CRIC研究中心分析师/沈晓玲、朱一鸣、戴成路
上半年销售同比大增近一倍,全年业绩预计将创历史新高
旭辉上半年销售72亿元,同比大增96%,完成年度目标57%,高于去年同期的46%。由于去化良好,所以管理层把年度目标从125亿元提高到140亿元。以下半年150亿元的货值和上半年70%的去化率,预计全年的业绩将轻松超越新目标,达到集团销售业绩历史新高。
集团在2012年依靠高速增长(同比+75%)的业绩首次进入CRIC中国房企销售Top50榜单,当年销售金额排名44位。随后集团成功在港交所上市(884.HK),融资17亿港元。成功上市推动集团在今年上半年销售增长更为迅猛,排名继续提升,达到37位。业绩提升一方面是靠高周转策略,成交量增长显著(同比+66%),达到72万平米,排名29位;另一方面与集团在一二线城市提供刚需住房的战略密切相关。集团管理层表示,将继续执行刚需定位和高周转(今年项目拿地开盘时间间隔又缩短了一个月)的战略。
深耕扩张同步进行,联合开发省现金
继2011年后,集团在今年又大举拿地,仅上半年就获得11幅,新进入两个城市(杭州、武汉),总建筑面积150万方,楼板价5,600元/米,远高于集团总土地储备平均楼板价2,900元/平米。不过集团管理层表示,未来土地成本会控制在房价的30%以下。高楼板价主要是由上海和北京的一些项目所引起。好在所拿地块中,有六块是合作项目,所以总土地出让金仅为47亿元。合作方主要是绿地集团和恒基中国。管理层表示,未来的拿地区域方面,会深耕原有的城市,每年会新进入1到2个刚性需求充裕的城市,但是会减少热点城市的拿地,加大项目兼并收购的力度,特别是那些支付压力不大、可分期支付的项目。
截止2013年上半年底,集团土地储备770万平米(同比升45%),其中权益部分650万平米(同比升25%)。权益部分增幅较小是因为当期所获土地有一半是联合开发,这符合目前的业内趋势。从结构来看,长三角依然超过一半,环渤海和中西部以2:1的大概比例占据剩余面积。另外,中小户型的住宅占据63%,商业占据19%,和当期的销售结构类似,体现集团当期表现和中长期规划一致。
刚需定位抑制盈利水平,未来将适度提高财务杠杆,继续高周转
旭辉上半年确认收入同比大增141%,主要是因为2012年合约销售大增76%。依此逻辑,2013年的强劲销售将持续推高今年全年和明年的收入。产品的刚需定位使毛利率长期受到抑制,保持在30%以下,当期仅25%左右。不过,由于今年上半年合约销售均价同比增长20%至1万元/平左右,这将使全年和明年的毛利率有所上升。
今年上半年净负债率67.4%,较去年年末略有上升。按照集团的构想,未来会继续加大财务杠杆,扩大企业规模,将净负债率提升到70%-80%的水平。虽然企业将会适度提高净负债率,但是企业现金流依然有保障。目前企业短期债务压力很小,现金短债比达3.0;且长短期债务比为4.2,负债结构较为合理。更值得一提的是,如果企业继续融资,亦更多会考虑利率较低的海外融资,据统计目前海外融资比重已达15%,较去年同期增加10多个百分点。
我们预计,旭辉集团将维持“刚需+轻资产+高周转”的协同模式,适度增加负债比例,采取合作拿地开发模式快速扩大企业土地规模,为企业业绩的持续快速增长提供坚固的基础。
补充说明:此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评,后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出,敬请关注!
分析师简介
沈晓玲 CRIC研究中心企业研究经理,擅长房地产企业战略、应急策略研究
朱一鸣 CRIC研究中心企业研究经理,擅长房地产企业战略、融资及财务分析
戴成路 房产分析师,专长于香港内房股分析和中国人口及城镇化研究
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