投资性房地产在税法上是否可以提折旧?
有很多财务人员认为,投资性房地产属于投资,因而在税法上不能计提折旧,因为计提折旧就等于投资成本在税前扣除了,而税法规定投资持有期间投资成本是不能扣除的。针对这一说法,笔者谈谈自己的看法,供同行们交流.
根据会计准则规定,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。主要包括以下三个:1.已出租的土地使用权2.已出租的建筑物.3.持有并准备增值后转让的土地使用权。
按投资性房地产准则规定,投资性房地产的后续计量有两种,成本模式和公允价值模式。
按成本模式进行后续计量时,可以比照固定资产进行核算;做为投资性房地产的土地使用权,按成本模式进行后续计量时,可以比照无形资产进行核算。与固定资产和无形资产一样,要计提折旧(摊销)和减值准备。
采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧,不再进行摊销,也不需要计提减值准备。但公允价值变动要计入当期损益。
下面我们要讨论的是,如果企业采用的是成本模式,那么计提的折旧和摊销可否税前扣除?如果采用的是公允价值模式,税法上可否计提折旧进行纳税调整 首先看成本模式,会计上允许计提折旧,税法是否可以扣除呢?根据企业所得税法第八条规定,企业实际发生的与生产经营有关的合理的成本、费用、税金和损失可以税前扣除。投资性房地产以房屋为例,只有对外出租的房屋才属于投资从性房地产,租金是投资性房的产取得的收入,折旧则是与取得该收入相关的成本,根据上述规定,完全符合税前扣除的条件,所以成本计量模式下会计上计提的折旧税法也应允许扣除,二者没有差异。
再看一下公允价值计量模式,会计上规定,公允价值模式不再计提折旧和摊销,但公允价值的变动则要计入当期损益。会计上之所以不计提折旧了,是因为公允价值变动就反映了投资性房地产的价值的变动情况,也就无需再计提折旧了。
那么税法上可不可以提折旧呢?笔者认为,税法上可以计提折旧,原因有二:
第一,因为税法并不承认会计上的公允价值变动损益,公允价值升高,会计上确认的收益,税法并不要求其纳税,同样,公允价值下降会计上确认的损失,税法也不允许税前扣除,这样看来税法根本不考虑公允价值变动的问题。如果不允许计提折旧,那么出租房屋的成本如何体现呢?这显然不符合权责发生制原则和实际发生原则。 第二,既然税法不承认公允价值变动,则在税法上两种价量模式都是一样的,如同成本价量模式的原理一样,租金是投资性房的产取得的收入,只有计提折旧才有可配比的成本,这无论对于纳税人还是税务机关都是公平合理的。
综上所述,投资性房地产无论会计上采用何种计量模式,税法上都可以按照规定计提折旧并税前扣除,如果会计上没有计提折旧,则汇算清缴时可以做纳税调减
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