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这是一篇今年年初三四月份曾经递给万达个别人员的私信，当时万达离开业尚早，有些实际情况已然发生变化。有些时候当局者迷，旁观者清。作为一个万达的局外人，我希望万达确实能够带动安阳的城市发展，所以出此文。本人原创，所以此时发在论坛也应当无不妥。稍长，请耐心阅看
引言：
万达广场在安阳城市核心正拔地而起， 随着2015年7月（根据相关媒体报道）、正式开业，相信万达广场必将载入安阳城市发展史册，开启新的商业时代，重塑城市商业格局。
“业态最全的，规模最大的城市综合体；”
最快的建设进度；最快的销售进度；最快的开业周期；最先进的经营模式……
第一家麦当劳、第一家必胜客、第一家星巴克、第一家国际快时尚品牌Zara、H&M、GAP、优衣库、无印良品……（后记：事实是，以上品牌只来了目前只来了必胜客）
这些标语或是憧憬令安阳的消费者翘首以盼，恨不得立即能去体验。对于万达广场，这些“之最、第一”的背后，更直接的是难言的巨大压力，是从现在到开业，乃至开业之后，万达广场在安阳所可能面临的诸多问题。
以下仅是个人的一些判断，不妥之处敬请包涵、批评指正。
1、商业地产专业人才团队的缺乏
作为中国最大，扩张最快的商业地产企业，说万达广场是商业地产人才的黄埔军校并不夸张。万达当然有大量的专业人才，但这两年，尤其是明年，根据媒体报道，随安阳万达广场几乎同期开业的还有二十多家。相应的对人才的需求出现爆发式增长。而看看如今安阳的商业发展状况，能符合万达要求的本地合适的高级人才屈指可数。其次，对于安阳这样一个相对落后，生态环境品质不佳的内陆城市来说，吸引外地人才来安，万达广场需要额外一笔不小的投入，并且依然面临着人生地不熟的尴尬。
2、 万达广场经营业态与安阳市民的消费习惯是否匹配
（1）作为主力店的快时尚品牌在安阳的接受度有多高
万达的订单地产模式，“只选商而不招商”，对于万达广场的自持商业满场开业是不用怀疑的。但问题是这些业态、品牌能否匹配安阳的消费习惯与能力。我曾经专门去郑州中原万达广场体验。作为万达主打的快时尚品牌，在安阳到底有多大的市场，可能还是有疑问的。同样的价格在北京、上海就是一般上班族、小白领的消费水平。在郑州也不乏大批的青年目标客群。但是在安阳， H&M、Zara、优衣库、无印良品（我个人比较喜欢的品牌）能否火爆（也可能一个类似品牌都没有引进），可能还需要观察以及一定的培育期，进入安阳多年的Jackjones、Veromoda、也不乏关店之举。相对而言，万达室内步行街、万达百货的大多数品牌，打折或是常态，价格是王道。原因两个字：电商。
（2）餐饮美食街可能面临工作日人流不足的局面
最值得期待的，也是最聚人气的，还是餐饮。观察安阳如今的凯德广场（沃尔玛），万达的美食街火爆并不难。可相比较而言，沃尔玛地处成熟商圈，同时其引进的是安阳缺少的一些知名连锁餐饮品牌，很受青年与家庭客群欢迎。但万达的美食街面临的困难，第一是需要中午在外就餐的工作人群不足，万达所处区位除了自身写字楼外，还没有大量的写字楼人群。义乌那边有很多的就餐需求，但目前义乌上面也有不少中低档餐厅。万达至多能分流部分中档客流，而东区大量的政府办公人员基本都住在附近的公务员小区，中午很少在外就餐。第二，德隆街（目前安阳最集中的美食街）对万达的竞争压力很大，是上楼就餐还是在路边停车就餐，从目前来看，安阳的消费习惯偏向于后者，未来万达广场整体的吸客能力、以及其他便利性（如停车）可能带来大量餐饮客源。因此，不难想象，周末万达美食街的人气火爆，需要积极应对的是工作日人流不足的问题。
（3）娱乐业态的性价比与价格决定竞争力
大歌星KTV、万达影城、儿童游乐场、大玩家等业态品质吸引力不足怀疑，只要价格合适，当能取得不错业绩，问题是在面临周边激烈的市场竞争环境中，如何快速提高市场占有率，并迅速从对手那里抢客户。
（4）大超市面临竞争压力也不小
其实应当是万达人气较旺的一个主力店，但北面有麦多、西面有丹尼斯，竞争压力也不小。
（5）写字楼、Soho公寓很可能面临出租不利的局面
如果投资回报率比较可观（比如北京），万达也不会一卖到底。无论是已经售罄还是即将售罄，都不能掩盖其背后的隐忧，招租不利。当然，主要风险已不在万达手中。但投资者如果面对长期难以出租或者较低的租金水平时，就会对万达广场后期的物业管理产生不满，进而影响整体运营。安阳不是不需要写字楼，而是如此多高等级的写字楼供过于求。
（6）五星级酒店短期内盈利艰难
个人认为，从投资回报以及安阳目前的酒店行情和所处位置，万达广场如果能开两个商务型（或者精品）酒店更有市场，否则入不敷出可能是这个五星级酒店长期面临的尴尬局面。看看华强建国、迎宾馆、文化宫旁的最佳西方酒店可知安阳五星级酒店的困境（200多元的客房，够成本吗？）。有一个建议可以考虑，如果能吸引目前来安阳每年近十万人次的韩国游客，或许是个不错的营销策略。
（7）住宅，投资比重有多大？空置率高？住宅用作商业？
万达华府，在大商业开业前后，能够以目标价格把住宅卖完就是胜利。至于投资与自住的比例，即使是安阳在售盘中最高，也不用太担心，大不了少收点物业费，入住率对万达来说不是大问题。
（8）室外步行街：万达如何运营如此大规模的个体散铺？
即使全部售出，万达整体运营在其中到底能扮演何种角色，是其成败的关键因素。如何调整投资者整体的长远收益与个体的短期利益，塑造高品质的公共空间以及管理好不同的业态组合，是万达在金街成功中所扮演的不可或缺的角色。
3、万达广场的外部竞争环境：从过剩到洗牌，万达树立新商业标杆
总体局面：以万达广场自持的核心大商业为对象，十几万的体量规模，多元的复合业态，在安阳目前没有同等量级，直接的竞争对手。但规模与多元的业态不等于成功，激烈的竞争是万达无可回避的。
作为城市中心型商业来看，从消费需求来看，目前全市的购物中心竞争正进入白热化，供过于求、优胜劣汰、适者生存的趋势明显。
老城商业区：围绕彰德路、文峰中路、东风路、人民大道，这四条主干路围合成的城市商业中心区，以丹尼斯为首的老商家生存面临转型，新商家已经是如雨后春笋。
古城里面，文峰中路上的南大街改造、文峰汇十二府、文峰旺角，主打古城历史文化特色，增强休闲体验业态，与古城历史文化旅游相互促进。
往东一点的龙跃新时代，最近又重启动工，规模不小，具体运营如何还待观察。
彰德路上的银座，以及正在建设的彰德天阶、U乐广场，文峰汇，临近火车站的巨大人流，商业氛围进一步增强。若招商、运营比较成功，U乐广场可以相当程度满足部分铁西以及洹河北岸消费者的休闲购物需求。
红旗路沿线有新建的万象城、不断调整业态的沃尔玛，原来的第一大道、连同附近的北大街，唐子巷，尤其是沃尔玛，在安阳目前首屈一指的运营能力，在业态上可以说是万达广场的缩小版。新老商家一场混战不可避免，同时也将进一步增强该区域的中心性。这一带吃喝玩乐住，各种业态应有尽有，只是缺乏整体性。
开发区：平原路环岛上的华强新天地，已经进入开业阶段，该项目填补了开发区大型商业的空白。同时多元的业态也基本可以满足当地周边居民日常以及周末休闲需求，尤其其紧邻师范学院，一定程度上截留部分万达的客源。
东区：万达的客群辐射区域为安阳市区，甚至包括汤阴及安阳县区的有车族。但最主要的客群还是东区（东工路向西到高铁站）这片区域。在这里，大型商业还是空白。麦多自然不是万达的对手，至多分流一部分万达超市部分的客流。而义乌商贸城，主要经营业态与档次也与万达差一截。倒是义乌旁的丹尼斯、数个KTV、横店影院与万达直面竞争。至于尚未开业的大美城，以及世贸中心，前者虽说占据了个好的社区商业中心的位置，但进度实在不敢恭维。后者现在宣传的什么香港免税之类的让人觉得就是个旅游纪念品店。
结论：以万达的体量、业态、运营能力，前景还是乐观的。万达广场重塑安阳商业格局是可以期待的，从全市的商业格局来看，随着万达商圈的形成，单中心将成为双中心，并且这个双中心有可能继续分化。
从商业个体来看，随着万达开业，“一大多小”的商业中心，竞争格局必将白热化。对于新老丹尼斯、银座必然要做业态转型之路，而将开业的新商业个体在业态招商、环境塑造上必须突出特色，否则前途叵测。当商业过剩成为常态，尤其是万达这条大鲶鱼下水，一场你死我活的竞争不可避免。整体来看，安阳老城的商业中心，需要抱团取暖，同时不断调整优化自己的业态，增强运营能力，方是万达的对手。而万达最大的对手不是别人，而是自己，如何满足甚至引导，改变安阳消费者的消费习惯，让大家走近万达。
4、万达广场周边不利的环境与交通可达性
（1）道路可达性不佳，周边交通拥堵
这可能是万达广场未来运营当中最需要关注的一个外部问题。万达广场未来交通拥堵的境况，现在就可看出一些端倪了。中华路是一条城市景观 主干 过境道路，在安阳的地位，有点像北京的长安街。仅从这点看，能让万达广场在中华路上开口，同时南北有两条小支路，足以体现万达广场的特殊性。即使如此，困难依然很多。永明路在德隆街处成为一条断头路，向南不通。德隆街到此往东也不通。文明大道是一条东西贯通的主干道。目前高峰期，这个路口已经拥堵不堪。万达广场一开业，伴随着周边多个小区入住率进一步提高，尤其是中华路沿线，在道路通行能力不变的情况下，拥堵更成为常态。
万达广场开业后，南北两侧的支路东西方向都不通，还是基本依靠中华路与永明路，最多就是德隆街能分担一些西面的客流。中间有个地块，还不能直接到达万达。交通顺畅是万达客流的一个重要保障。
（2）公交线路配套不足、覆盖范围小、运营时间短
从目前来看，万达广场前中华路上，虽说是城市中轴，但通过项目的公交车并不多，干线公交更少。文明大道，永明路上有几条途径此处到达高铁站的线路。但这些线路的覆盖区域还是稍显不足。未来万达广场需积极协调公交公司，增强其可达性。一定要有直达开发区，连接各大院校的线路；直达洹河两岸、铁西主要生活区的公交线路。
运营时间是硬伤，估计安阳是万达广场所在城市中公交运营时间最短的。哪怕万达贴腰包，买广告也要补贴能直达万达，同时延长运营时间的线路（尤其是周末），最起码要和大商业晚上关门时间匹配。
（3）周边景观不佳，开放空间连续性差
万达广场虽说是城市黄金地段，但它与市府广场之间隔一条文明大道，外加一个会展中心和一片荒芜的体育用地。项目的可达性就打了折扣。尤其是后者，一片废墟，挡在万达广场前面，无论是景观、视线、还是风水都不利。强烈建议万达广场跟政府谈判将其盘活。哪怕先修个广场，弄点停车位，对万达广场的可达性都会有很好的提升。而西侧万达广场主入口退后中华路红线过小，缺少室外活动的场地，并不利于客流的汇集，同时距离十字路口过近，视觉上易达，但人流、车流不易达。
私家车是万达广场消费力最强的客群，如果可达性、停车体验也不好、公交、步行过来玩的市民也不便，消费者会用脚投票的。无论万达内部的动线多么合理，如果外部动线不理想的话，效果必然大打折扣。
总结：
配置好中高级商业地产人才；不断满足、引导安阳消费需求，提升顾客粘性；优化周边的交通与景观环境。
万达当之无愧中国商业地产第一!
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