杨伟律师 2014/06/12 08:57
一、基本案情
李某现有门面房位于A市渡江路王家亭附近，与该市食品药品监督局大楼相邻，该房为上下两层，底层为门面（中间一大间、左右各两间），楼上结构亦相同。该房始建于1993年，当时建造共两幢房屋，除门面房外，后面还有一幢住房，两幢房位置平行，相距不到6米，房屋结构亦相似。两房相邻左边以3米高围墙与外界相隔，右边与A市食品药品监督局大楼紧邻，两边无任何通道。该房原属于周某所有，后将门面房于2003年卖给李某，后排住房于2007年卖给王某，且未与王某约定后排房屋以后的通行问题。此后李某开始在房屋内居住，并将门面租赁给他人经营。而王某一直没有回家，其后排房屋也一直闲置。2012年王某回家居住，因为进入该房无其他通道，在着手维修房屋时王某向李某提出要从门面房内通行，遭到拒绝。2012年3月5日王某具状法院，要求确认其享有从被告门面房内的通过的通行权。
二、争议焦点
这是典型的相邻通行权纠纷，由于我国早期的城市规划存在一定的问题，大量早期居民住房都存在类似的问题，所以对此案例的分析对此类问题具有十分重要的现实意义。在本案中，前后相邻两处房屋原为一人所有，共为一体，后排房以前排门面房对外出入，两房之间以围墙与外相隔，对外亦无其他通道可行，当事人李某和王某都是通过合法手段取得房屋的所有权，李某以合法的房产权神圣不可侵犯为由拒绝王某通行，而王某则以自己享有相邻通行权为由坚持认为自己有权从李某的房屋通过，这两种意见都有各自的理由：
第一，从王某角度来说，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。而该案王某要求通行的通道系原有通道，也是唯一的一条通道。故王某要求李某给予必要的通行便利符合法律规定，王某的该项请求于法有据。
第二，从李某角度来说，行使相邻权应以不损害他人权利为前提，而且，李某买房在先，王某买房在后，王某应当尊重并接受该房的客观现状。且李某买受该处房产时，并未被告知中间房屋是通道。如果让他花费高额的费用为他人购买通道，不仅没有法律依据，也与常理相悖。另外，《中华人民共和国物权法》第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”。相邻权中的通行权准确说是“邻地通行权”，仅指从他人所有或使用的“土地”上通行的权利。法律法规及司法解释均没有规定相邻权人有从他人住宅（房屋）内通行的权利。
一般来说在现实生活中此类问题也不存在绝对的对与错，纯粹是因为双方所站的角度不同，所以才形成不同的看法，站在第三者角度，笔者认为，李某购买前排房屋在先，且就通行问题原房主周某与李某之间也没有达成一致意见，由于只有唯一的通道，这就使得后排房屋权利的行使存在重大瑕疵。王某于2007年购买该处房屋，对后排房屋的现状是明知的，王某并未与李某协商，同时在办理房产手续也未向相关登记机关对此情况进行说明，这说明在处理与李某相邻关系时，王某首先违反了“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，其本身存在重大过错，应承担一定的责任。同时李某于2003年购买该处门面房时，原所有人周某既未告之李某前排一楼门面房中有一间须作他人日后通行的通道，也未就后排房屋以后的通行问题明确作出约定。李某取得门面房的所有权后用作经营性用房使用，其行为并无过错。如若同意王某从其门面房内通行，不但使其房屋的完整性遭到破坏，对门面房的经营、收益及安全均造成了一定的影响，使该间房屋丧失了门面房的正常使用用途和价值，给作为不动产权利人的李某造成较大的财产损失。所以，在本案中，虽然存在相邻通行权问题，但是由于当事人一方的过错，使得该项权利不一定能得到法院的支持，这说明了并不存在一劳永逸的法律条款，任何法律纠纷都会因为各自所处的特殊社会环境而变得十分复杂，对此我们应该坚持具体问题具体分析，坚持以事实为基础，以法律为准绳的原则。
三、问题总结
关于相邻权通行权我国法律法规主要有以下规定，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、便于生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理载水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第100条规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。第101 条规定，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有人或者使用人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。
在具体处理相邻通行权纠纷时，应注意三点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。（3）即使存在相邻通行权的情况，但当事人并不绝对享有相邻通行权，必须综合考虑各方面的因素才可以确定。
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