案例
近日，某不动产登记窗口有群众前来申请办理动迁安置房不动产登记。经了解，申请人在上一段婚姻中与配偶共同拥有的房屋被拆迁，其与前夫共同签署了货币补偿安置协议书，并在上一段婚内支付了购房款，后申请人前夫去世，申请人再婚，购房合同签订于申请人的第二段婚内。申请人申请将该房屋办理为与现配偶共同共有，窗口工作人员对该房屋权属归属问题存在疑虑。
当前，不动产征收已经成为社会经济活动中的常见现象，而动迁安置房的登记申请也日益增多。由于动迁安置房的产权取得方式通常比一般商品房更为复杂，且时间跨度更漫长，申请不动产登记时容易出现权属争议。
问题分析
对于案例中的房屋权属归属问题，一种观点主张，该不动产应为申请人与其前夫共有，因为申请人与前夫共同拥有的房屋被拆迁得到了动迁安置房购买指标，且购房款在前一段婚姻存续期支付；另一种观点则主张，该不动产产权与申请人前夫无关，因为申请人与其前夫共有的房屋被拆迁时签署的是货币补偿安置协议书，获得拆迁补偿款而非后来购买的安置房的产权，即使购房款为上一段婚内支付，但在申请人第二段婚内才签购房合同，购房发票仅可证明其债务关系，且登记机构仅做形式审核，不应再追究内在的债务关系。
两种观点的分歧，主要包括两个方面，一是对该动迁安置房产权来源认知不同，二是对登记机构审查边界认识存有分歧。
动迁房的取得有很强的政策性，且十分复杂，被拆迁的房屋类型包括产权房、公租房或者宅基地上的房屋等，补偿方式有货币补偿、产权调换等，安置标准存在是否按照人口标准安置等，都对其权属有影响。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。窗口受理不动产登记的材料，包括拆迁补偿协议，通常分为货币补偿协议和房屋产权调换协议，应是登记中判定权属的重要参考。
产权调换是指国家依法征收房屋时，被征收人选择房屋产权调换的补偿方式，房屋征收部门调换给被征收人新的房屋。根据产权调换方式获得的动迁房，其权属判定较为简单：产权调换房屋所有权获得是被征收房屋所有权的权利延伸和替代，属于财产形式上的变更，并不影响财产所有人的变动，即使房屋在扩建、添附或调换时补交了差价，只要房屋权利人未变更，其产权仍属于被拆迁房屋权利人。原则上，产权调换形式的房屋拆迁补偿协议是不动产权属延伸的确认，协议由拆迁办与不动产权利人签署。实践中，有时被拆迁人的夫或妻并不是被拆迁房屋的共有人，也被列为协议上的被征收人，从法律性质看，这是夫妻中被征收房屋所有权人一方对另一方的赠与；且有时夫妻共有的房子被拆迁，却仅有一方名字在拆迁协议上，另一方未明确说明放弃其份额，此种情况不能简单判定为动迁房与其无关。
货币补偿，是对被拆迁的房屋通过市场评估确定补偿价格，拆迁人以货币形式向被拆迁人支付房屋拆迁补偿款。选择货币补偿的被拆迁人与拆迁办签订货币补偿协议后，其原有房屋价值以货币的形式补偿给拆迁政策规定的被补偿人，一般应是原房屋产权人。在这一类补偿中，被拆迁房屋的产权被政府买断。被拆迁人一般会得到价格较低的动迁安置房或者限价商品房的购买指标，但这并不表示是原房屋产权的延续，后续被拆迁人购买安置房或者限价商品房应视为开启新的不动产买卖。
不动产物权的变动，在登记后才生效，而以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同，是物权变动的原因行为。观点一以发票时间在第一段婚内，就认为房屋权属与前夫有关，主要犯了三个错误。一是认为发票可以作为物权变动的原因行为关键材料。事实上，债权关系往往不能真实全面地反映在发票上，仅仅根据发票时间不能判定是否使用了夫妻共同财产购买不动产。二是将动迁房购买指标与购买的动迁房产权混为一谈。使用动迁房购买指标可以明显低于市价的价格购买到同地段房屋，购买指标也是一种财产形式，但不等同于后来所购买的动迁房的产权，即使案例中的申请人利用了前夫的购买指标，也应视为两人间的债务关系。三是对审查边界认识不清。依据《物权法》第12条的规定，登记机构应采取形式审查为主、实质审查为辅的模式，但实质审查到什么程度却从未明晰，一直有争议。
根据债权物权相分离的原则，登记机构应主要考虑物权变动行为，依据物权变动的基础材料判断不动产权属，从而进行登记，反映物权变动原因行为最常见的就是合同。对于存在债权纠纷的，可建议当事人请更专业的司法机关、仲裁机构等处理更为妥当。登记机构的审查是一个被动地面对申请人提供的各种证据材料并发挥主观能动性处理登记的过程，受专业能力限制，不应对非专业领域内的审查大包大揽。
难点与建议
实践中，涉及动迁安置房转移登记时主要面临三个方面的难点。
一是产权调换协议书签订的时候非实名。如前文所述，登记机构在审查时应以形式审查为主、实质审查为辅，实质审查应限定在能力可及范围内。动迁房的权属审查，重点应参考拆迁补偿协议。其中，产权调换形式的拆迁补偿协议对于确认不动产权属至关重要。原则上根据协议上被拆迁人即可确认动迁房产权权属，但由于历史原因，各地拆迁办在拆迁补偿协议签订过程中操作标准不尽相同，例如夫妻共有房屋被拆迁，其中一方签署拆迁协议即可，这种情况不能认为是未签协议一方对不动产产权的放弃，登记机构应在了解拆迁政策及实施标准的基础上参考拆迁协议，确保登记无误。
二是缺少明确的法律法规支持。现行的法律法规及司法解释等，对征收补偿所得的产权调换房屋所有权归属的规定仍较为欠缺。而《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则等不动产登记相关法律法规，也没有对动迁安置房转移登记纠纷相关问题的法律解释，造成了登记机构在实务中面对纠纷缺少法律支持，存在被诉风险。随着实务中不断涌现问题，相关法律法规应逐步完善。
三是操作细则不够详细全面，审查标准不统一。对动迁房转移登记的操作规范，《条例》及其实施细则还有待完善；目前，不同地区登记机构在办理动迁房转移登记时的审查边界存在差异，建议统一操作规范，明确审核标准，保障登记机构无责无误登记。
作者单位：湖北省武汉市不动产登记中心
仅供参考
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本期编辑：方黎明 审定：李军晶
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