在商业地产项目中，资产管理的目标是什么？建设期和运营期资管怎么做？商业地产估值又如何做的呢？这次我们从收益法估值的原理和案例看国内商业地产的现状！
房地产估值主要有市场法、收益法和成本法。
市场法适用于有活跃市场且充分可比案例的房地产；
成本法是用重新购建价格减去折旧来求取价值的方法；
收益法是预测未来收益，利用报酬率或资本化率将未来收益转换为现值的方法。
市场法适用于有活跃市场且充分可比案例的房地产；
成本法是用重新购建价格减去折旧来求取价值的方法；
收益法是预测未来收益，利用报酬率或资本化率将未来收益转换为现值的方法。
对于商业地产，收益法是主要的估值方法：
领展Reits：吾等主要采用收入资本化法及现金流量折现法评估香港已发展物业及中国物业的价值，并以直接比较法作参照。
领展Reits：吾等主要采用收入资本化法及现金流量折现法评估香港已发展物业及中国物业的价值，并以直接比较法作参照。
以下是整理的部分商业地产的估值数据供参考，涉及瑞安/凯德/新城/华联/金融街/越秀/阳光新业等72个商业项目。
72个商业项目估值一览（按单价排序）
北京东方新天地商场部分估值144亿，单价近11万/平米，是统计项目中最值钱的商场，其2018年租金收入11.19亿。
紧随其后的是广州白马大厦、瑞安上海新天地、深圳新怡景、北京欧美汇、北京金融街购物中心、广州西城都荟广场、北京金融街西单购物中心、广州乐峰广场和北京西直门凯德MALL。
而地级市商业地产，单价则多在几千元每平。
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