第一条的推送说了要做一个深刻解读项目挖掘独特IP的策划，那么一个地产策划的基本功是什么呢？
正式进案场前：
一、项目竞品调研
二、项目自身价值挖掘
三、项目案场建议
1、外展点
2、样板间
3、售楼处
四、目标客户定位
1、客户描述
2、需求特征
3、活动区域
五、营销计划
1、公共媒体：报纸、电视、电台、杂志
2、印刷媒体：楼书、折页、购房须知、户型图、价格图、传递广告、海报、投资置业指南、业主通讯
3、户外媒体：户外广告牌、道旗、指示牌、公交车体、候车亭
4、活动宣传
5、广告预算
6、分阶段广告策划重点
7、对外媒体主题及发布
8、自媒体、各新闻客户端等
六、销讲资料收集及编制
1、开发商介绍
2、城市概况及城市规划
3、个案区域介绍
4、个案概况
5、建材标准
6、小区规划及景观规划
7、答客户问（产品、生活技能、基本资料）
8、卖点说明及抗性检讨
9、政策内容及贷款须知
七、人员招聘及培训
1、案场策划招聘
2、策划管理培训
3、策划工作标准级评估
驻场后
一、公开期的营销策划工作
（一）广告入市阶段：引爆人气、积聚人气
1、海报、横幅、户外看板、报纸稿、DM派发
2、现场产品说明会
3、车体广告宣传
（二）媒体表现信息反馈收集
根据营业日报表、周报表、月报表的相关数据。销助每月整理统计来电、来人。将统计数据存档并反馈给策划部门，便于后阶段的选择和SP活动方案的制定。
（三）价格承受度反馈收集
根据营业日报表、周报表、月报表的相关数据。销助每月整理统计已购客户集中于那个价格层次以及未购客户对价格的反应和承受能力。作为后阶段价格调整的重要依据。
（四）消费者区域反馈收集
根据营业日报表、周报表、月报表的相关数据，销助每月整理统计出来电、来人的集中区域和空白区域，反馈给策划部门，以便于后阶段的媒体投放和SP活动的区域选择。
（五）销控执行
根据销售情况及来电、来人的统计数据分析，为使个案均衡、平稳的进行销售、缩短销售周期，对房源进行适当控制，有节奏的销售。
（六）一周数据统计
通过周报表，分析一周来人相对集中的年龄层、区域、媒体、认可的楼层、户型以及职业、对本项目的价格反映和考量因素等综合数据指标，并对已购客户的数据加以整理统计，为策划部门提供准确的客户反应及媒体方向和主题，对下个销售周期有个较为准确的研判。
（七）月度销售走势分析
通过分析月报表，能分析出来来人、来电量的多少变化与媒体表现的时间是否一致，以及成交率与媒体表现的客观联系。为策划部门提供强有力的数据证明。
二、强销期的营销策划工作
（一）广告推广阶段（有效客源把握与成交）
1、运用CF（电视专题片）扩展影响力。辐射周边地区，造势
2、NP软件性新闻文案的侧面阐述
3、主体性大型促销活动及房交会
4、选择当地影响力较大的报纸密集发布，现在报纸效果基本没用，研究网络传播、自媒体等
（二）来电量、来访量统计追踪
（三）现场逼定
1、现场逼定的重要性：下定后，在将本项目产品与其他产品比较过程中会青岛于本项目，一有事来弥补不足；
2、现场SP配合：现场SP的配合一定要给客户真实感，无论是与自己还是与销控台、电话SP都要让客户觉得真实达到SP效果。在现场逼定中可以告知客户本项目的热销状态、品质形象以及运用各种销售道具（电话、传真等）促其下定。
（四）周报统计、分析
每周制作周报表、对周来电、来电量进行区域分析、需求面积分析、客户置业分析、客户年龄分析、媒体分析、考量因素及购买力分析，及时完成统计分析以利于下周的销售重点的调整和策划的方向。
（五）月报统计、分析
每月制作周报表、对月来电、来电量进行区域分析、需求面积分析、客户置业分析、客户年龄分析、媒体分析、考量因素及购买力分析，及时完成统计分析以利于下月的销售重点的调整和策划的方向。
（六）每周营销策划交流会
联系策划、客服、财务进行每周研策会，及时对媒体安排进行有效调整；各部门之间进行协调，挖掘和发挥各部门的最大潜力，使各项活动发挥最大效果。
三、持续期的营销策划工作
（一）广告持续期推广阶段（潜力挖掘，调整方向）
1、给有意向的客户发信息或致电拜访
2、举行大型现场活动、酒会，答谢老业主
项目结案后：
一、项目结案报告的撰写
二、项目营销策划过程总结会议
三、创建客户资料库
（一）客户通讯录收集
（二）客户意见反馈收集
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