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1
一年一度的春节,就是工作在大城市中的人,返乡高潮的时节。
当他们踏上故乡的土地时,闻着空气里的鞭炮、泥土的混合味道,浑身迎来了放松的感觉。
尤其是看到老家县城,只有不到7千元单价的房子时,总是会联想起北京6万、深圳5万、杭州4万的房价。
曾经高不可攀的房子,如今在故乡的老家,触手可得了。
尤其是看着曾经生活过的故土,街头上摩肩擦踵,商场里人声鼎沸,电影院门口人流拥挤,县城和大城市生活并无两样的感觉,油然而生。
一种哲学般的反问袭上了心头:我是谁?我在哪里?我要去往何方?
哦,不对,应该是:
我为何要去大城市生活?
我为何不在老家多买几套房?
街头高挂的红色条幅:「过年返乡不买房,外出一年都白忙」、「衣锦还乡不买房,一年到头算白忙」,更是在提醒他们,返乡置业就应该是自己的终局选择。
然而,事实真的如此吗?
返乡置业,既可以衣锦还乡,又能投资升值吗?
如果你真的这么想,就天真得无人可敌了。
2
我们经常听从各类专家,用一线、二线、三线这样简单的划分标准,来定位各种城市,也尝试用经济学的知识框架,从产业集群、教育和医疗资源、就业机会等方面,来判断城市的发展预期。
有人站在地方政府的思路,言必称新区规划和产业升级;有人站在交通路网的角度,言必称人口的虹吸效应。
但是,无论如何分析,针对自己的老家的定位,我们总是一头雾水。
但是,明哥自创了一个简单的办法,一点就通,老少咸宜。
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只要问一下常年生活在老家的人:
和平常相比,春节期间,大街上的人,是更多了,还是更少了?
如果人更少了,甚至很多日常生活的服务,比如餐饮店、电影院、快递驿站,都关门歇业了,那多半是一、二线城市。在平常日子里,这种城市能够吸纳全国各地的人前来就业赚钱,填充了日常生活的刚需服务。
如果人更多了,那不仅不是这个城市的福音,甚至有可能成为大城市虹吸人口的资源池,将来有塌陷式萎缩的可能。原因不难理解,只要不是春节,当地人口都外出上学、就医、打工,街上人口稀少,只有在春节才能迎来返乡的人。这不正好说明,当地完全吸纳不了外地人口,反而在不断流出吗?
所以,如果你的家乡县城,在春节期间人声鼎沸,人流摩肩擦踵,那就要当心了,这有可能是一种不可持续的幻象。
等到春节一结束,街头重归寂静,公路不再堵车,商场里人烟稀少,小城重归它本来的面目。
明哥为什么在谈论「返乡置业」时,反复提及人口问题呢?
因为,当我们讨论投资性买房,而不是自住性买房时,是把房子看做了资产,而不是消耗品。
既然讨论资产的价值,就不能只讨论它的成本、历史成交价格,更要关注流动性。
资产没有流动性,就没有价值。
什么是流动性?
股票交易时,股票的换手率,或者成交量。
房产买卖时,有诚意报价的对手方的数量。
在血雨腥风的市场中,观察投资机会的老手,从来不只会看价格,他的眼光会一直盯着买卖的流动性。因为,那些只会看价格来决定交易策略的人,基本都「死」了。
为什么?
因为缺乏流动性的价格,是极其容易被操纵的,只需要花很少的钱,就能把价格拉得很高;当有卖家要按照实时价格出货时,发现根本卖不出去,因为没有等量的买家对手方来接手,于是只好不断调低报价,交易价格迅速暴跌。
这一点,在股市里是常识;在币圈里,韭菜们在2018年得到了血泪教训;在楼市里,99%的买房者,还不知道自己是韭菜,因为教训的降临,要好几年才落地。
一个城市的房子,流动性怎么来评估?那当然是看人口了!
没有足够的年轻人口的流入,卖家的数量超过了买家,当要寻找到一个合适的买家,动不动要等上2年、4年,甚至可能永远卖不出去时,这还是个合适的资产吗?
无法脱手的房子,不再是财富的载体,而是一堆即将僵死的钢筋、水泥。
它一直在沉默,在嘲笑着急需要用钱的你。
3
有人可能会说,投资性买房,不用急着出手,只需要把它出租出去,收租金即可。
这么说的人,确实不笨,但是无非是从一个坑,跳到了另一个坑里。
过去的2014年到2017年,三线以下城市房价的一轮上涨,是因为租金的上涨吗?
绝对不是。每个县城的租金价格,各位同学心里都有数,外地人都没几个,价格租得起,那才叫见鬼了呢。
房价真正上涨的原因是,货币化棚改贷款的刺激。
这是专业术语,你可能听不懂,但是不要紧,明哥简单说给你听。
各地方政府,向国家开发银行申请棚改贷款,补贴给棚户区的居民,然后将新区土地拍给开发商,回收资金以偿还贷款和充作地方政府的财源。
居民们拿着补贴的货币,去新区购买开发商建好的新房。
从2018年6月份开始,国家开发银行,就开始收紧棚改计划的规模了,慢慢将水龙头关上。2018年,实际支持626万套房产的改造。2019年只支持285万套,2020年已经全部停止。
所以,过去的几年时间里,我们可以在几乎所有的县城里看到,新区的土地,热火朝天,一栋栋写字楼、居民楼拔地而起,然而老城区却没有旧城改造的痕迹,日渐衰败,无人问津。
这等于是人造出来的置业需求。造成的结果就是,在大量的县城里,只有新房市场,没有二手房交易、租房的市场。
这种新房市场繁荣的景象,和租赁市场毫无关系。即使能租出去,租金那也是聊胜于无,也就比物业费强一点。
所以,过年回到县城老家,面对那些口舌如簧的销售人员、热情似火的同乡们的推荐购买投资性住房,捂紧自己的钱袋,切莫随便撒币!
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