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一年一度的春节，就是工作在大城市中的人，返乡高潮的时节。
当他们踏上故乡的土地时，闻着空气里的鞭炮、泥土的混合味道，浑身迎来了放松的感觉。
尤其是看到老家县城，只有不到7千元单价的房子时，总是会联想起北京6万、深圳5万、杭州4万的房价。
曾经高不可攀的房子，如今在故乡的老家，触手可得了。
尤其是看着曾经生活过的故土，街头上摩肩擦踵，商场里人声鼎沸，电影院门口人流拥挤，县城和大城市生活并无两样的感觉，油然而生。
一种哲学般的反问袭上了心头：我是谁？我在哪里？我要去往何方？
哦，不对，应该是：
我为何要去大城市生活？
我为何不在老家多买几套房？
街头高挂的红色条幅：「过年返乡不买房，外出一年都白忙」、「衣锦还乡不买房，一年到头算白忙」，更是在提醒他们，返乡置业就应该是自己的终局选择。
然而，事实真的如此吗？
返乡置业，既可以衣锦还乡，又能投资升值吗？
如果你真的这么想，就天真得无人可敌了。
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我们经常听从各类专家，用一线、二线、三线这样简单的划分标准，来定位各种城市，也尝试用经济学的知识框架，从产业集群、教育和医疗资源、就业机会等方面，来判断城市的发展预期。
有人站在地方政府的思路，言必称新区规划和产业升级；有人站在交通路网的角度，言必称人口的虹吸效应。
但是，无论如何分析，针对自己的老家的定位，我们总是一头雾水。
但是，明哥自创了一个简单的办法，一点就通，老少咸宜。
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只要问一下常年生活在老家的人：
和平常相比，春节期间，大街上的人，是更多了，还是更少了？
如果人更少了，甚至很多日常生活的服务，比如餐饮店、电影院、快递驿站，都关门歇业了，那多半是一、二线城市。在平常日子里，这种城市能够吸纳全国各地的人前来就业赚钱，填充了日常生活的刚需服务。
如果人更多了，那不仅不是这个城市的福音，甚至有可能成为大城市虹吸人口的资源池，将来有塌陷式萎缩的可能。原因不难理解，只要不是春节，当地人口都外出上学、就医、打工，街上人口稀少，只有在春节才能迎来返乡的人。这不正好说明，当地完全吸纳不了外地人口，反而在不断流出吗？
所以，如果你的家乡县城，在春节期间人声鼎沸，人流摩肩擦踵，那就要当心了，这有可能是一种不可持续的幻象。
等到春节一结束，街头重归寂静，公路不再堵车，商场里人烟稀少，小城重归它本来的面目。
明哥为什么在谈论「返乡置业」时，反复提及人口问题呢？
因为，当我们讨论投资性买房，而不是自住性买房时，是把房子看做了资产，而不是消耗品。
既然讨论资产的价值，就不能只讨论它的成本、历史成交价格，更要关注流动性。
资产没有流动性，就没有价值。
什么是流动性？
股票交易时，股票的换手率，或者成交量。
房产买卖时，有诚意报价的对手方的数量。
在血雨腥风的市场中，观察投资机会的老手，从来不只会看价格，他的眼光会一直盯着买卖的流动性。因为，那些只会看价格来决定交易策略的人，基本都「死」了。
为什么？
因为缺乏流动性的价格，是极其容易被操纵的，只需要花很少的钱，就能把价格拉得很高；当有卖家要按照实时价格出货时，发现根本卖不出去，因为没有等量的买家对手方来接手，于是只好不断调低报价，交易价格迅速暴跌。
这一点，在股市里是常识；在币圈里，韭菜们在2018年得到了血泪教训；在楼市里，99%的买房者，还不知道自己是韭菜，因为教训的降临，要好几年才落地。
一个城市的房子，流动性怎么来评估？那当然是看人口了！
没有足够的年轻人口的流入，卖家的数量超过了买家，当要寻找到一个合适的买家，动不动要等上2年、4年，甚至可能永远卖不出去时，这还是个合适的资产吗？
无法脱手的房子，不再是财富的载体，而是一堆即将僵死的钢筋、水泥。
它一直在沉默，在嘲笑着急需要用钱的你。
3
有人可能会说，投资性买房，不用急着出手，只需要把它出租出去，收租金即可。
这么说的人，确实不笨，但是无非是从一个坑，跳到了另一个坑里。
过去的2014年到2017年，三线以下城市房价的一轮上涨，是因为租金的上涨吗？
绝对不是。每个县城的租金价格，各位同学心里都有数，外地人都没几个，价格租得起，那才叫见鬼了呢。
房价真正上涨的原因是，货币化棚改贷款的刺激。
这是专业术语，你可能听不懂，但是不要紧，明哥简单说给你听。
各地方政府，向国家开发银行申请棚改贷款，补贴给棚户区的居民，然后将新区土地拍给开发商，回收资金以偿还贷款和充作地方政府的财源。
居民们拿着补贴的货币，去新区购买开发商建好的新房。
从2018年6月份开始，国家开发银行，就开始收紧棚改计划的规模了，慢慢将水龙头关上。2018年，实际支持626万套房产的改造。2019年只支持285万套，2020年已经全部停止。
所以，过去的几年时间里，我们可以在几乎所有的县城里看到，新区的土地，热火朝天，一栋栋写字楼、居民楼拔地而起，然而老城区却没有旧城改造的痕迹，日渐衰败，无人问津。
这等于是人造出来的置业需求。造成的结果就是，在大量的县城里，只有新房市场，没有二手房交易、租房的市场。
这种新房市场繁荣的景象，和租赁市场毫无关系。即使能租出去，租金那也是聊胜于无，也就比物业费强一点。
所以，过年回到县城老家，面对那些口舌如簧的销售人员、热情似火的同乡们的推荐购买投资性住房，捂紧自己的钱袋，切莫随便撒币！
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