表1：上市房企半年报扣非后净利润TOP100排行榜
数据来源:wind资讯、同策咨询研究部
2006年上半年，在中央到地方调控政策不断放松、去库存政策、以及宽松的货币政策等不断加码背景下，房地产市场一改2015年同期颓势，出现“量价齐升”局面，尤其是房地产开发投资增速一改2015年节节下滑趋势，出现“V”型反转。
在行业整体状态较好的背景下，上市房企半年报扣非后净利润TOP100房企，在2016年上半年扣非后净利润均值为10.1亿元，而这一指标在2015年上半年为8.6亿元，同比增长17.4%。但是在2016年上半年扣非后净利润TOP100的榜单中，高于10.1亿元的房企有22家，78家低于该指标。此外在TOP100榜单中，仍有28家房企扣非后净利润同比出现下降状态。
这可能是由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。但近年来房地产企业营业成本不断增加，或许才是导致房企赚钱越来越少的主要原因。
在行业整体势颓的状态下，哪些企业逆势而起，赚得盆满钵满，又有哪些企业江河日下，淹没在“赚钱太难”的呼喊中？
根据上市房企半年报，在扣非后净利润TOP100榜单中，2016年上半年扣非后净利润最高的是中海，达150.16亿元，同比增长19.56%，是唯一一个净利润超过百亿的房企；万科A则排在第4位，与去年排位相同，扣非后净利润达53.36亿元，同比增长10.84%，增长幅度较慢；中国恒大扣非后净利润为6.57亿元，由去年的第3位，下跌至第35位，成为扣非后净利润排名下滑最明显的企业之一；SOHO中国虽然扣非后净利润为6.18亿元，仅排在第36位，但同比增长25.87倍，成为扣非后净利润同比上升最快的企业之一。
中海作为2016年上半年扣非后净利润最高的企业，缘于其一向对成本的严格把关。业界一直有“规模万科，利润中海”的说法，房地产进入白银时代，中海扣非后净利润仍连续5年都居于行业第1位，成为最赚钱的房企。作为央企巨无霸——中国建筑总公司的子公司，中海除了在拿地、融资方面等具备较多优势外，其历来对工程成本、财务成本以及销售费用上的控制也较为严格，2010年还专门成立了成本管理部，从设计环节开始，在保证质量的前提下，从限额成本到限制钢筋含量等细节指标，来控制建筑材料和装饰材料的成本。
深陷股权之争的万科A，扣非后净利润同比增长10.84%，去年同期该指标为5.54%，同比上涨5.3个百分点，多年的品牌积淀，使得股权之争对万科A虽有影响，但不至于动摇根本，至少现在，万科A仍是业界最赚钱的房企之一。
提到万科A，不得不提最近斥资91亿购买万科A近5%股票的恒大，作为老对手，恒大此举引发多番议论。然而单就恒大本身的赚钱能力而言，与万科A仍有较大差距。2016年上半年，恒大扣非后净利润仅为6.57亿元，同比下降86.43%。
恒大扣非后净利润偏低，且下滑幅度明显，与其一直采用激进的高杠杆发展策略关系甚大。2016年中报显示，恒大总资产达9999.2亿，较2015年年底上升32.1%，但负债8178亿，净资产1821亿，净资产负债率达到惊人的449%，这个指标在所有上市房企中最高。
而看似扣非后净利润大涨的SOHO中国，实则仍然处在艰难的转型期，赚钱较少。2016年上半年，SOHO中国扣非后净利润为6.18亿元，同比增长25.87倍，同比大幅上涨的原因在于去年同期经营数据较差，扣非后净利润仅为0.23亿元。
表2：上市房企半年报扣非后净利率TOP100排行榜
数据来源:wind资讯、同策咨询研究部
过去十年被喻为房地产业的“黄金十年”，而现在“黄金”已经褪色，直接的体现在房地产企业的盈利能力在不断的降低。从2016年中报来看，2016年上半年扣非后净利率TOP100榜单中，扣非后净利率均值为12.8%，而2015年该指标为9.9%，虽然行业平均盈利能力看似上升，但TOP100榜单中，扣非后净利率同比下滑的就达58家。
从个别企业而言，2016年上半年，SOHO中国以扣非后净利率66.13%的成绩拔得行业头筹，引起该异动的并非房地产业务的好转，报告期内，由于公司投资物业的逐步完工，并开始获得出租收益，物业租赁收入开始上升。
值得注意的是，扣非后净利率排名前5位的企业其主要经营模式上以出租办公、产业园区物业等为主，这有利于提高这些企业的净利率水平。此外，8月25日排名第三位的华鑫股份开始停牌，或涉重大资产重组，公司转型聚焦智慧产业社区运营商，未来有望成为A股智慧园区第一股。相比之下，住宅开发商们在盈利能力方面显得相形见绌。
以住宅开发商中的大型房企而言，万科A扣非后净利率为7.54%，同比下降0.25%，排在第67位；中海扣非后净利率为23.36%，同比下降0.04%，排在第11位，是大型房企中排名最靠前的；中国恒大则以0.75%的扣非后净利率排名垫底，同比下降0.88%。
房地产企业获利空间被压缩的原因在于营业成本的不断增加，这导致房地产企业获利能力下降。营业成本主要由营业税务成本、销售成本、管理成本、财务成本等构成，其中销售成本、管理成本及财务成本在近年来不断攀升，是导致房企成本增加的一个因素。
鉴于市场趋势的变化，同策咨询研究部分析认为，房企盈利能力较低的原因，究其根本，在于房地产高利润的年代已经过去，在房企获利空间被压缩的同时，房企需要寻求新的利润增长模式，探索符合自身的转型之路。虽然，众多房企先后加入转型创新的行列，但从目前来看，上市房企的转型之路格外艰辛，新的业务并未给房企带来很多收入，有些反而需要主营业务收入不断“输血”。以品牌房企而言，开启转型之路较早的万科A，截至2015年，其非房地产业务收入仅占总营业收入的0.03%；涉猎颇多的绿地控股，在金融、能源、汽车、酒店、绿化等多头出击的状态下，非房产业务收入仍然仅占总营业收入的0.52%，这个比例在转型房企中已经算领先水准。在转型上，无论大型房企、品牌房企还是中小型房企，目前基本处于同一起点，房地产行业下一波厮杀的胜败在于谁能抓住转型风口，率先实现转型成功。
注：理论上，本次研究对象应覆盖在A股上市，及H股上市且在内陆经营的所有房地产企业。按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企包括A股132家、港股132家，共计264家企业。在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内陆开展经营活动，房地产开发销售、经营为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。但由于近年中小房企转型较多，以及部分小型房企地产业务相对萎靡，甚至处于停滞状态，所以此两类房企也不包含在本次研究范围内。在剔除转型及地产业务相对停滞的房企后，本次研究样本共159家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房地产企业。
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