题外话
看了一些朋友们的意见，有如下几点说明：
1）酒店与医院的筹建，是公用建筑里面难度比较高的两类型项目，不在于其技术难度，而在于多专业，协同管理的复杂性，当然其技术难度也有一些。很多项目操盘手，操盘大型的住宅小区、购物中心、甲级办公楼经验非常丰富，但是到了第一次做酒店，则会感觉有点力不从心，我们觉得这个非常正常，但项目管理的思路都是类同的，项目的逻辑均是想通的。
2）好心朋友说，你们将这些“干货”毫无保留的分享出来，以后公司还怎么做生意？其实，我们觉得，我们所分享的这些内容，真的是一些常规的内容，但全部都是我们在过往的项目中吃过亏的（甚至吃过药）地方，我们仅仅希望大家少走点弯路而已。且，只有大家多多分享，才能形成真正的理性、繁荣、尊重专业的工程咨询环境，也会有大家更多的业务机会。
3）文章可能不会有很好逻辑、系统性，会有错别字，会有一家之言不成熟的观点，对某些问题的看法，一定也会带有笔者本身的人生经历、项目阅历的局限性，但我们会尽量的形成体系，抛砖引玉，供大家讨论、批评及指正。
4）本系列文章，可点击“查看历史消息”，看到前面已经发表的一些内容。
正文
这一篇来到了酒店可行性研究报告，这个东西真的不是为了应付项目或项目公司设立时的那一篇上交FGW的八股文，而是真正的考量这个酒店项目的策略性文件。而对可行性研究报告的综合评判，再三审核自身之需求及拟配置的资源，形成对于酒店项目开发的整体思路，是前期策划的关键，是重中之重。
按照理科生的思维，得定义一下酒店可行性研究报告。翻了百度百科，没有找到这个词条（建议市场上做酒店可研的几家主流的顾问公司，赶紧整一个词条呗）。
没有权威的定义，那我们就用白话说换一种说法：酒店可行性研究，要解决什么问题，用什么方法，会达到什么效果？
简单而言，酒店可行性研究报告，是一份报告，它告诉付钱的甲方“老板们”，在此地投资一个酒店，一个什么样的酒店，是可行的，在假设的某种条件下。
酒店可行性研究报告，是一份艺术性、科学性均好的长篇著述。它用50~100页（200页，300页也有）左右的篇幅，版式精美的PPT来描绘了一个投资巨大的酒店项目的美好未来。
酒店可行性研究报告，有研究（市场调研及酒店定位），有分析（经济可行性分析），推导出酒店项目是可行的。（有没有不可行或实际运营下来不可行的酒店项目？大把。但是大家可能都没有见到报告结论是不可行的酒店可行性研究报告吧？）
问题1：这份报告，到底有什么用?
列出来，可洋洋洒洒约3000字的好处。如：
第一、高质量的报告，完全从市场的角度出发，而不是从土地利用（土地本身的经济技术指标）的角度出发，或业主的主观意向出发，来建议拟建酒店项目的定位、档次、规模等，也就是市场需要什么样的产品。
第二、高质量的报告，是客观中立的，完全尊重市场的客观规律和现实情况，它会对与拟建项目的几个关联度非常高的市场需求和供给进行分析，并对未来市场的进行预测，测算项目未来渗透市场的能力，来对项目进行教精准的项目定位，也就是研判周边项目是什么东东，我需要做成什么东东。
第三、高质量的报告，让业主清晰的认识自己、认识项目本身。这份报告，会详尽的描述项目开发的机会风险优势劣势（烂大街的SWOT分析，但确实好用）、项目要投多少钱，大致的资金使用分布等等，当然必须包括项目的规模大小、业态选择、功能构成组合，最后导出拟建项目的未来经营业绩。当然，酒店行业的一些名词，也会告诉您是啥意思，如平均房价、市场渗透率、每间房收入、入住率、委托管理、管理费用、资产重置等等。这一部分，也就是让业主明白，我投下去，会有什么好结果。
第四、高质量的报告，经过业主的再三复核、综合评判后，形成的项目原型（规模、体量、设施规划等关键指标），是业主投资决策的非常重要的依据，是项目策划的关键组成部分，是能够减少投资决策风险的。当然，这也作为项目的根本，来指导后续的规划设计，这一步骤能够基本堵住盲目设计，东一榔头西一棒槌的绕着“老板”意思滑的行业现状。也就是说，这份东西，能够极大的增强我们的业主们心理安全感：按照这个方式投下去的项目，是一定能够达到预期的目标的。
第五、除了上述几点，我们觉得最为关键的是，通过这份报告及对这份报告的再三研读（顾问公司汇报、专家解读、自身结合市场与项目的再研究），我们的业主能够清晰的了解酒店开发的各个环节，拿到“事实上”的项目控制权、主导权。主动的管理好规划设计单位、酒店管理公司、或酒店管理的职业经理人，比对投资模型来严控项目风险。主动的规划的项目资金、酒店管理合同谈判（委托、加盟或其它）、开发模式（合作、自建）、成本控制、项目管理模式等等。
基于上，这份报告值得业主好好看，再三看。莫束之高阁，而应时时温故而知新。
问题2：这个报告，谁做？谁能做？
结论是：由第三方专业机构来做是一个多快好省的做法。
尤其是如下几种情况：
第一，要找一个好的酒店管理公司，别说外资的品牌管理公司，内资的部分管理公司也将这份由第三方专业机构出具的酒店可行性研究报告作为后续洽谈的前置条件。
第二，项目后续的合作方与融资机构，尤其是融资机构，需要一份由认可的权威机构出具的可行性研究报告，方可能进行后续的融资合作方面的洽谈（尤其是一些项目资质条件一般，甚至有硬伤的项目，“好”的顾问公司出具的“好”的报告，能起到美颜相机之功效，这个是别人说的）。当然后续的规划设计公司，也需要这样一份报告（报告的一部分内容）作为规划设计之依据。
第三，真正拥有酒店行业大数据的顾问公司，能够在这个纷纷扰扰的行业中通过理性的数据与严谨的计量模型、透过市场，研究业主的需求与期望，能够提供较高服务水准的顾问报告的。它一年看几十个这样的项目，你说他熟悉不？
当然，实力强悍如我们的甲方，也可以自己来亲自操刀这份报告，更多篇幅，更多精彩PPT均可有。但，中立性，独立性难以保障（还是那句话，人啊，难看清楚自己，尤其是自带光环的伟光正的甲方朋友们），出来的报告，真的可以去做决策吗？与我们的一贯之要求保障投资安全性相悖，我们真的不建议，这样做。
如果甲方仍精力有余，我们会比较建议，1）甲方自己人去独立的做一个类似的研究报告（侧重在项目规模与成本测算、项目其他部分的联动开发策略等方面），来综合比对各自的结论。2）将自己人作报告的精力，投入到与第三方顾问公司的沟通、交流上面去，把控、管理顾问公司的服务报告。
至于那几家能做，涉及到很多的东西，用拼音代替吧，免得有广告嫌疑，但我们觉得这几家，如HH、HW、LZZB、HVS这类均可以的。至于有人说四大还是五大行啥的，我们看还是算了吧。专业的人做专业的事，专业的业主专业的顾问服务。
问题3：那什么是一份好的酒店可行性研究报告？
凡是读完报告，听完汇报，问题1中的所有疑问都解决了的，内心清楚自己要干啥的，基本上就是一份好报告。
假设条件，不是放卫星的，计算公式简单清晰明了的，是一份好报告。
（目前条件下，业绩预测较悲观、回收期较长，投资回报率较低的，是值得一看的报告）。
逻辑清楚的，是一份好报告。行业大咖龙藏资本的赵老师提炼了的一张逻辑神图，详尽的描述了这其中的逻辑关系。应该说，看懂了这张图，理解了其中的逻辑，就理解了为什么要做这份报告，怎样做这份报告，怎样去独立思考，怎样去形成自己的判断，做自己的决策（当然，因为版权关系，笔者没有办法放在上面分享给大家，可私聊~~~）。
问题4：那到底要如何看这份报告？
开发和设施方案建议
现金流预测及投资回报分析
上述两条，是此份报告的核心部分，如何读？笔者想了半天，因为对象不一样，述求也不一样，难以直接的表述清楚，但是可以遵守逻辑关系，来按照自己的思维习惯来解读这份报告。
当然，最简单的方式是，直接将这个问题抛给您聘请的报告编制顾问单位，他一定会通俗易懂的、详尽的介绍给您。且，同时您可以安排规划设计管理人员，复核上述内容的第一条，建成什么样的产品。财务市场人员复核第二条，投入与收入会怎么样。理解其假设、推断、测算之依据。外加连问3个为什么即可。
希望回答了这个问题。
当然，也有非常多的高频问题，如下：
问题5：为什么会有这么多的假设？如何评判假设的合理性？
问题6：资金成本、来源变了，这个投资回报率如何？
问题7：算出来的投资回报率实在太差，如何调整开发？
问题8：报告竟然只用掉了经济技术指标的一半？或还有2万方的余量，怎么办？
问题9：报告来了，如何决策？
问题10：老板说了，我要这样，如何破？
等等，不一而足。这实在没有办法在一篇文章中聊清楚（看后续如有篇幅，可以再与大家交流其中的几个典型问题）。
我们能够说的是，这份报告其实是做一个预测的动作。大家都知道，预测的东西，只有上帝知道。
我们的建议是：
1）相信专业与专业团队，别迷信专业，更何况“您”的项目应该是“您”最熟悉。
2）找到合适的顾问团队，给予合适的服务时间（两个月左右时间，不要三两周就要报告了）及合理的报酬，辅以业主坦诚的项目输入与严格的管控（明确的要求，过程沟通与协商，报告的审核与反馈），一定会有好的结果。
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