文/杨小米
微博/@杨小米1988
在《我的买房历险记：房东是外国人，付了100万定金，没有网签的房子......》（点击题目可以查看）一文中，我分享了我的二套房购置经历，真是一件惊心动魄的事。
我们房子的房东是外国人，滞留在欧洲一个国家，因为疫情也来不了国内，啥时候回到自己的国家不确定。
我们要等着他，先回到自己的国家，隔离14天，去大使馆，做一个公证委托，委托国内的朋友，才能交易。
我买房时，恰逢上海房价大涨，都说夜长梦多，我害怕房东违约，临时涨价，简直是每天都提心吊胆。
这个过程，对心态的考验很大，我又去了解了很多买房过程中的注意事项。
买房是一件大事，中间总会涉及一些环节，稍微不注意就可能踩坑。
在做事时，我有一个习惯，会先梳理一下流程，或者查资料、咨询别人等。
总之，大脑中，要先有一个地图，免得做起来抓瞎，中间出了问题，让自己陷入被动。
买房这事尤其如此，这次买房，我找了买房顾问susu姐，这中间，我们交流比较多，这篇文章，我分享一下买房过程中，需要把握的几个关键点。
二手房交易流程，网上有很多，不过一定要注意中间时间的把握。
我先简单说一下买房的流程：
① 签居间合同+定金；
② 网签+付首付；
③ 贷款审批：网签合同+付首付的凭证；
④ 过户后，交税+房产证；
⑤ 办理抵押+放款。
决定买房后，我和刘先生看了很多房子，选中房子，拉产调等各方面没有问题，在中介帮助下，和房东达成协议，这时候，就要走一系列流程了。
接下来，我会写这些流程中可能会遇到的问题，如果你有买房的打算，可以先收藏哦。
01
签居间合同+定金
确定买房后，先付一个定金，签居间合同。
这个合同，就是针对定金达成的合同，没有在交易中心备案。
那么，定金要付多少呢？一般定金不要超过房价的20%，多了法院也不认。
一般情况，5%就差不多了，500万以下的房子，付20万左右的定金，1000万的房子付50万左右。
但去年是一个例外，在市场热的时候，可以多付一些，差不多10%来增加房东的违约成本，更加保险地在网签之前锁定一套房子。
susu姐和我分享过一个买房案例，2018年，当时市场很稳定甚至有些冷，房子的总价1200万，本来按照一般的经验，susu姐的客户付50万定金就可以了。
但房东是一个温州人，要求付10%。
他说：“在我们温州，我们做生意，付不到10%的定金，是没有任何诚意的。”
这个温州的房东，让susu姐印象深刻，从他身上可以了解到，在温州有一套成熟的金融体系规则，他们算得很清楚，有房东方的一些明确的需求点；同时，客户方的一些需求沟通起来也很容易，跟他们打交道，非常能体现出一种双方的共赢。
综上，总房价的5%—10%，不超过20%，就是定金的金额了。
但同时，签合同前一定要确认好自己的购房资格，以及上家的产调等相关信息，来确保定金的安全性。
给了定金，一定要有收据。
我一直认为，合同是一件很重要的事，签了基本上就要遵守了，万一违约，对于买家，定金就不退了，对于房东，就返还2倍定金。
02
网签+付首付
网签，就是签订正式的房屋买卖合同，这份合同在交易中心系统里会备案，网签了的房子，房东就不可以再跟其他买家再网签，或者再设立新的抵押等，所以相对就比较安全了。
很多人会有误解，说我必须准备好了所有的首付才能网签。
其实并不是这样的，哪怕只是付了定金，也是可以网签的，买方卖方可以协商这个网签的时间以及相应的付款时间，网签合同的附件三会约定好付款的时间节点。
备注：据交易中心传出的消息，将来可能有趋势是，买方必须有了购房资格以后才可以网签，将来在网签之前，需要买方先去确认一下购房资格才可以拉网签
2016年，我们买第一套房，首付时间，让房东留了3周。
这个付首付的时间，一定要考虑清楚，作为买家，看看你的钱什么时候才能到位，尤其对于想置换房子的人，想着卖掉原来的房子付首付，但不确定什么时候卖掉。
需要留好卖房能拿到钱的时间余量，毕竟合同里约定了双方的义务，双方都是要遵守的，否则会有违约的风险。
susu姐有一个客户，置换房子，网签后，和房东谈的是付了100万后，9个月后付余下的首付，他需要先卖掉自己的房子，这个时间，留得足够宽裕，当时因为市场还没那么热，房东对于卖房款也没那么急，所以房东也同意了。
2020年，我们买二套房，网签后付第一笔钱（首付的一半），第二笔钱约定的是2021年3月15日之前付。
事实上，在实际操作中，这个时间，我们房产证都到手了。
susu姐就是为了保险，让我们按照两笔分别付的方式签了，万一中间有资金的问题，有时间解决。
当然，不是买家说怎么付就怎么付，买家和卖家都会看付款条件。这个付款方式和房子有关，越好的房子越苛刻，好房子的房东，可挑选的买家多，谁的付款条件好，他就会优先选择谁。
如果房东的房子不好卖，这时好不容易有一个买的了，晚付首付就晚付吧，重点是房子卖出去。（关于如何在有限预算下，买到好房子这个话题，后面的文章写）
如果你买房时，不确定什么时候能付出首付，一定要争取足够的时间，免得违约。
还有，如果是置换房子，也不要那么乐观，生活总有意外，不会按照最理想的状态来。
susu姐有一个客户，在外地有一套房，上海一套房，打算都卖掉，换一个大房子，但是她两套没有卖出去，就想做决定。
susu姐就问她，目前你这两套房子，带看情况怎么样？
结果客户说看的人很少，这时susu姐就给建议，一定不要理想状态做决定，先卖掉一套，至少知道自己一套房子什么时候能拿到多少钱，再决定。
我也见过，自己付了二套房子的定金，开始卖第一套，结果不好卖，后来为了不违约，就在房价上让步很多。
当然如果捡漏别人这样的房子，也是机遇。我第一套房，就抓住房东置换房子、急着出手的机会，谈了一个好价格，低于小区均价近10万。
我们做事一定不要想当然，盲目乐观，尤其在这样大额钱上的事。
03
贷款审批：网签合同+付首付的凭证
网签后，如果你付首付的时间早，可以早点走下面的流程。
银行贷款，需要网签合同+首付的付款凭证，如果你一直没有付首付，就不能走下面的流程了。
其他贷款的材料，各个银行不一样，到时中介都会告诉你准备什么，你按照清单准备后，就提交银行审批了。
审批很快，有的一周，有的两周，但susu姐建议，从审批到过户，还是要留2个月的时间， 有的银行，万一批不下来，你可以换一个银行，或者其他方法解决。
关于贷款是否能顺利审批，主要是看你的征信报告+流水，这里提醒大家，信用卡一定不要逾期哦，还有，流水要求，主要看你的还款能力。这个都是可以提前评估的。
总之，时间还是要留得充足。
04
过户后，交税+房产证
贷款审批后，就可以去交易中心过户，过户后，会给一个综合预收件单（缴税和领房产证用）。
一般情况，5个工作日就可以去缴税了。我们的房子，因为涉及公证，用了15个工作日。
缴税当天，就出房产证。
产证出来，有的银行有老师，直接去拿，有的就需要自己送到银行。我们是工商银行办理的贷款，他们都是银行老师统一领取的。
05
办理抵押+放款
房产证到银行办理抵押，然后等待放款。
今年放款，很多银行资金量紧张，1个月属于快的，有的银行2-3个月了，甚至出现了半年都没放款的。
反正就很慢，整个交易周期都被拉长很多。很多卖家，因为拿不到银行放款，自己要面临违约，急都急死了。
放款后，就是交房付尾款等一系列事宜。
二手房买房流程中间的一些节点，一定要注意，签合同的时候，一定不能大意了。
在上海，我经历过2次这样的流程，中间遇到过各种问题，一定要耐心，不能着急。就是这样一个过程，我感觉自己真的长大了。
我希望我的这些经验可以帮到你，祝你买到对的房子。
ps：你在你的城市，买房了么？有什么经验，欢迎分享。
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