文/杨小米
微博/@杨小米1988
在《我的买房历险记:房东是外国人,付了100万定金,没有网签的房子......》(点击题目可以查看)一文中,我分享了我的二套房购置经历,真是一件惊心动魄的事。
我们房子的房东是外国人,滞留在欧洲一个国家,因为疫情也来不了国内,啥时候回到自己的国家不确定。
我们要等着他,先回到自己的国家,隔离14天,去大使馆,做一个公证委托,委托国内的朋友,才能交易。
我买房时,恰逢上海房价大涨,都说夜长梦多,我害怕房东违约,临时涨价,简直是每天都提心吊胆。
这个过程,对心态的考验很大,我又去了解了很多买房过程中的注意事项。
买房是一件大事,中间总会涉及一些环节,稍微不注意就可能踩坑。
在做事时,我有一个习惯,会先梳理一下流程,或者查资料、咨询别人等。
总之,大脑中,要先有一个地图,免得做起来抓瞎,中间出了问题,让自己陷入被动。
买房这事尤其如此,这次买房,我找了买房顾问susu姐,这中间,我们交流比较多,这篇文章,我分享一下买房过程中,需要把握的几个关键点。
二手房交易流程,网上有很多,不过一定要注意中间时间的把握。
我先简单说一下买房的流程:
① 签居间合同+定金;
② 网签+付首付;
③ 贷款审批:网签合同+付首付的凭证;
④ 过户后,交税+房产证;
⑤ 办理抵押+放款。
决定买房后,我和刘先生看了很多房子,选中房子,拉产调等各方面没有问题,在中介帮助下,和房东达成协议,这时候,就要走一系列流程了。
接下来,我会写这些流程中可能会遇到的问题,如果你有买房的打算,可以先收藏哦。
01
签居间合同+定金
确定买房后,先付一个定金,签居间合同。
这个合同,就是针对定金达成的合同,没有在交易中心备案。
那么,定金要付多少呢?一般定金不要超过房价的20%,多了法院也不认。
一般情况,5%就差不多了,500万以下的房子,付20万左右的定金,1000万的房子付50万左右。
但去年是一个例外,在市场热的时候,可以多付一些,差不多10%来增加房东的违约成本,更加保险地在网签之前锁定一套房子。
susu姐和我分享过一个买房案例,2018年,当时市场很稳定甚至有些冷,房子的总价1200万,本来按照一般的经验,susu姐的客户付50万定金就可以了。
但房东是一个温州人,要求付10%。
他说:“在我们温州,我们做生意,付不到10%的定金,是没有任何诚意的。”
这个温州的房东,让susu姐印象深刻,从他身上可以了解到,在温州有一套成熟的金融体系规则,他们算得很清楚,有房东方的一些明确的需求点;同时,客户方的一些需求沟通起来也很容易,跟他们打交道,非常能体现出一种双方的共赢。
综上,总房价的5%—10%,不超过20%,就是定金的金额了。
但同时,签合同前一定要确认好自己的购房资格,以及上家的产调等相关信息,来确保定金的安全性。
给了定金,一定要有收据。
我一直认为,合同是一件很重要的事,签了基本上就要遵守了,万一违约,对于买家,定金就不退了,对于房东,就返还2倍定金。
02
网签+付首付
网签,就是签订正式的房屋买卖合同,这份合同在交易中心系统里会备案,网签了的房子,房东就不可以再跟其他买家再网签,或者再设立新的抵押等,所以相对就比较安全了。
很多人会有误解,说我必须准备好了所有的首付才能网签。
其实并不是这样的,哪怕只是付了定金,也是可以网签的,买方卖方可以协商这个网签的时间以及相应的付款时间,网签合同的附件三会约定好付款的时间节点。
备注:据交易中心传出的消息,将来可能有趋势是,买方必须有了购房资格以后才可以网签,将来在网签之前,需要买方先去确认一下购房资格才可以拉网签
2016年,我们买第一套房,首付时间,让房东留了3周。
这个付首付的时间,一定要考虑清楚,作为买家,看看你的钱什么时候才能到位,尤其对于想置换房子的人,想着卖掉原来的房子付首付,但不确定什么时候卖掉。
需要留好卖房能拿到钱的时间余量,毕竟合同里约定了双方的义务,双方都是要遵守的,否则会有违约的风险。
susu姐有一个客户,置换房子,网签后,和房东谈的是付了100万后,9个月后付余下的首付,他需要先卖掉自己的房子,这个时间,留得足够宽裕,当时因为市场还没那么热,房东对于卖房款也没那么急,所以房东也同意了。
2020年,我们买二套房,网签后付第一笔钱(首付的一半),第二笔钱约定的是2021年3月15日之前付。
事实上,在实际操作中,这个时间,我们房产证都到手了。
susu姐就是为了保险,让我们按照两笔分别付的方式签了,万一中间有资金的问题,有时间解决。
当然,不是买家说怎么付就怎么付,买家和卖家都会看付款条件。这个付款方式和房子有关,越好的房子越苛刻,好房子的房东,可挑选的买家多,谁的付款条件好,他就会优先选择谁。
如果房东的房子不好卖,这时好不容易有一个买的了,晚付首付就晚付吧,重点是房子卖出去。(关于如何在有限预算下,买到好房子这个话题,后面的文章写)
如果你买房时,不确定什么时候能付出首付,一定要争取足够的时间,免得违约。
还有,如果是置换房子,也不要那么乐观,生活总有意外,不会按照最理想的状态来。
susu姐有一个客户,在外地有一套房,上海一套房,打算都卖掉,换一个大房子,但是她两套没有卖出去,就想做决定。
susu姐就问她,目前你这两套房子,带看情况怎么样?
结果客户说看的人很少,这时susu姐就给建议,一定不要理想状态做决定,先卖掉一套,至少知道自己一套房子什么时候能拿到多少钱,再决定。
我也见过,自己付了二套房子的定金,开始卖第一套,结果不好卖,后来为了不违约,就在房价上让步很多。
当然如果捡漏别人这样的房子,也是机遇。我第一套房,就抓住房东置换房子、急着出手的机会,谈了一个好价格,低于小区均价近10万。
我们做事一定不要想当然,盲目乐观,尤其在这样大额钱上的事。
03
贷款审批:网签合同+付首付的凭证
网签后,如果你付首付的时间早,可以早点走下面的流程。
银行贷款,需要网签合同+首付的付款凭证,如果你一直没有付首付,就不能走下面的流程了。
其他贷款的材料,各个银行不一样,到时中介都会告诉你准备什么,你按照清单准备后,就提交银行审批了。
审批很快,有的一周,有的两周,但susu姐建议,从审批到过户,还是要留2个月的时间, 有的银行,万一批不下来,你可以换一个银行,或者其他方法解决。
关于贷款是否能顺利审批,主要是看你的征信报告+流水,这里提醒大家,信用卡一定不要逾期哦,还有,流水要求,主要看你的还款能力。这个都是可以提前评估的。
总之,时间还是要留得充足。
04
过户后,交税+房产证
贷款审批后,就可以去交易中心过户,过户后,会给一个综合预收件单(缴税和领房产证用)。
一般情况,5个工作日就可以去缴税了。我们的房子,因为涉及公证,用了15个工作日。
缴税当天,就出房产证。
产证出来,有的银行有老师,直接去拿,有的就需要自己送到银行。我们是工商银行办理的贷款,他们都是银行老师统一领取的。
05
办理抵押+放款
房产证到银行办理抵押,然后等待放款。
今年放款,很多银行资金量紧张,1个月属于快的,有的银行2-3个月了,甚至出现了半年都没放款的。
反正就很慢,整个交易周期都被拉长很多。很多卖家,因为拿不到银行放款,自己要面临违约,急都急死了。
放款后,就是交房付尾款等一系列事宜。
二手房买房流程中间的一些节点,一定要注意,签合同的时候,一定不能大意了。
在上海,我经历过2次这样的流程,中间遇到过各种问题,一定要耐心,不能着急。就是这样一个过程,我感觉自己真的长大了。
我希望我的这些经验可以帮到你,祝你买到对的房子。
ps:你在你的城市,买房了么?有什么经验,欢迎分享。
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