转让土地或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的各税种规定

纳税人转让土地或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，怎么核定计税价格？各不一样，怎么办？

秦权个人认为，应以营业税的计税依据为准。因为营业税是龙头，但是前提是将营业税计税依据中的价外费用剔除。

营业税处理

营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

营业税暂行条例实施细则第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

3.按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）。

土地增值税处理

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）对“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价确定。

企业所得税处理

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定；开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

个人所得税处理

《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：

1.根据住房制度改革政策有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税；

2.除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税；前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置成本或建造成本价格的差额。

3.对职工取得的上述所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得的全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

契税处理

《 中华人民共和国契税暂行条例》第四条　契税的计税依据：

(一)国有土地使用权出让,土地使用权出售,房屋买卖,为成交价格；

(二)土地使用权赠与,房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售,房屋买卖的市场价格核定；

(三)土地使用权交换,房屋交换,为所交换的土地使用权,房屋的价格的差额.

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权,房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定.