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今天（2021年5月7日），成都市住建局、成都市司法局两部门联合发布了《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》（以下简称“《通知》”）。
《通知》主要从以下4个方面，对成都的商品住房摇号规则进行了优化和完善。
1、加强购房资格预审工作，提高购房资格复核效率。
通过细化预审资料及报名登记要件标准，在预审阶段就组织实质性的审核，提升资格预审的准确性和精准度。尽量避免出现资料不齐全的购房者报名成功但复核却不通过的情况。
2、扩大公证摇号排序选房基数，3倍封顶的楼盘，普通资格也有机会进摇号池。
对于3倍封顶的热点楼盘，如无房居民家庭和棚改家庭数不足房源数的3倍，则由普通资格家庭按照一、二、三、四顺位依序递补，直至进入公证摇号池的选房人数达到房源数的3倍。
其中，普通资格家庭的一、二、三、四顺位参照无房居民家庭的一、二、三、四顺位规则进行排序。
3、细化楼盘剩余/退出房源销售流程，增加普通资格家庭公平购房机会。
对于登记人数≥1.2倍房源数的楼盘（含3倍封顶的热点楼盘），开盘后有剩余或退出房源，开发商就需要在购房登记系统中发布相关房源信息，然后由进入摇号池的购房人再进行第二轮选购，如还有剩余，开发商才可向其他购房人“顺销”。
需要注意的是，如果购房人进入了摇号池但未按楼盘开盘销售公告公布的选房时间到场的，则不能参与第二轮针对剩余/退出房源的选房。
第二轮选房结束后，该批次还有退出房源的情况，由开发商组织进入了摇号池的购房人进行退出房源的选购，只有当进入了摇号池的购房人不选购时，退出房源才可向其他购房人“顺销”。
4、摇号购房人累积3次不到选房现场，取消报名登记资格1年。
登记报名人数在房源数1.2倍及以上的商品住房项目，已通过购房资格复核并纳入公证摇号排序选房的登记购房人，其本人及其家庭成员12个月内累计未在开盘销售公告公布的选房时期到场达到3次的，自其第3次起，12个月内不得参与购买商品住房的报名登记。
5、住建局将进一步加强对报名登记异常楼盘的监测，严查恶意炒作、借名买房、诱导规避调控政策等违法违规行为。
02
摇号政策“补丁”的举例解读
以上4方面内容，大家最关心，也最容易搞不清楚的就是第2和第3点，下面我们就举两个例子来帮助大家理解。
举例1：楼盘3倍封顶的情况
天府新区A楼盘本批次推出100套住房，共有400户购房者报名登记，其中无房居民家庭100户、棚改家庭20户，普通资格家庭280户。
按原来的摇号规则，则只有120户无房和棚改家庭可以进入摇号池，依序选购这100套房源；
而按照本次《通知》的规定，在报名的280户普通资格家庭中，有180户也可以进入摇号池，将摇号池的购房人数量补足至300人，达到房源数的3倍。
其中，280户普通资格家庭也要按照一、二、三、四的顺位来排序，决定哪180户可以进入摇号池。
需要注意的是，进入摇号池的300位购房人，仍然是按照无房居民家庭、棚改家庭和普通资格的顺序来选房。也就是说这180户普通资格的购房人，永远不会出现1号选房顺序，最靠前的选房顺序也只能是121号。
如果这300位购房人在开盘选完房之后该批次房源仍有剩余，或者有已经选购的购房人因各种原因退出了所选房源，开发商就需要在购房登记系统中公示剩余和退出房源的信息。
然后在48小时之内，这300位购房人中尚未选购该批次房源的，还可以在住建局官网或天府市民云APP上进行购房意向确认，按照原有的公证摇号顺序，进行由公证机构监督的剩余/退出房源选购。选购后有剩余，才能进入“顺销”。
第二轮选购结束后，如这100套房源中有任何房源在合同备案前因故退出，该退出房源也须由A楼盘的开发商组织这300位购房人中尚未选购该批次房源的购房人，按照原有的公证摇号顺序依序选房。选购后仍有剩余，才能进入“顺销”，向其他购房人销售。
举例2：楼盘报名人数≥房源数的1.2倍但未达3倍的情况
成华区B楼盘本次推出100套住房，共有200户购房者报名登记，其中无房居民家庭30户、棚改家庭10户，普通资格家庭160户。
由于登记报名人数未达房源数的3倍，则该200位购房人全部都可参与摇号，但这200位购房人仍需按照棚改家庭、无房居民家庭和普通资格家庭的顺序来选房。
如果这200位购房人在开盘选完房之后该批次房源仍有剩余，或者有已经选购的购房人因各种原因退出了所选房源，开发商就需要在购房登记系统中公示剩余和退出房源的信息1天。
然后在48小时之内，这200位购房人中尚未选购该批次房源的，还可以在住建局官网或天府市民云APP上进行购房意向确认，按照原有的公证摇号顺序，进行由公证机构监督的剩余/退出房源选购。选购后有剩余，才能进入“顺销”。
第二轮选购结束后，如这100套房源中有任何房源在合同备案前因故退出，该退出房源也须由B楼盘的开发商组织这200位购房人中尚未选购该批次房源的购房人，按照原有的公证摇号顺序依序选房。选购后仍有剩余，才能进入“顺销”，向其他购房人销售。
03
摇号政策“补丁”的意义及影响
本次《通知》对原有商品住房摇号政策的修订，无疑将起到以下几点作用：
1、利好普通资格购房者。
以往三倍封顶的热点楼盘，无论无房和棚改家庭数量有没有达到房源数的3倍，普通资格都直接“出局”。
本次政策修订后，对于无房+棚改家庭数量不足房源数3倍的热点楼盘，普通资格家庭也有机会公平的参与摇号和选房，对普通资格家庭来说是一大利好。
2、限制“恶意熔断”的行为。
由于以前普通资格购房者完全不能参与热点楼盘的摇号和选房，就出现了部分普通资格购房者“破罐破摔”的心态，滥用自己的购房资格恶意报名，促使楼盘发生“熔断”，扰乱了正常的市场秩序。
另外，还有一些开发商为让更多剩余房源进入“顺销”，存在主动找没有购房意向的购房人报名登记，主动触发楼盘“熔断”的行为。
本次政策的修订对这些“恶意熔断”的行为将起到限制作用。
3、进一步增进成都摇号选房规则的公平性。
此前，有个别三倍封顶的热点楼盘，在剩余/退出房源进入顺销阶段后，出现了“优先卖给关系户”、“捆绑车位销售”、“加收茶水费”等有违市场公平原则的情况。
本次政策修订后，普通资格进入摇号池、以及摇号池内的购房人还可对剩余/退出房源进行第二轮轮选购，将大大减少热点楼盘出现“顺销房源”的情况；
另外，任何中途退出的房源，都须由原摇号池内的购房人优先选购后，如有剩余才能进入“顺销”。
以上，就从技术层面最大限度的规避开发商和中介的违法违规行为。
同时，住建行政主管部门还将会同相关部门对查实存在违法违规行为的开发商、中介机构实施暂停网签、暂停现/预售、列入失信名单等联合惩戒，从行政监管层面对违法违规行为形成强有力的威慑。
综上，本次发布的《通知》在坚持房住不炒的原则上，将对促进成都房地产市场的平稳健康发展起到积极作用。
文/黄曦
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