作者：田爽
来源：中国指数研究院
前 言
国家“千镇计划”、“第一批特色小镇”、“第二批特色小镇”等一系列文件已陆续出台，特色小镇作为区域经济的发动机、产业转型升级的试验田，已在全国范围内掀起建设热潮。而在大多数房企对于特色小镇领域还在“到底要不要做？怎么做？”的懵懂迷思下，部分房企已率先加速抢子特色小镇。我们以全国1500多个特色小镇为基础，结合房企的落地小镇情况，试图解答这些房企抢筹特色小镇热潮背后的冷静抉择。
是什么让房企趋之若鹜？
首先，我们对各省市特色小镇的数量、产业类型、区域分布、相关政策支持等方面进行整理，梳理出目前全国特色小镇的基本情况：
图：代表省份特色小镇计划数量、公布数量及完成时间
从数量上来看，截至目前全国共有20个省份提出特色小镇创建计划，总计划数量已超过1500个，已公布小镇名单数量在500个以上。结合剩余14个尚未公布计划的省份推算，全国至少将会出现2000多个省级特色小镇，都将成为国家千镇计划的后备军。
从创建时间来看，大部分省份将小镇的建设时间划定为3-5年，其中共有15个省份将时间限定在十三五期间完成百镇计划，与国家千镇培育计划时间保持同步。
总的来说，各省市特色小镇的创建计划“时间紧、任务重”，因此，最大限度利用现有的特色资源是各地特色小镇建设的基本逻辑，而非“从无到有”的创造，正如发改委所要求的“特色小镇不在于打造而在于培育”。
图：全国代表省份公布特色小镇产业类型
从已公布名单的500多个小镇来看，各省份对特色小镇产业的培育紧扣传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓这一宗旨：
超过60%的特色小镇为传统产业升级，如旅游、文化、农林牧渔等，其中以旅游产业为主的小镇占比达到37%，超过三分之一，连同占比16%的文化产业一起，仅文旅类小镇便超过特色小镇的半壁江山。
新兴信息、健康、时尚、金融、环保等新兴产业占比在30%以上，相对较少。但为促进产业转型升级，国家在第二批特色小镇申报时提出“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3”，对新兴产业给予更多的政策倾斜。
图：各省级特色小镇类型分布图
长三角区域的浙江、江苏等省份，京津冀区域的天津以及位于海西经济区的福建，由于经济发达、产业发展基础雄厚，依托信息、金融等领域的快速发展，成为新兴产业特色小镇的聚集地。这些省份囊括了全国70%以上的新兴产业小镇，其中高端制造产业和新兴信息产业小镇近七成集中在这些省份，金融产业小镇全部集中在浙江和江苏两个省份。
位于中西部区域经济整体欠发达地区如甘肃、重庆、安徽等省份或直辖市及自然资源丰富的地区如海南、河北、山东，特色小镇以文化、旅游、农林牧渔等传统产业为主。这些省份包括了全国78%的传统产业小镇，其中安徽、重庆、海南三个省份的旅游小镇占比达到甚至超过50%。
特色小镇建设关乎国家城镇化进程，得到国家以及各地政府政策上的大力扶持与推动，总体而言，主要包括土地、财政、金融三个方面：
土地方面，一是优先安排用地指标；二是对如期完成的按比例给予奖励，对未达成的加倍扣减；三是利用现有房屋和土地兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、文创空间、现代服务业、互联网+新业态的，可实行5年的原类型过渡期政策，期满后可按新用途变更。财税上，包括一般3-5年的财政返还、资金奖励（有的按年给，累计三年；有的一次性给予奖励，规模200-500万元不等）和贴息扶持三种。金融方面，支持产业投资发展基金、产业风险投资基金等基金设立，鼓励采取TOT（转让经营权）、BOT（建设—经营—转交）等PPP（政府与社会资本合作）项目融资模式等。
图：各省特色小镇在土地、财政、金融上的政策支持
整体上来看，各地在金融方面政策差距较小，但在土地和财政支持方面具有较大差异：天津、云南、福建、江苏对特色小镇的扶持力度较大，在土地、财政方面均给予多种优惠政策；在政策优惠程度居中的省份中，浙江、江苏、山东等省份在土地、财政方面侧重于考核后奖惩，河北、重庆、江西、甘肃、湖北等省份则侧重于优先支持；辽宁、海南等省份目前仅给予一定程度的资金支持，扶持力度相对较小。
与此同时，我们发现，优惠政策多的省份主要是产业发展较为发达的省份，且对新兴产业具有明显的政策倾斜，如浙江省对如期完成目标规划的小镇给予实际使用指标的50%配套奖励，而对信息经济、高端制造等新兴产业类给予60%配套奖励；过渡期政策仅针对新业态。优惠政策少的省份则以当地旅游、文化、农林牧渔等传统产业为主，如海南省100个省级特色小镇中90%为传统产业，仅在财政上给予一定返还。
可以看出，特色小镇在国家新型城镇化建设当中的重要性已显而易见。目前各省市已发布的1500多个特色小镇计划及500多个名单囊括了各地产业最集中、经济最高效的地区，不仅承载了各地人口、经济与产业未来的聚集方向，也代表了当前国家及地方政策在土地、资金等方面的重点惠及区域。对于房企来说，站在特色小镇的风口，也意味着能够飞得更远的可能。
如何排兵布阵？
我们通过对目前房企的落地特色小镇在数量、产业类型、布局以及政策把握等方面的归纳总结，梳理出目前房企特色小镇的发展概况：
图：部分房企特色小镇计划及现状
在各省份陆续公布特色小镇创建计划的同时，房企的特色小镇计划节奏亦密集上马，如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等等。据统计，目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划，签约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。
图：代表房企特色小镇产业类型占比
从产业选择的思路来看，房企总体基于开发优势选择最易操作的文旅小镇入手。目前房企打造的特色小镇共涉猎7种产业类型，但将近八成以文化旅游为主，80余个小镇中文旅小镇共61个，除了专项发展文旅小镇的华侨城、荣盛外，恒大、雅居乐、当代、中南等均机会型进驻文旅小镇，开疆拓土；部分房企定位于新兴产业领域，如科技、健康、高端制造、商贸物流等，如华夏幸福、碧桂园、富力、苏宁等。
图：代表房企特色小镇的类型
除此之外，房企特色小镇的产业定位战略有所差异：
①部分企业聚焦一类产业全力发展。如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验，重点打造文旅小镇；碧桂园则看中智能、信息等未来潜在发展空间及国家政策对新兴产业的扶持，利用自身郊区综合开发的经验引入产业资源，专注于科技小镇的开发建设。
②部分企业围绕原有产业链打造多样的产业小镇。如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。
图：部分房企已有小镇分布情况
从房企特色小镇的布局上来看，主要有以下三个思路：
①优先选择各省级公布名单中的特色小镇所在区域布局。省级特色小镇所在镇是各地政策扶持首选，对于房企来说无疑是最优选择。对比房企特色小镇与各省级公布的特色小镇，房企落地的80多个小镇中有3个被评为省级特色小镇，22个位于省级特色小镇所在区域，涉及企业主要为华夏幸福、绿城、荣盛、万科、恒大等11家。其中，华夏幸福打造的昌黎县干红小镇已被评选为河北省特色小镇，并且5座产业小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。
表：房企在深耕区域内的特色小镇分布情况
②优先选择本地化布局。房企多年深耕的大本营为企业积淀了深厚的客户基础、品牌影响力以及多方合作资源等，对于特色小镇新建设领域也打下了良好的基础和政府信任，因此本地化通常是房企特色小镇起步的根基，如上表所示。结合产业类型来看，新兴产业类型的小镇本地化特征则更为明显，如华夏幸福在廊坊的机器人小镇，碧桂园在广东的科技小镇，富力在广东清远的科技特色小镇，时代地产在广州、佛山的未来小镇等，体现出房企在相对薄弱的产业运营领域更易获得深耕区域的政府支持。
③基于一二线核心城市及周边三四线城市深耕区域及当地产业资源开展异地拓展。华夏幸福目前异地建设小镇的城市如郑州、武汉、长沙等，均为其产业新城落地城市，同时结合当地产业优势发展特色小镇，如在武汉拿下“五城一镇”开发权等；华侨城除广东省大本营外，在具有优质旅游资源的成都布局3个特色小镇项目；绿地则充分利用大城市的溢出效应，围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题，在已进驻多年的南宁、南昌、西安、宁波、昆明、南京、郑州、佛山、大厂、保定等一二线重点城市远郊及周边及莱芜、峨眉山、都江堰等旅游资源地区储备了14个特色小镇大盘项目。
特色小镇受国家战略推进，丰厚的政策红利无疑为房企解决了长期发展所必须的土地、资金痛点，这也是房企看好特色小镇发展机遇的重要原因。
表：华夏幸福部分已签约特色小镇项目汇总
房企享受特色小镇优惠的土地配套政策，获取丰富的土地资源储备。随着土地出让条件不断升级，房企增储的压力与日俱增，土地资源的获取成为房企一大难题。而特色小镇却凭借相对优惠的土地资源配套政策，成为房企转型重要方向。其中，华夏幸福凭借20年产业新城经验，紧跟国家千镇计划，提出与产业新城一脉相承的百座产业小镇计划。通过梳理不难发现，华夏幸福通过与当地政府签约特色小镇项目获得大量低成本土地资源，15个特色小镇共计300多平方公里的土地面积，按照3平方公里配建1平方公里的建设面积来粗略计算，已至少有1亿平米的建设面积。
图：房企在小镇建设中的融资渠道
房企借力特色小镇享受优惠信贷政策并获得政策资金支持。随着房企融资环境的不断收紧、各种融资渠道被封堵局面的出现，房企获取资金越来越难。国家鼓励国家开发银行、农业发展银行、农业银行以及其他金融机构加大多特色小镇的金融支持力度。因此，特色小镇由于信贷政策的倾斜以及面向社会资金的开放通道，为房企涉足特色小镇业务解决了资金来源。其中，PPP、特色小镇建设发展基金、资产证券化是主要的资金来源渠道。
如华夏幸福以“PPP市场化运作”为机制，依托产业集群优势，通过提供全产业链服务，与政府合作创新型特色小镇，2016年下半年至今中标20余个PPP项目，部分将打造为特色小镇；复星集团2017年3月与广东省发改委签署《关于共同推进广东特色小镇建设发展战略合作框架协议》，双方共同发起设立总规模达1000亿的广东特色小镇建设发展基金，投资于基础设施及优质企业培育；华侨城深圳甘坑客家文化特色小镇则是通过融资模式上便是通过地租和门票收入导入证券化融资，吸纳社会资金进入。
可以看出，特色小镇也成为房企未来发展的重要着力点之一。据不完全统计，目前房企已落地小镇超过80多个，计划数量已成百上千，基本遵循由简至深的递进开发战略，优先介入本地化小镇开发，逐渐拓展至深耕区域；优先发展文旅小镇，瞄准新兴产业未来发展方向；优先结合产业链优势加快拓展小镇，享受区域发展的土地与资金红利。
找准风口，你也能一飞冲天
分析了国内和房企的特色小镇建设情况，我们可以发现，特色小镇领域并不完全是一片待开垦的处女地，更多的是基于原有发展基础，对地域的二次改造和产业的再次升级。因此，对企业的创新、运营能力提出更高要求：
①产业选择：
► 国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上，房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上，壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题，适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入；
► 新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高，但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大，适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。
②城市布局：
► 已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选，这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区；
► 其次，重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇，房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力，凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解，能更好地进行小镇的规划、建设和运营，同时能更好地与当地政府及居民相融合；
► 此外，结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市，凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势，关注各区域的发展机会，例如华夏幸福、碧桂园主要定位于新兴产业，可重点关注浙江、广东、江苏、安徽、福建等省核心城市机会；华侨城定位于文旅，在全国范围内机遇较多，重在以深耕区域为中心辐射拓展等。
③小镇运营模式选择：
图：房企特色小镇不同运作模式
► 单一企业主导：在文旅、新兴产业等特色领域运营优势显著，具备小镇建设全链条服务条件的房企，可以全委托为主。典型可借鉴华夏幸福和华侨城。华夏幸福从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设到产业服务运营提供全链条的产业升级综合解决方案，委托服务期限长达30年；华侨城将“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”的创新发展模式植入小镇建设，以创意、管理和资本介入，打造产城一体化的特色小镇。
► 合作企业主导：有意在特色小镇领域内大展拳脚，通过合作弥补自身产业链欠缺，形成全委托的条件和基础。典型可借鉴碧桂园。碧桂园科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司，其中碧桂园出资60%负责项目硬件建设开发和运营，百富出资40%并负责产业引入和运营。
► 非主导性参与：可充分发挥自身突出优势，介入特色小镇的重要环节，在小镇建设的风口上分的一杯羹。典型可借鉴绿城。如绿城及其兄弟公司蓝城一般以多方合作的方式介入农业相关类小镇建设，在浙江省级特色小镇杭州湾花田小镇中即由浙江省农村发展集团有限公司、浙江蓝城建设管理有限公司、绿城理想小镇建设有限公司、杭州湾上虞经济技术开发区管委会四方合作共建，其中浙江农发集团为项目主导方，绿城充分发挥其作为城市开发运营商的优势打造花田小镇。
结 语
特色小镇东风已吹遍大江南北，背后酝藏了国内区域发展格局的变迁，房企无论是选择“扶摇直上”还是“草船借箭”，其背后或也酝酿着未来企业发展格局的重塑。
导读
“能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑形成一个有效的关联，进而形成商业模式很重要。没有现金流，只研究产业和模型，却不知道资本投入和退出的逻辑，是不可持续的。只有将三者有机结合，设计不同的产品模型，比如将政策、IP、商业进行不同组合和叠加，才会导出不同的产品，形成不同的特色。”
特色小镇的建设，需要不断地统一与平衡。
7月24日，博鳌·21世纪房地产论坛刚刚落下帷幕，作为泛地产的突围路径，特色小镇再引热议。
去年7月1日，住建部、国家发改委、财政部联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，要求到2020年培育1000个左右具有休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。一年时间过去了，各地开展的特色小镇建设热潮不减。
潮涨时总是隐藏海滩的真实面目。随着特色小镇规划与建设的推进，相关政策不停划线，比如去地产化、去旅游化，同时防患于未然，提出要保护传统文化、发展传统产业，防止大拆大建。事实上，不断划线的背后是特色小镇建设中的多方博弈，房企与去地产化的博弈，资本进出与小镇运营的博弈，以及人流与城镇化配套的博弈。
经历30多年的发展后，房地产行业聚集了大量资源和资本，通过住房抵押按揭、银行融资贷款，形成了较为固定的商业模式和金融模式，相比传统的第一产业和第二产业，这种优势为其进入特色小镇风口亮出优先通行证，房企成为尝试特色小镇的案例屡见不鲜。一方面，近年来万科、碧桂园、绿地、绿城等房企纷纷试水；另一方面，像华夏幸福一样有着产业运营基因的房企，也尝试通过特色小镇来承接、升级原有的产业模式。
全联房地产商会创会会长聂梅生表示：“由于最近房地产生态发生了很大的变化，仿佛房地产的路越走越窄。事实上，房地产搞了30年，聚集了丰富的经验、资本、资源，现在的发展空间更大了，路更宽了，特色小镇是其中‘空间更大’的一条路。”
不过，由于特色小镇的建设无法避开传统的拿地和开发，房企的进入多被解读为了“变相圈地”，因此相关部门“去地产化”的声音也多了起来。这一身影背后其实潜藏着当前房企拿地的困局。一二线城市土地稀缺且价格高，三四线城市面临去库存任务，房企一进去就站在了去库存的起跑线上。进退两难中，特色小镇成为房企突围的路径之一。
绿地集团三亚城市公司总经理巴黎称：“前段时间，我们参加了海南省招商会，现在各地政府对房地产开发非常敏感，现在很明确，在海南，除了海口和三亚以外，如果是纯房地产开发企业，就不要来了。”
如果特色小镇在传统开发的逻辑中变成没有灵魂的空城，无异于房地产市场又多了一批“库存”。要如何破解，答案是“人”。
作为城镇化发展的产物，特色小镇具有疏导大城市人流的功能。而对于投资运营者来说，人流也是后期盈利与否的关键问题。即便目前铺天盖地都是“产业是特色小镇灵魂”的说法，但只有产业没有人的小镇，跟空城并无差别。
山水文园执行董事兼CEO张晓梅表示：“我们发现每一个小镇都有公共的场所，公共的社交性的场所必不可缺；一方水土养一方人，文化跟社会居民密不可分；每一个小镇都需要构建美食体系；有人结婚就必须有婚庆的活动；最后才是自然景观和建筑的外立面。如果只做单纯的一部分，如果人没有了生活的根本，产业就是空城，如果只是做历史和人文的故居，人在那里的时间只有一到两个小时。只有把这与人相关的5大特性结合，再形成特色，小镇才富有了生命力。”
如果人是特色小镇最核心的因素，那么住宅是不可缺少的。对此，蓝城集团总裁许峰表示：“我们了解过国外许多城市的特色小镇，你去解构它的组成会发现，其中最大的组成部分是居住，比例小的占60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇，是没有活力的小镇，是一个不可持续的小镇。大家都知道中国有一句古话叫作‘安居乐业’，安居方能乐业。”
事实上，能够锁住人流的特色小镇才是城市化发展的最终目标，而住宅的比例一定程度上与小镇长期居住人口的数量成正比。相反，没有住宅支撑的特色小镇，即便资源丰厚，吸引的也只能是流动的人，这难免让特色小镇本身被打上“旅游”的标签。而面对当下文旅小镇盛行，第二批国家特色小镇申报工作也要求，旅游文化主导的特色小镇推荐数量不得超过三分之一。
跳出“圈地卖房”的传统观念，特色小镇产生盈利的方式变成产业运营，这也要求开发商向运营商的角色转变。而在漫长的建设周期中，资本的进入十分重要。
在过去，与房企关联最大的就是地和银行，但对于特色小镇来说，没有抵押模式的支撑，融资、产业和人流的导入都是挑战。
黄金湾投资集团董事长申威倡议：“我们希望政府能够建立统一的配套体系，不要把很多资源，比如医疗资源、教育资源、养老资源、人才培养都放在大中型城市。我们应该有全国统一的配套机制，这样的话，未来我们做特色小镇就会轻松很多，因为有配套就有人来。”
无论是导入产业还是配建住宅产品，以及实现其他资源配套，都需要有资本支撑。这也是聂梅生所强调的，“关于做特色小镇，无论原来是金融机构还是开发商，都必须先定位，可以在城镇化概念下做，也可以在新兴产业和产业创新上做，这是两个不同的定位。定位以后的第一件事是摸索商业模式，其中最重要的是金融模式。这个问题解决后，再说建设。”
事实上，目前房企在资本运作方面主要依靠自有资金、抱团合作以及基金三种模式。许峰介绍：“蓝城在资金的尝试，一个是自有资金的投入；一个是找志同道合的合作伙伴，其中一类是专业的国有企业，他们有资金优势但缺少开发品牌，或者缺少整体运营能力；一类是金融机构，尤其是和基金的合作。”
张晓梅强调：“能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑形成一个有效的关联，进而形成商业模式很重要。没有现金流，只研究产业和模型，却不知道资本投入和退出的逻辑，是不可持续的。只有将三者有机结合，设计不同的产品模型，比如将政策、IP、商业进行不同组合和叠加，才会导出不同的产品，形成不同的特色。”
中国特色小镇与田园综合体模式创新项目落地实操总裁峰会9月23-25日 在杭州举办。本次研修班能一对一近距离与讲师嘉宾交流学习,从特色小镇——政策机遇，国家扶持，创建申报，顶层设计，盈利模式，策划创意，规划设计，产业导入，落地要点，操盘实践，运营模式，IP打造，投融资模式，资源链接，项目考察等15个纬度分享，如果你打算做特色小镇一定要来参与！！！来了就能为您节省1个亿，盲目瞎干只会把项目带向死亡！！！
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