论物权法对阁楼买卖的影响
阁楼民间解释为位于自然层内，利用房屋的上部空间加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。阁楼的官方解释为建造时利用屋盖空间搭建、符合规定的高度要求(室内净高最高达到2．2米以上)、有固定楼梯、门、窗(含老虎窗、天窗)、实际供人居住的室内建筑物。对不符合上述条件的阁楼，不计算使用面积，也不计算建筑面积。在现实生活中阁楼有没有产权，标准是计不计算建筑面积，而阁楼计算建筑面积的标准就是阁楼的层高在2.2米以上，有固定楼梯、门、窗，能供人居住的室内建筑物。如达不到这些标准，只能算使用面积，不计算建筑面积，相应的就没有产权。阁楼产权属于房屋产权的组成部分，阁楼有了产权，能做到产权明晰，便于管理，减少纷争。而物权法的实施给传统的观点带来了根本性的颠覆和冲击，笔者认为极有必要对此问题给予明确，以便我们在日后的商品房买卖合同公证时给予必要的重视。
一、阁楼“送”的性质
开发商送阁楼以促销，“送”的阁楼分为两种性质，第一种是不占用公摊面积的“奉送阁楼”，另外一种是“送”了搭建在公摊面积上的阁楼。下面就这两种不同的“免费阁楼”进行法律上的分析：
第一，奉送的阁楼并不免费
如果业主不购买房屋，开发商是不会奉送阁楼的，业主支付的购房款实际上是购买整套房屋的对价，这种奉送是以购买该套房屋为前提的，并不是真正意义上的免费赠送，其本质是和房屋一起“强行”搭售阁楼，所谓免费“奉送阁楼”的价款实际已经纳入商品房的售价内。
第二，阁楼高度低于2.2米的，房产证上并不增加建筑面积，买卖合同也往往不作约定。称之为阁楼，其高度必定不高于2.2米，因此该部分面积并不计如建筑面积，不能通过房地产产权证书来保护业主的所有权。既然不计入建筑面积，所以房地产管理部门制定的标准房地产买卖合同自然不会对奉送的阁楼在格式条款内进行约定，要靠开发商和购房人另行在合同附件或补充合同内约定，而购房人往往因为缺乏经验或者疏忽没有主动提出对阁楼问题进行约定，如果交房时开发商并没有搭建口头约定的阁楼，购房人将处于无法追究开发商违约责任的位置。如果开发商在卖房时没有向买方告知阁楼未经报建的事实，则属欺诈，买方有权依据《消费者权益保护法》要求开发商承担赔偿责任。但是，如果买方在购买时知道阁楼未经报建，则另当别论。阁楼不能获得产权，虽然不影响其使用，但会影响其转让（由于没有产权，业主欲转让时，别人可能不会接受，从而使其失去交易价值），所以不能说没有损害买方的合法权益。
另外，法律上的“公平”原则是在“合法”的前提下讲的，或者说只有在合法的前提下才可能探讨是否公平的问题，相反，若是违法买卖，则“公平”无从谈起。阁楼买卖原本就是违法买卖，所以根本没有“公平”可言。若要说公平，开发商认为把阁楼的价款退还给买方，然后可以把阁楼拆走， 因为开发商作为专业房地产开发企业，应当熟悉国家有关房地产开发建设的法律法规，但其却在政府颁发的《建设工程规划许可证》批建范围之外，另行添附建设所谓阁楼，显属《城市规划法》第40条规定的违法行为。《城市房地产管理法》第37条中明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
现实中，开发商明知违反规划建设的阁楼不能办理房屋所有权登记，不能取得权属证书，却将其作为房屋建筑面积（套内建筑面积）的一部分，出售给购房人。该行为违反了法律的禁止性规定，双方合同中关于阁楼买卖的条款当属无效条款。此外，如果没有确实充分的证据证明，购房人是明知所购阁楼不能办证。仍然坚持购买使用的，则开发商的行为同时还构成对购房人的欺诈。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，开发商除应返还该阁楼的价款外，还应向购房人支付相当于该价款一倍的赔偿。但是，由此给买方造成损失的，开发商应当给予赔偿；要么由开发商与买方协商，就买方的权益损失作出合理赔偿。
第三，奉送阁楼的质量问题和维修责任不明
虽说业主在支付房款的时候实际上是有偿获得阁楼的，但因为开发商的建设规划图纸上、房地产证书的附图上都没有阁楼的图纸，如果再加上买卖合同没有约定，一旦发生质量纠纷，维修费用只能由业主自掏腰包。
第四，奉送阁楼违法搭建在公摊面积上
这恐怕是购房人最不愿意看到的纠纷。比如顶楼业主的阁楼搭建在楼顶上，而楼顶是属于整幢房屋业主共同共有的。属于开发商无权处分其他业主的权利。无权处分又得不到其他业主的追认的，属于无效行为。这种搭建在公摊面积上的阁楼不会得到规划部门的批准，所以它又属于违章建筑，随时有可能被有关部门拆除。既然是违法建筑，依法根本就不得买卖，否则，买卖当属无效。既然阁楼的买卖无效，依法应当相互返还，即买方将阁楼返还给开发商，而开发商向买方返还阁楼的价款。但是，从实际情况来看，返还阁楼在大部分情况下显然不可能，因为阁楼经改造已成为私家住宅不可分割的部分。
二、物权法施行之前阁楼买卖的现状
物权法施行之前的商品房买卖中，开发商以赠送阁楼、花园等来吸引买房者，要正确认定“随房奉送”标的物的权属性质需要结合标的物的种类、行业惯例等进行综合考虑。奉送部分不包括所有权，仅为使用权，这已是房地产行业的一种惯例，也已被社会所接受。业主出卖自己有房屋权属证书的房产是合法的。由于阁楼和晒台本身是依附在私有房产上的，因此不能独立进行交易。但可以作为被交易房屋的从属物，在房屋买卖时应予以说明，并将出卖房屋与阁楼和晒台一并交于买受人使用。而阁楼和晒台的使用价值，可以在被交易房屋的价值上有所体现。有人建议如以合同中对阁楼不标明或产权证中未列明可撤销双方间的房屋买卖关系，笔者认为不妥，这将给房地产行业带来震荡，颠覆长期以来形成的习惯做法。更为严重的是，有可能出现部分悔约者以此为由请求退房、从而引发群体性诉讼的后果。
对因阁楼发生纠纷的处理要取决于买房人与开发商是否在《商品房买卖合同》中约定了阁楼状况，包括阁楼位置图、使用面积、高度、装修情况、有无天窗、照明设施、水电、防水、上下阁楼楼梯扶手等各项内容，如果买房人与开发商对上述内容约定明确，一旦开发商未按约定交付阁楼，买房人即可追究开发商违约责任。如双方在合同中无此约定，则买房人的部分权利将得不到保障，但开发商仍应遵守《商品房买卖合同》中有关主体结构、防水等方面的保修规定，不能因为阁楼是赠送的就免除合同义务。因此，在购买赠送阁楼的商品房时应谨慎确认好赠送面积权利义务，以书面形式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。只有这样才会避免纠纷的出现，或是在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律的支持和保护。
随房奉送阁楼的商品房买卖合同购房人是否可以重大误解为由要求变更或撤销呢？
《合同法》第54条规定，当订立房屋买卖合同时存在因重大误解、显失公平、一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的五种情况下，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者利益受到较大的损失或达不到订立合同的目的。其核心是：必须对合同的内容构成重大误解，且合同的履行会使误解者的利益受到损害。重大误解的构成条件为：1、是出于行为人自己的错误认识。按照《民通意见》第71条规定，行为人须是对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的认识错误。2、行为人产生的重大误解与订立合同有因果关系。正是因为行为人的错误，才订立了一份违背自己真实表示的合同。如果合同不是因重大误解而订立，就不能按照重大误解的规则来解决合同。3、误解应是重大的，如是一般错误认识，不足以造成其不利后果，也就无法用公平原则来衡量，也就不能请求变更或撤销合同。以上条件是有机统一的，缺一不可，否则无法认定为重大误解。
如果当事人在购房前实地查看了拟购房屋，并了解了该房屋与其它楼层的区别，签约时亦对房屋的建筑面积及所支付房款总价不包括阁楼有清晰的了解，则不存在对合同内容存在重大误解的事实。同时，阁楼未列入合同内容，但客观上由购房人独家使用，并未给购房者利益造成损害，相反给其生活带来了便利。此种情况下房屋买卖合同不可以撤销或变更。
如果开发商楼盘广告信息所做的说明和允诺具体确定，并对购房人是否考虑购买该顶层，及该房屋的价格确定有重大影响的，应视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、物权法施行之后如何确定阁楼的权属和使用
物权法生效之后，如开发商继续以赠送阁楼和晒台的允诺来销售商品房，实质上是一种无权处分的行为。因为根据物权法规定，阁楼和晒台是属于本楼全体业主共同所有的。所以，购房者在与开发商进行房屋交易时，对此应予注意。避免口头承诺，尽量在购房合同内写清开发商所承诺赠送的部分。尤其值得一提的是，有些建筑在设计时，阁楼和晒台本身就和房屋是连成一体的，购房者购买此种住房一定要慎重，避免由于阁楼和晒台的权属争议而影响所购房屋自身权利，给正常生活带来麻烦。
根据物权法第70条明确的规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。阁楼层就是应该属于“共有部分”。顶楼住户独占的行为属于侵犯了其他层住户的权利。阁楼、晒台、花园等产权属于全体业主，开发商不得随意赠送。
根据《物权法》第九条规定，不动产买卖必须依法登记；未经登记，不发生效力。所以，笔者认为如果开发商将阁楼单独卖给别人，将不受法律保护。
1．楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物权属与土地权属并不相同，土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。
2．开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。
3．能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用，那么是有效的，但一般情况下，区分所有权人会议是不会作出这样的决议的。因此，楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用的可能性，几乎为零。
宿州市拂晓公证处马成飞
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