回顾2018年所写：地产系列前瞻第7篇：
人口进入下滑周期：城市扩张将全面终结
人口进入下滑周期，对房价的中线影响，取决于人口下降速度和收入增长之间的博奕。
2017年，一直反复说，城市远郊的房子不能买，一二三四线，基本所有城市的扩张，2020会终结，人口进入下滑周期，远郊的房子，租不出去，卖不出去。
这20年，见证了城市10倍的扩张，城市化末期，人口老龄化，地产过剩，则城市的边缘、远郊，进入一个下跌通道。
惯性的思维，是建立在城市无穷扩张的基础上，终有穷期。
张爱玲一生
无房、无儿、无女的写照
“如果孩子的出生，是为了继承自己的劳碌、恐慌、贫困，那么，不生也是一种善良。”
说这话的人，叫张爱玲，这句话就是她一生无房、无儿、无女的写照。
张爱玲一生都没有买房，没有拥有任何房产，青春时就一直租房住。
年轻的时候，曾经赚过很多稿费，在买得起房子时，青春错付了一个文化汉奸、渣男胡兰成。
胡兰成拿着张爱玲辛苦写书赚来的钱，和别的年轻女孩鬼混。
张爱玲伤心至极，1947年与胡兰成分手，那一年27岁，钱没了，情感也消耗殆尽。
从此漂泊半生，失去了买房子的机遇。
1956年，35岁的张爱玲在美国，嫁给65岁的德国剧作家赖雅。赖雅也没有房产，婚后夫妻一直租房住。
美国都市的房子不便宜，他们买不起房子，租房也是一笔大的开销。
这时候，张爱玲怀孕了，迫于无奈打掉自己的孩子。
如果张爱玲在美国有房子，那么不会有漂泊之感，生活也不会窘迫，她会选择生下孩子。
闪婚后两个月，赖雅就中风了。
张爱玲一边照顾他，一边忙着写稿养家糊口，更没有金钱买房。
中风的丈夫死后；
没有孩子和房子的张爱玲，暮年孤单面对艰难的时光。
她经常在洛杉矶的汽车旅馆搬来搬去，最频繁时每周都要搬一次家。
1995年9月8日，恰逢中秋节，阖家欢聚；
洛杉矶一个小公寓里，张爱玲在家里病逝，享年75岁。
法医的推断，她应该是在六七天之前死于心脑血管病；
厨房全是垃圾、肮脏的碗筷刀叉，卫生间到处都是纸巾。
如果张爱玲有孩子，她的心脏病会被及时发现，也许不会死。
“生命是一袭华美的袍，爬满了虱子。”
但愿天堂里，没有虱子。
与父母这一辈相比
我们生活得更有漂泊之感
张爱玲孤独死去20多年后；
她的这句话，仍然可以解释现在一些年轻人，不愿意生孩子、当父母的原因：
“如果孩子的出生，是为了继承自己的劳碌、恐慌、贫困，那么，不生也是一种善良。”
现在很多年轻人不爱生孩子、推迟生孩子的原因：
要么租房，要么因为背负了30年房贷，压力太大，于是选择了丁克，为数也不少。
我经常会想起父辈；
我的父母，为什么会生下两个孩子，而且生活得比较从容。
父母那一辈，工作是稳定的，工资不高，却可以稳妥一生。
房子是单位分的福利分房，不新、不美，却一生没有房贷的压力。
与父母这一辈相比，我们生活得更有漂泊之感；
找工作的压力、生活的压力、房贷的压力，如影随形。
一方面，结婚率和出生率都在下降；
一方面，人口老龄化加速到来。
2022年，全国人口减少85万；
全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；
死亡人口1041万人，死亡率为7.37‰ ；
人口自然增长率为-0.60‰。
人口进入一个下滑周期。
从性别构成看，男性人口72206万人，女性人口68969万人，总人口性别比为104.69（以女性为100）。
从年龄构成看，16-59岁的劳动年龄人口87556万人，占全国人口的比重为62.0%；
60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，
其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%。
对地产、房价短期影响：
是改变市场的心理预期
人口进入一个下滑周期；
对地产、房价的短期影响，是改变市场的心理预期。
2022年，全国人口减少85万；
和14亿人口相比；
这是一个微小的数字；
改变的更多是对未来的心理预期。
当人口进入下滑周期，被市场广泛认知；
未来的房价预期，就会被改变；
投资心理和现实买房的迫切性都会下降；
地产需求和房价下跌，就有了一个更为广泛的共识。
市场心理预期，一旦被改变：
投资性买房，越来越少；
等待降价、持币等待的人，越来越多。
另一方面，结婚率也在下降；
结婚的年轻人，对房子的刚性需求，有最强的迫切性。
与人口下滑相比；
人口结构，对未来地产、房价的打击更大。
老年人口比重大增；
70后、80后步入40岁、50岁，普遍有房；
处于90后的地产最刚性人群；
远远不如70后、80后多；
这也意味着地产未来的刚性市场，是萎缩的。
人口下滑对地产的中线影响之一：
老人逝去高峰：年年推高空置率
人口下滑对地产的中线影响之一：
老人逝去高峰：年年推高空置率。
即使中国城市从现在起不盖房子，住房空置率也将年复一年飞速增加，因为中国已经步入老年社会。
未来十年，中国处在一个老年人离开人世的高峰期。
身边越来越多的朋友告诉我，他们的独身子女长大以后，根本不需要买房子，因为从爷爷奶奶、外公外婆那儿就可以继承两套住房，还不包括爸爸妈妈的。
中国，已经是世界上人口老龄化速度最快的国家。
据联合国统计，到2050年，中国将有近5亿人口超过60岁。
每3个中国人，将会有一个老年人。
而2016年之后，城市的适婚人口，正在逐年减少。
等待二胎政策的发酵，还有漫长的20年。
目前中国80岁以上的高龄人口；
已接近2400万。
未来十年是老人逝去的高峰；
将年复一年；
无情地推高一个个城市住房空置率；
人口下滑对地产的中线影响；
悄然却无情地改变着：
已经过剩的地产供求关系。
人口下滑对地产的中线影响之二：
城市扩张全面终结，远郊房子不能买
北京的燕郊，福州的三江口，长乐的滨海新区，漳州港，杭州的临安
2017、2018年冲进去那么多地产商，投资人。
投资，要突破惯性思维：
为什么2017年、2018年；
那么多北京人冲到燕郊；
一平米4万买房子。
因为大家都是惯性思维：
20年城市扩张了10倍；
以为会一直扩下去。
很多北京人；
燕郊均亏一套200万。
都是惯性思维；
人口进入下滑周期，意味着城市扩张基本结束了。
人口进入下滑周期，对房价的中线影响，取决于人口下降速度和收入增长之间的博奕。
2017年起，一直反复说，城市远郊的房子不能买；
一二三四线，基本所有城市的扩张，未来会终结。
人口进入下滑周期；
远郊的房子，租不出去，卖不出去。
这20年，见证了城市10倍的扩张；
城市化末期，人口老龄化，地产过剩；
则城市的边缘、远郊，进入一个下跌通道。
惯性的思维；
是建立在城市无穷扩张的基础上，终有穷期。
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