【原创】这笔房产出租业务，该如何进行涉税调整？

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2020年初，某企业（一般纳税人）将自用办公楼出租，会计处理如下：

1月1日，签订出租合同：

借：投资性房地产—成本  4000000

       累计折旧             100000

       贷：固定资产          3000000

              其他综合收益         1100000

 

1月1日，按照合同约定预收2020年1月1日-12月31日房租：

借：银行存款      300000

       贷：预收账款    300000

 

12月31日，办公楼公允价值上升：

借：投资性房地产—公允价值变动  300000

        贷：公允价值变动损益    300000

 

【品税阁解析】该业务涉税处理错误，应做如下纳税调整：

1、增值税：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告

（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

财税[2016]36号附件1第四十五条第(二)项规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

假设该纳税人采用一般计税办法，则应补缴增值税：300000/1.09*9%=24770.64

2、房产税：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，计征房产税的租金收入不含增值税。故应补房产税：300000/1.09*12%=33027.52；

3、印花税：《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。故财产租赁合同应当在合同签订时按照租赁金额一次性缴纳印花税：300000*0.001=300；

4、 企业所得税：

A、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。故该纳税人按合同约定收取的租金300000元应调增所得额=300000/1.09=275229.36；

B、财政部 国家税务总局关于执行《企业会计准则》有关企业所得税政策问题的通知（财税〔2007〕80号）第三条规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。故年终公允价值变动应调减所得额300000元；

C、按折旧期20年计算，该房产2020年度少提折旧调减所得额=3000000/20=150000；

注：投资性房地产税法上允不允许计提折旧实务中存在争议。笔者认为投资性房地产理应作为固定资产或无形资产处理，按照税法规定计提折旧或者摊销进行税前扣除。对于投资性房地产税会差异，推荐大家阅读品税阁原创文章：投资性房地产税会差异分析

D、缴纳的房产税以及印花税合计33327.52调减所得额。

以上合计调减应纳税所得额208098.16元。

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