这11个城市，你千万要慎重！

日前，笔者在克而瑞的一份月报中，看到了一张令人瞠目结舌的图表——商品住宅广义库存量TOP20排行榜。

见下图

所谓“广义库存量”是指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，其代表着新增供应总盘子的大小。

之所以惊讶，原因有二：

一是，商品住宅广义库存量top5的城市（贵阳、大连、成都、沈阳、唐山）居然齐刷刷迈过1亿平方大关，最高的贵阳更是逼近1.5亿平方左右。

二是，沧州、株洲、岳阳、淄博、荆门等弱三四线城市，商品住宅广义库存量也居然纷纷挤进前二十。

那么，现有水位的库存量够当地卖上多少年呢？笔者特地查阅了当地的统计公报和相关数据。

2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。销售规模的增长近乎停滞，这与业内“未来商品房销售规模处于高位徘徊”的共识基本一致。

具体到一些城市上，成交规模高位调整的趋势更为明朗。

考虑到每年成交规模不可能再大幅增长，所以，完全可以用过去两年的成交量作为一个参考值，去衡量广义库存量下的商品住宅去化周期。

掐指一算，有点可怕。

即便贵阳、大连、成都、沈阳、唐山五城不再拍卖住宅用地，在现有销售规模下，当地广义商品住宅库存也够它们分别卖上16.5年、18.9年、5.3年、8.5年、23.7年。若换算成月的话，则分别是198个月、227个月、64个月、102个月、284个月。

当然，考虑到成交盘子较大，成都在这5个过亿的城市中，情况还是相对较好的。

（注：各城广义库存量为对克而瑞图表的估算值）

当然，可能有人会说，广义库存量中包含了未开发土储，只要开发商放缓开发节奏，市场上的狭义库存量（即拿到了预售证但尚未卖出的量）并不会太大。

对，理，确实是这么个理，只要开发商愿意囤地，拉长开发节奏，这些看似恐怖的库存压力就会被时间抵消掉。

不过，还是那句话，“时代变了，大人”。

这个逻辑若是放在十年、五年前no problem，但问题是楼市进入了下半场，过去那种牛气冲天的行情，再也不可能出现了，而且市场的成交规模也确实到了横盘震荡的阶段。

所以，新常态下，通过囤地慢慢开发来赚钱的路已越来越窄，囤地很可能最后变为屯雷。另一方面，房企拿地时通过银行、信托等渠道拿的钱，成本并不低，而且利息支出和债务压力又是刚性的。

今年，一些巨头们已经意识到了这一点，在业绩会上纷纷有意识地提出控制土储规模、注重安全，也更加看重土储变现的速度。

这也就意味着，未来几年市场广义库存转化为狭义库存的量，要比大家预期的多。

而对于沧州、株洲、岳阳、淄博、荆门等弱三四线城市而言，商品住宅的供给压力将会更大。

如下图所示，较于其庞大的广义库存量，这些城市的成交盘子更小。

株洲、蚌埠、岳阳三城的成交盘子看似较高，主要是因他们的数据是商品房，包含了商业、办公等产品，其统计公报并未对商品住宅的成交量做细分；而沧州、淄博、荆门则是商品住宅的成交数据。

不过即便是广义的商品房，这些个城市的去化周期仍然是相当大。

沧州、株洲、蚌埠、岳阳、淄博、荆门六城的广义库存去化周期分别是23年、11年、9.4年、12.7年、14年、17年。

这，意味着什么！大家可细品。