关于住房消费与住房投资的几点思考
—— “支持住房合理需求、确保房地产市场平稳发展”学术研讨会主旨报告
（刘洪玉 清华大学房地产研究所所长，教授，博导）
住房关乎人民福祉，影响经济发展、社会和谐和政治稳定。2022年中央经济工作会议，对住房问题给予了特别重要的关注。一是从扩大国内需求的角度，要求支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；二是从完善房地产市场调控和住房制度建设的角度，要求支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。如何理解住房消费和住房投资？两者之间的关系是什么？如何看待支持改善性住房需求？在这里汇报一下我对相关问题思考。
01
住房消费、住房投资及相关概念
住房消费是指居民个人或家庭利用住房，满足其生活居住需求的行为。住房消费受存量住房可获得性、可负担性、适用性和市场供求关系等因素影响。反映住房消费通常有2 种方式：（1）住房服务，西方国家在国民经济核算中用住房服务来表征住房消费的数量，作为个人消费支出的组成部分计入国内生产总值（GDP）。比如美国经济分析局以租户租住住房的租金价值和自有住房的估算租金价值作为个人消费支出中住房服务的一部分，反映了租户为住房服务花费的金额以及业主自住者如果租房将花费的金额，其好处是，自有自住比率变化或住房单元在租户占用和业主占用之间变动不会对GDP产生影响。（2）居住支出，我国城镇居民消费支出及其构成中包括居住支出，且占有非常重要的比重。国家统计局相关数据显示，2021年全国城镇居民人均居住消费支出5641元，占全部消费支出的23.4%。北京市分别为16847元和38.6%。根据国家统计局鲜祖德总统计师的解释，我国居民居住支出主要包括水电燃料费、取暖费、租房房租、物业管理费以及装修材料等支出费用，不包括购建房支出和自有住房的虚拟房租。但在用支出法核算国内生产总值时，居民消费支出中的居住支出，除包含上述居住支出外，还包括自有住房分摊部分或叫虚拟房租（折旧分摊）。
我国对住房投资的统计是按报告期内房地产开发企业完成的全部用于住宅建设工程、土地开发工程的投资额以及土地购置费等的投资。2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，其中住宅投资10万亿元。国际上不少国家不仅包括新房建造支出，还包括存量住宅的更新改造和修缮支出。如2021年美国住房投资11473亿美元中，住宅更新改造投资约占1/3。随着中国住房市场逐步进入存量为主的时代，拆除重建模式逐渐被有机更新、微更新等老旧小区改造模式取代，应该重视住宅更新改造和修缮支出的经济影响。
居民家庭购买住房，属于投资还是消费？这取决于所购住房的用途：买房自住就是消费；买房出租给他人租住以获取租金收益就是投资；买房不住等待升值就是投机。从对经济影响的角度看：自住或出租都会产生住房服务，对GDP有贡献；闲置则不产生住房服务，对GDP无贡献，这也从另一个角度给出了要坚持“房住不炒”的一个重要理由。
02
释放住房消费潜力促进住房投资
释放住房消费潜力是当前政策的重要着力点。住建部倪虹部长前不久接受媒体采访时说：对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持。刚结束的全国住房和城乡建设工作会议进一步提出“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”。
目前对支持刚性住房需求已经形成了高度共识，对防范炒房也出台了一系列行之有效的办法，而对改善性住房需求支持政策还需要进一步完善，优化相关管理政策，有利于释放住房消费潜力，推动实现“让人民群众住上更好的房子”目标，有利于改善住房市场效率、促进市场稳定、降低市场风险。建议：一是完善购买第二套住房的金融支持，当前主要问题是首付款比例过高，希望改善住房条件的家庭，普遍需要卖掉现在住的房子才能付得起首付款，而买的新房普遍又是预售房，这就产生了以旧换新过程中的住房问题和阶段性可支付性困难。二是降低刚需向改善调整过程中的税负，调整住房相关税负不应过度降低居民住房支付能力，这应该成为财税政策支持住房改善的基本逻辑。三是探索在坚持“房住不炒”理念下新管理模式，从行政手段为主逐步转为依靠税收等经济手段，合理调节利益分配。四是改善新建商品住房市场的供应结构，鼓励市场增加好房子供应，有效满足居民改善性住房需求。
报告人简介
刘洪玉，清华大学教授、房地产研究所所长，清华大学中国新型城镇化研究院副院长，清华大学国家治理与全球治理研究院兼职研究员。国务院政府特殊津贴专家。兼任住建部科学技术委员会住房和房地产专业委员会副主任委员、中国房地产估价师和经纪人学会顾问、香港大学荣誉教授等。获国家级优秀教学成果奖、北京市科技进步奖和优秀教学成果奖、华夏建筑科技奖。
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2023 年1月19日，浙江工业大学中国住房和房地产研究院组织召开的“支持住房合理需求、确保房地产市场平稳发展”线上学术研讨会圆满结束。中国房地产业协会会长冯俊，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强，清华大学房地产研究所所长刘洪玉，中国宏观经济研究院研究员刘琳，上海财经大学副校长姚玲珍，重庆大学副校长刘贵文，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋，浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬等9位学者作主旨报告，来自政界、学界、产业界等500余人参与会议，共同学习和探讨中央经济工作会议精神的深化与落地。
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