1979年，我国第一个工业园区在深圳蛇口诞生。之后，园区经济成为区域对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，成为经济发展的风向标。近年来，中国园区数量剧增，不仅有大量政府平台公司转型为成功的园区运营商。同时，各类社会主体，包括实体企业、金融机构、房地产商也逐步成为园区投资和运营的主体，产业地产应运而生。
赛迪顾问认为，产业地产是以工业用地为主要载体，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以满足和服务企业、人、政府三大主体需求为主要内容的一种空间形态。其中，企业需求包括“采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后”等价值链各环节的需求，人需求包括“吃、住、行、医、教、游、购、娱、社交、成长”等需求，政府需求包括“生态、环保、产值、税收、就业、公共服务”等需求。产业地产是产业园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”必然结果。该阶段内，企业开始集聚，这意味着企业多样化需求集中爆发，园区开发运营资金投入出现剧增。企业作为操盘主体进入，弥补了政府在资金、运营等方面的短板，园区的运营模式因此更加灵活，空间功能、服务内容更加丰富。
一直以来，国家对各区域 所开发运营的高新区、开发区具有较为明确的评价标准，并以此反应园区管委会的开发运营能力。而作为一种新兴业态，对于以企业为主体开发的园区的情况尚未有定论。基于此，赛迪顾问对产业地产项目进行了客观评价。本次评选以申报为主，并通过问卷调查，电话访谈，实地调研，以及线上公开信息，赛迪数据库等多渠道对产业地产项目的信息进行核实调查研究，主要评选的是开发运营一年以上的园区，产业小镇和产业新城，经开区、高新区、自贸区不在评比范围内。
本次榜单的推出具有三大价值：一是，通过对项目评价，更直观的反映不同开发运营主体的园区操盘能力，包括产品开发能力、招商引资能力、运营服务能力等，便于识别是否为“以产业之名、行地产之实“。二是，通过对项目评价，更全面、系统的学习成功的经验，包括区位选址、运营理念、产业方向等，便于行业交流互动。三是，通过对项目评价，更集中、快速的提升优秀项目的品牌影响力，便于资本市场投资和实体企业选址。
一、指标说明
本次评选设置了一级指标3个，分别为：园区环境舒适度（权重31%），园区招商引资水平（权重37%），园区运营管理能力（权重32%）。园区舒适度下设3个二级指标分别为园区绿化率，低密化水平，人性化水平（加分项）。园区招商引资水平下设3个二级指标分别为企业集聚化水平，产业集聚化水平，产业高端化水平（加分项）。园区运营管理力下设3个二级指标分别为产业运营能力，商业运营能力，物业运营能力（加分项）。
二、评选结果
遵循科学、系统、客观、可操作、可对比的基本原则，赛迪产业地产研究中心，对入围的产业地产项目进行比分评选。最终评选榜单结果如下：
三、榜单分析
从入围样本得分分布来看，总体得分呈正态分布。本次入榜的项目得分分布来看，目前作为标杆的优秀项目仍占少数。只有8家企业得分超过80分，分别是中关村软件园，中关村生命科学园，张江药谷，松江高科技园，中关村东升科技园，苏州生物医药产业园，大连软件园。入榜项目中有超过70%的园区得分在60-80分之间，说明目前仍有一大部产业地产项目在摸索中前行，产业地产发展任重而道远。
首先，从区位分布看，目前比较成功的产业地产项目多数聚集在区位优势明显的地区，通常在这些地方聚集了大量优秀的人才，资源，资金和企业。位于榜单前十位的园区，有七个布局在北京，上海，深圳三个一线城市，另外三个在武汉，苏州，大连。此外，重庆、西安、无锡、嘉兴、东莞等城市区位优势明显，均有项目入榜，但多分布在11-30位之间。产业地产项目未来的发展逐步向内陆辐射，呈现全面发展的态势。
其次，从产业分布看，超过1/3的园区产业定位不明确，多以综合类园区为主，此外，专业园区以生物医药、电子信息及互联网、软件服务等居多，合计占比接近50%。同时，以金融服务、环保、材料等新兴产业为主题的专业园区发展势头良好。未来产业地产项目精准的产业定位有助于园区的配套与企业的需求更加贴合，助力园区招商和运营。
最后，从运营主体看，国资背景的企业依靠得天独厚的资源和有利条件，园区无论在园区规划，招商引资，运营管理方面均表现出高水准，上榜企业中占比57%。榜单前十位中有8个项目为国资背景在运营，其余两家民营地产商为亿达中国和深圳天安数码城。TOP10-30之间，国资背景的运营商和民营企业的表现基本平分秋色。民营背景的产业地产商正在崛起，未来民营地产商也会逐步发展成为产业地产的中坚力量。
此外，基于对入榜企业运营理念、模式等的分析，我们认为中关村生命科学园、中关村东升科技园、龙岗天安数码城等园区均是生态圈构建的良好实践者，包括产业生态圈、商业生态圈、创业生态圈等。赛迪认为，构建生态圈是打破产业地产“强地产、弱产业”魔咒的关键。后续，我们还将会对上榜园区进行深度分析。
赛迪顾问产业地产业务主要面向转型或专注于投资、开发、运营产业园区的传统房地产商、央企国企、金融资本、产业地产商等，提供“战略决策-资源链接-落地辅导”产业地产全流程一体化咨询服务。赛迪顾问产业地产业务的核心竞争力不仅在于多年来对工业、ICT、大消费等产业领域的深入研究，还在于丰富的政府资源和企业资源积累。赛迪顾问产业地产研究中心期待与您携手，以产业赋能，创未来地产。欢迎垂询。
联系客服
