是二手房，在和银行签订按揭贷款合同的时候，都会面临等额本金和等额本息两种还款方式的选择。等额本息和等额本金，就像一对复姓“等额”的两兄弟，感觉选哪个都差不多：
轻轻松松，卡通表现，人畜无害的样子。但究竟应该选哪个呢？
销售人员和度娘，都会告诉你，如果你年龄较大，收入预期越来越低，你应该选择等额本金，这意思大概就是趁着你现在能赚钱，就多还点，以后老了收入低了，就可以少还点。
这就有点扯淡，如今这光景，赚钱和年龄有多大关系？年轻上班找工作更好找，这没错，但年纪大的更有可能当老板搞投资啊，褚时健不就是吗？
更何况，如今这房价，单靠上班赚工资，恐怕很吃力哦。
那么，正确的选择方式应该是什么呢？我先卖个关子。
事实上，这两兄弟的差别还是很大的，他们具体的计算方式是不同的，以下仅供数学达人来看，诸如《天才枪手》里的学霸小琳和班客之类的：
等额本金的计算方式是这样的：
等额本息的计算方式是这样的：
这些公式更让人云里雾里，我们来算算在不同年份还完贷款，两种方式分别要付出多少，就比较直观了：
以100万贷款20年为例，等额本金每个月还本金都是4166元。
如果你还完一年贷款后就提前还款，你相当于还了5万本金，还欠银行95万，但你第一年实际总还款是97867元，总的付出是1047867元。
如果你第五年还贷，你还了四分之一的本金，也就是还了银行25万本金，还欠75万。但前面五年你总共需要还银行464851元，相当于还了214851元的利息。换句话说，如果第五年你提前还款，你总共付出1214851元。
还完十年，你还了一半本金，也就是还要还银行50万，但还完十年，你总共需要还款868454元，如果你在第十年后提前还款，你总共需要付出1368454元。
如果你老老实实20年还完，你总共连本带利需要还给银行1492041元，其中利息492041元。
那么，如果采用等额本息呢？
等额本息每个月还款一样，都是6544元，如果你也还完1年贷款就提前还贷，你一年12个月共支付78528元，但你实际上本金只还了30201元，如果提前还款，实际一共支付1048327元。
还完五年的时候，你还了60个月，也就是392640元，但前面60个月你本金只还了166912元，其中利息给了225728元。如果你在第5年后提前还款，你总共需要付出1225728元。
第十年，总共还款120期，共计还774600元 ，本金只还了372742元，利息一共付了401858元。第十年提前还款，总共付出就是1401858元。
如果你老老实实20年还完，你总共连本带利需要还给银行1570665元，其中利息570665元。
现实情况是，我们经常不会还完20年，比如你要卖房换房，你必须提前还贷，或者你赚了一票，或者收入猛增，你觉得欠着钱挺麻烦，会提前还贷。
我们再来对比一下这几组数据：
还完1年，1047867---1048327 相差460元；
还完5年 ，1214851---1225728 相差10877元；
还完10年，1368454----1401858 相差33404；
还满20年，1492041--1570665 相差约78624元。
所以，这两兄弟的设计是：还满1年后，无论你什么时候还款，等额本金总的付出都是比等额本息要少的。不少人有这样一个错误的认识，认为等额本金前面还得多，后面越还越少，所以等额本金的方式提前还贷不划算，这是错误的。
你不禁会问，既然等额本金在任何阶段还完，利息都更少，为什么反而选择等额本息的更多呢？这里面有几个原因：
第一，等额本金虽然总利息更少，但不代表它更划算，因为它要求你前面还款额更高。简单地理解，既然我前面还得多，我欠银行的就相对更少，总利息相对变少也是天经地义。银行拿着你多还的钱，又可以借给别人赚利息，一回事。
第二，等额本息比较好理解，每个月还款额都一样，让人觉得省事省心，置业顾问或者中介人员也会推荐客户使用等额本息，因为计算起来、解释起来比较方便。
那么，正确的选择方式是什么呢？
看你钱生钱的能力。
如果你手上有钱，却并不会生钱，只能存银行或者藏在保险柜里，你当然应该选择等额本金。换句话说，如果你是属于首付能多付就尽量多付，少贷款，或者有钱了就想着提前还贷的，那么你基本上算是钱生钱能力比较差的。
对于钱生钱能力强的人来说，他们即使手里有钱，也会付最少的首付，有钱了也不会拿去提前还贷，因为他们的钱拿来操作，收益可以高过银行利息。即使现在房贷利率上浮，也还是在一年5-6%的利息，这对于钱生钱能力强的人来说，利息还是很低。
不过，话说回来，大多数家庭都应该是属于钱生钱能力不强的，不要去轻信什么民间借贷，动辄10%-20%的收益，这些事风险很大，笔者身边就有很多受害者。至于做生意，现在也不好做，不要说10%的收益，搞不好本都要亏掉。
还有一个问题值得注意，说等额本金前面还款数量较多，这事情并没有想象的那么严重，别一听就吓着了，以为二者是天壤之别。
就以等额本金还款最多的第一年为例，等额本金每个月要还8100左右，等额本息要还6500左右。到第九年左右，二者就持平了。第十年以后等额本金还款就比等额本息还少了。8100和6500，相差1600元，也许对一些买房家庭来说一分钱难倒英雄汉，但相信大多数家庭能买房的家庭，并不会在这1000多元上犯难。
所以，个人认为，本额本金才应该是多数家庭应该选择的还款方式。现在选择等额本息的居多，这是大多数人都犯错了，如今的房价又那么高，贷款动辄百万以上，这其中牵涉到的利益是大几万元，甚至十几万元，值得大家注意。
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