随着企业年报数据披露,房地产行业总体负债率再创新高,房地产行业的平均负债率接近80%,其中恒大负债数字更是达到万亿元大关,以15195.44亿元排名第一位,万科负债数9787.73亿元位居第二位,碧桂园负债数以9330.57亿元居第三位。
看到这样的数字,人们对于房地产行业高负债率的讨论和担忧再次浮出水面。毕竟都是房地产中数一数二的行业,难免会有各种话题喧嚣而上!
房地产行业的负债率为什么要比其他行业高,如果企业的负债数字过高那么是否面临危机呢?是否对企业有影响?我们来了解一下房地产行业中的负债问题。 一、房地产行业特殊周期性 房地产行业不像其他行业,把钱投资进入,靠买商品,赚取积累利润之后再进行投资、扩大规模,生产产品。如果这样玩得话,企业早就完了,因为房地产行业属于那种资金比较密集型的行业,周转周期比较长,适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展,这也就导致房地产行业负债率过高问题。 二、预售制度与企业真实负债 在我国,房地产行业实施预售制,开发商签订合同收到购房者的钱之后,可用到后续房子开发中,可以用这部分钱继续做生意,而这笔资金是计入到负债里面,是不需要支付利息,等楼建好之后,就可以真正算收入啦。 因此房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债,总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况,只有净负债率才能算是反应房企真实的负债情况。 净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,其中有息负债选取的是短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。这是公认能更好反映企业资产结构的指标。(在公式中除去预售房款影响) 按照算法得出,碧桂园净负债率仅为56.9%,而恒大的净负债率为183.7%,融创的净负债率竟高达202.1%。 根据有关数据显示,2017年这阶段市房企整体平均净负债率达到76.61%,这样就可以知道房地产行业的负债真实情况啦。 三、房子销售好推高了行业负债 房地产预售制度,很大情况下是推高房地产高负债原因之一,但是如果房地产行业保持高歌猛进的业绩,房企的回笼资金好,负债数应该降低才对。但是房子卖得好,收入在增加,负债还在增加这又是什么原因呢? 拿碧桂园来说,有数据显示在2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。而在2018年,在上半年,碧桂园更是达到了2017年全年销售额的75%。 由上可以看出房子销售情况非常好,但是负债数还高达9330.57亿元,这部分负债数的增加,很大部分原因是房企不断买地的结果。 四、房企和承建商合作模式 在房企和承建商合作模式中。房地产开发商负责找项目,签地皮,办理相关手续、对楼盘进行建设、楼盘推广和规模扩建等事务。而承建商就是负责房子的建造,把开发商给设计图纸的线条房子,在指定的地点,变成实物的建筑商。 一般情况下,房地产承建商和发展商一种承包合同的劳务关系,万科、碧桂园、恒大等大型的房地产开发商,都有自己的承建商。如果开发商资金紧张或者没钱的话,承建商是很难合作起来的。如果开发商花1亿拿地,交给承建方2个亿开工盖房子,税收以及其他成本1个亿,预计销售额8个亿。想要保证楼盘按期交付,快速实现高周转,只有资金雄厚的开发商,开发起来才会顺利。 但是有人不出这1个亿,想通过高息借钱拿地,将土地证抵押给银行。然后去找承建方,满足开盘条件卖房结款还银行,同样会导致房地产行业负债数过高的问题。 所以对于房地产行业来说负债数过大,负债率过高并不可怕,因为对于投资者来说,资产负债率越低,可利用资金则越少,虽然相对安全,但盈利能力明显不足,这才会影响企业发展的关键。如果负债率虽然过高,现金回笼控制比较好,这样对于房地产行业来说可能不是很大问题。
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