透过碧桂园9000亿负债，看地产开发商运作的套路

　　随着企业年报数据披露，房地产行业总体负债率再创新高，房地产行业的平均负债率接近80%，其中恒大负债数字更是达到万亿元大关，以15195.44亿元排名第一位，万科负债数9787.73亿元位居第二位，碧桂园负债数以9330.57亿元居第三位。
　　看到这样的数字，人们对于房地产行业高负债率的讨论和担忧再次浮出水面。毕竟都是房地产中数一数二的行业，难免会有各种话题喧嚣而上！

　　房地产行业的负债率为什么要比其他行业高，如果企业的负债数字过高那么是否面临危机呢？是否对企业有影响？我们来了解一下房地产行业中的负债问题。
　　一、房地产行业特殊周期性
　　房地产行业不像其他行业，把钱投资进入，靠买商品，赚取积累利润之后再进行投资、扩大规模，生产产品。如果这样玩得话，企业早就完了，因为房地产行业属于那种资金比较密集型的行业，周转周期比较长，适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展，这也就导致房地产行业负债率过高问题。
　　二、预售制度与企业真实负债
　　在我国，房地产行业实施预售制，开发商签订合同收到购房者的钱之后，可用到后续房子开发中，可以用这部分钱继续做生意，而这笔资金是计入到负债里面，是不需要支付利息，等楼建好之后，就可以真正算收入啦。

　　因此房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债，总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况，只有净负债率才能算是反应房企真实的负债情况。
　　净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。这是公认能更好反映企业资产结构的指标。（在公式中除去预售房款影响）
　　按照算法得出，碧桂园净负债率仅为56.9%，而恒大的净负债率为183.7%，融创的净负债率竟高达202.1%。
　　根据有关数据显示，2017年这阶段市房企整体平均净负债率达到76.61%，这样就可以知道房地产行业的负债真实情况啦。
　　三、房子销售好推高了行业负债
　　房地产预售制度，很大情况下是推高房地产高负债原因之一，但是如果房地产行业保持高歌猛进的业绩，房企的回笼资金好，负债数应该降低才对。但是房子卖得好，收入在增加，负债还在增加这又是什么原因呢？

　　拿碧桂园来说，有数据显示在2017年，碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元（约合847亿美元），合同销售建筑面积约6066万平方米，合同销售金额排名世界第一。而在2018年，在上半年，碧桂园更是达到了2017年全年销售额的75%。
　　由上可以看出房子销售情况非常好，但是负债数还高达9330.57亿元，这部分负债数的增加，很大部分原因是房企不断买地的结果。
　　四、房企和承建商合作模式
　　在房企和承建商合作模式中。房地产开发商负责找项目，签地皮，办理相关手续、对楼盘进行建设、楼盘推广和规模扩建等事务。而承建商就是负责房子的建造，把开发商给设计图纸的线条房子，在指定的地点，变成实物的建筑商。
　　一般情况下，房地产承建商和发展商一种承包合同的劳务关系，万科、碧桂园、恒大等大型的房地产开发商，都有自己的承建商。如果开发商资金紧张或者没钱的话，承建商是很难合作起来的。如果开发商花1亿拿地，交给承建方2个亿开工盖房子，税收以及其他成本1个亿，预计销售额8个亿。想要保证楼盘按期交付，快速实现高周转，只有资金雄厚的开发商，开发起来才会顺利。
　　但是有人不出这1个亿，想通过高息借钱拿地，将土地证抵押给银行。然后去找承建方，满足开盘条件卖房结款还银行，同样会导致房地产行业负债数过高的问题。

　　所以对于房地产行业来说负债数过大，负债率过高并不可怕，因为对于投资者来说，资产负债率越低，可利用资金则越少，虽然相对安全，但盈利能力明显不足，这才会影响企业发展的关键。如果负债率虽然过高，现金回笼控制比较好，这样对于房地产行业来说可能不是很大问题。