孙子曰：夫用兵之法，全国为上，破国次之，全军为上，破军次之；全旅为上，破旅次之；全卒为上，破卒次之；全伍为上，破伍次之。是故百战百胜，非善之善者也；不战而屈人之兵，善之善者也。
故曰：知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。
上篇我介绍了如何买二手房的18字总结：精准备 明需求 定区域 选房源 择中介 聚房源。那么聚房源之后该做什么了呢?当然就是议价，签合同了。议价非小事，关乎能否用最实惠的价格买到心仪的房子。要把它看成一场战斗来对待，要像孙子说的知己知彼，方能百战不殆。知己即知道自己的预期，知彼即知道房东的底价，这样才可以掌握主动。简单概况为9个字：
明预期 探底价 亮宝剑
一 、明确自己的预期
首选，根据自己的实际情况判断自己的购房意愿
1、 A类 购买意愿强 略高于市场价也买
2、 B类 购买意愿中等 市场价格就买
3、 C类 购买意愿一般 低于市场价格才买
其次，上网以及询盘多家中介确定此房源的市场价格
最后，综合考虑后确定自己愿意接受的价格范围，低于范围能买到最好。不能的话，范围内最低价也是好的。
二、探房东的底价
1、聊卖房的动机
房东卖房大致分为这样几类：多余资产出售、房屋置换、变现投资、急用钱等。
多余资产出售和变现投资，一般房东出手不急，价格难还点。房屋置换，看房东是否已经找到合适的房子，找到价格好还，反之则难。急用钱，就往低了压价格吧。
2、聊房子的缺点
房子肯定没有十全十美的，肯定有些不足的地方，跟房东聊聊房子的缺点，然后看看房东的反应，一笔带过，毫不在意，说明价格难还。极力解释，然后反复强调房子的优点，说明房东还是很有诚意卖的，价格好谈。
3、聊小区的均价
如果房子报价明显过高，可以对比同小区当前房源的均价，降低房源的预期。
4、聊以往的成交
有些房东是性情中人，有时一上来直接杀价，可能让房东产生过激反应，好好的谈判可能瞬间就崩了。A类房源没买到，得不偿失。此时可以先聊聊相似房源的成交价格，给个台阶，不伤和气。
这样一套下来，房东底价也差不多知道七八分了，该进入主题了。
三、亮出自己的宝剑
正式谈价格，要以静制动，剑必须亮，但是谁先亮剑谁被动，尽量让房东先开口提价格。正式开启议价，以下四条计策可以用：
1、欲擒故纵
明明很想买，却假装不在意。这些话议价的时候建议别说：房子我看的很满意、我看了好几套就这套最合适、便宜点我就要了等等，房东觉得你都肯定要了，价格当然难谈了。这样说比较好：房子我看的基本还行但也要看价格、我看了好几套在综合对比，哪套实惠买哪套、价格不合适我可以考虑再看看其他的。
2、借刀杀人
一般来讲，议价能力还是中介强，一开始就和中介搞好关系，让他帮你还到理想的价格，毕竟他还等着你介绍朋友跟他买房子呢。
3、苦肉计
有些房东真的很善良，讲价格，讲利益他无动于衷，你跟他讲讲自己的难处，晓之以情动之以理，本来不想降价的，说不定真被你感动到了。
4、走为上
双方僵持不下，势均力敌，都不怎么想让步了，你也不想让步。此时你可以起身就走试探（放心中介会拉住你的），往往影帝级的房东，这时候会作出让步。
一轮谈判下来如果达到自己的价格预期最好，没有达到预期就根据实际情况处理吧，加价还是重新找房源。
如果谈判成功接下去就要签合同了，以下是9条实用建议请参考：
签合同的注意事项
1、明确是产权人签约，一个不能少，除非有公证委托书
2、三证或不动产证，身份证不可缺
3、房屋坐落、《房屋所有权证》/《不动产权证书》证号别写错
4、成交价格、付款方式、时间节点看仔细，特别是时间节点给自己留充足的时间
5、贷款条款仔细看，其他约定写一条：贷款审核不过，定金，首付全额退，无责解约
6、物业交割保证金、户口迁出保证金要押好，交割时间，户口迁移时间规定好，免扯皮
7、交易税费看清楚、违约条款过三遍
8、房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单写仔细，数量及品牌写好，照片留存，偷梁换柱的事情真不少
9、其他约定可补充：
买方有选择低利息银行办理按揭的权利
除开合同上约定中介费及税费，买方不承担其他费用
中介费签合同的时候付一半，过户之日再付剩余一半
付款之前先产调，确保没查封
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