土地流转
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转五大模式：土地互换、出租、入股、宅基地换住房，承包地换社保、“股份+合作”。
耕地的承包期：土地承包期限的长短，应考虑到我国农村的实际情况，根据农业生产经营的特点和农业经济的发展趋势等因素确定。如果期限过短，不利于土地承包经营权的稳定和农业的发展。耕地的承包期为30年的规定，符合农村耕地承包的现实要求。
草地、林地的承包期：农村土地承包法根据草地和林地承包的特殊性，明确规定，草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
农村土地流转先遵循3个原则
1、在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。
2、根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。
3、具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数户农的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权；流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。
在签订土地流转合同时要注意6个方面
1、流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案。尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。
2、注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等。
3、约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式。
4、约定双方的权利义务。特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。
5、约定流转土地的用途。
6、约定双方违约责任。特别要对解除和修订合同进行约定。
前两条不用过多考虑，但后4条在签订流转合同时填写必须慎重。流转期限不得超过本轮土地承包的最后一年。
最规范的土地流转合同要遵守以下10条
1、农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
2、农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。
3、承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
4、受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
5、受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿方法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
6、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
（1）双方当事人的姓名、住所；
（2）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（3）流转的期限和起止日期；
（4）流转方式；
（5）流转土地的用途；
（6）双方当事人的权利和义务；
（7）流转价款及支付方式；
（8）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（9）违约责任。
7、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
8、从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
9、农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府协调。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
10、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
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