看了一部电影叫《大空头》，是新出的一部电影，根据同名小说改编，讲的是次贷危机的故事，拍的不错，把金融系统的谎言和骗局讽刺的入木三分。当普罗大众沉迷在房价坚挺的一致预期中，当主流金融机构全力维护房价，并且因此赚的盆满钵满时，指出这其中的谎言和骗局，并且勇敢的在相反的方向下注，谈何容易。即使是片中特立独行、神经超级大条的对冲基金经理，面对市场的疯狂，同行的嘲笑，客户的挤兑、不理解甚至是起诉，也差点没抗住，这个钱赚的真心不易。
对我有些触动，想想现在中国的情况，不吐不快。在中国，只有傻子和骗子才会去信誓旦旦的看空房价，尤其是一线城市，空头司令谢国忠自己唱空多年，却也买了不少房，赚了不少钱，而坚定看空并且知行合一的，到目前为止都被证明是傻瓜。
过去十年，如果通过房价收入比这类指标测算房价，早就是泡沫严重了，北京上海平均年收入才4-5万元，每年不吃不喝买不到1平米，这还不算泡沫？但是拿房价收入比衡量房价是不对的，大错特错，因为核心城市涨价的核心逻辑不在于此，而在于新增人口的净流入，这些人口买房的钱并非来自于自己在本地的收入，而是从别处带来的财富。这就像炒创业板一样，你看着PE很贵，只要继续有资金流入，供给跟不上来，那就还有的涨。
表1：各城市常住人口统计
年份
北京
上海
深圳
广州
南京
苏州
无锡
2005
1538
1778
828
950
690
779
576
2006
1581
1815
871
975
719
810
584
2007
1633
1858
912
1053
741
882
599
2008
1695
1888
954
1115
759
913
611
2009
1755
2210
995
1187
771
937
620
2010
1962
2303
1037
1271
800
1047
637
2011
2019
2347
1047
1275
811
1052
643
2012
2069
2380
1055
1284
816
1055
647
2013
2115
2415
1063
1293
819
1058
648
2014
2152
2426
1078
1308
822
1060
650
10年常住人口涨幅
40%
36%
30%
38%
19%
36%
13%
北上广深就不用说了，常住人口明显增加，这些人的住房需求怎么满足呢？供给跟不上，结果就是涨价。十年间，北上广深成交的均价翻了3到4倍，如果用首付30%-40%计算，十年里都是10倍以上的收益。再看两个对比，苏州和无锡，离得挺近，人均收入也差不多，苏州由于新增人口多，房价涨幅在13个地级市中最为领先，而无锡是常年不太涨价的。
所以说，房价上涨的核心在于人口净流入，当然这些人里面，有些人有购买能力，形成实际需求，有些人没有购买能力，就是凑个数。
实际新增购房人群=新增人口*有购房能力的比例
随着房价的不断上涨，就全国而言，有购买力的人群比例肯定是大幅下降的。打个比方，如果说房价在1万多的时候，一套房子100-200万，这时候，这时候有购买力的比例可能是10%，这时候新来100万户，能买10万套房，现在一套普通住宅普遍在500万-1000万之间，这时候有购买力的人群可能就在1%了。那新增100万户，只能买1万套了，这个道理也很简单，应该是符合逻辑的。为了简化逻辑，我只考虑新增外来人口，因为这个是核心因素。改善需求置换出来的小房子也需要新增需求来消化。
这时候的一个关键点就是外来人口持续流入的趋势和速度，以及这其中能买的起房子人的比例问题。先看人口流入，这是几个大城市的情况。过年十年的复合增长率是非常高，都在3%以上，北京更是到了3.8%的程度。照这个速度，再过二十年，北京和上海人口是现在的两倍，都会接近5000万人，人类有史以来最大的城市，想想都有点小激动啊！
这是个美好的愿望，但现实的情况可能没那么简单。北京的人口增速已经下来了，刚刚公布的15年数据，首次跌破1%，2015年大概只新增了19万常住人口，这里面有多少是移民呢？我又查了一下数据，北京2014年出生人口是20万，死亡人口是10万，如果2015年与此相差不大，那么净移民的量只有9万人左右。其它城市也好不到多少，深圳是个异数，大幅增加的人口，能够解释房价的异军突起。
表2：城市常住人口同比增速
年份
北京
上海
深圳
广州
南京
苏州
无锡
2006
2.8%
2.1%
5.2%
2.7%
4.2%
1.4%
4.0%
2007
3.3%
2.4%
4.7%
8.0%
3.1%
2.6%
8.9%
2008
3.8%
1.6%
4.6%
5.9%
2.4%
1.9%
3.5%
2009
3.5%
17.0%
4.3%
6.4%
1.6%
1.4%
2.7%
2010
11.8%
4.2%
4.2%
7.1%
3.8%
2.9%
11.7%
2011
2.9%
1.9%
0.9%
0.3%
1.3%
0.9%
0.5%
2012
2.5%
1.4%
0.8%
0.7%
0.6%
0.5%
0.3%
2013
2.2%
1.5%
0.8%
0.7%
0.3%
0.3%
0.3%
2014
1.7%
0.4%
1.4%
1.2%
0.3%
0.2%
0.2%
2015
0.9%
过去10年人口复合增长率
3.8%
3.5%
3.0%
3.6%
2.0%
3.5%
1.4%
上海2014年的自然增长率在0.33%左右，常住人口增加了0.4%，两者相减，新增移民已经很少，可以忽略不计。南京、苏州、无锡、常州这些城市从13年开始，就已经是净移出的状态了。当然生孩子多了，改善需求要能起来。但房价的核心逻辑还是移民。
一个城市的新移民，如果有购房能力，那么其在3年以内就会选择购房，很少有等太久的。周围很多这种例子，不胜枚举。如果没有购房能力，赚钱增长速度很难赶上房价上涨速度，除了少数行业的少数幸运儿以外，会处以一直买不起的状态，所以这一波推升的新增力量，很多是12-13年的移民。一位擅长房产投资的前辈曾经指导过我，基本上买房的力量要积蓄个1-2年爆发一下，然后保持平稳，再隔个1-2年，再爆发一下。我理解这背后的力量，实质上是要积累一些新的移民，新的购买力。
刚才分析了人口的净流入问题，不容乐观。那么购买力如何呢？有多少人能够买的起500万-1000万的房子？我们总说中国人多，有钱人也多，但到底有多少呢？我想终究也不是无限多，也是有个数字的。兴业银行和BGC做过一个大型调查，可投资资产在600万以上的高净值家庭，全中国有200万户，这个数字跟建行和招行统计的是相当吻合的，有一定可信度。全国大概有4000万户，这样算的话，有600万以上的比例只有大概万分之5。我们当然可以把这个门槛降低，因为只是凑一个首付，索性把比例提高10倍，千分之五，比例还是挺低。原有的有钱人可能已经买过了，新增的有钱人，在这种经济环境和反腐环境下，增速明显也下来了。
这边说的是需求，那么供给这一端呢？
上海的存量房有多少？
2014年，上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，这个是分母是户籍人口，是1438万，那么估算一下，有50470万平米的存量房。根据《上海市住房建设规划（2008-2012年）》， 2007年末，全市城镇住房保有量为43283万平方米（建筑面积），而2008年至2014年的住宅竣工面积有10,779.94万平方米，两者之和是54063万平方米。这两个数据的差异，就可以估计为被拆掉的房子面积，你会发现这7年被拆掉的房子真的不多，一共3500万平米，平均每年500万平米，而且我相信，这个拆迁数量是递减的，最近十几年盖的房子很少被拆的，也拆不起。现在上海每年的竣工面积在1500万平米以上，至少新增1000万平米，还有8000多万平米的在建面积。
一边是萎缩的净移民，一边是持续的供给，存量不断增加，房价上涨的核心逻辑受到挑战。但这还不够，预测趋势的拐点非常非常难，会错很多次，而只能对一次，敢于赌此事的人，大部分都会死的很惨。所以很多人，都是右侧交易的，在拐点问题上耍滑头，尤其是房价这一被妖魔化的主题上，我是不会轻易发声的。因为作为一名投资经理，我深刻的知道，在市场里面，光有逻辑是不可靠的，市场沿着原有的趋势运动起来，会大幅超过合理位置，就像一个钟摆会摆过中轴线很多一样，需要耐心的等待。
经济大幅下滑，难以造假的克强指数远比GDP显示的数据糟糕，股灾横行，消灭大量中产，本币有强烈的贬值预期，且资本外逃意愿很强，我孤陋寡闻，不知道古今中外有什么经济体在这种环境下，房价仍然能够继续坚挺上涨。但光这些就够了吗？还是不够。
很重要的是，香港市场已经开始明显下跌，港岛的住宅平均售价在最近几个月已经跌了1到2成，有的可能还不止，台湾的房价也在15年开始滞涨并小幅下滑。这个下跌对于确认拐点非常关键，可以继续的观察。
总之，目前看空房价的胜算明显增大。如果能够设计出来一个看空房价的指数产品，我愿意买一些，并设好宽一些的止损。随便扯扯，不作为置业建议，我自己的房子也没有卖，但近期不打算新购入，我不是骗子，希望你也不是傻子。
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