摘要：本文就地价评估中不同情况下土地开发程度的设定难点、存在误区进行了具体的分析，同时根据具体项目，运用建设工程计价定额，对土地开发费用及其构成进行了分析，并拟定出成都地区“通”、“平”费用在土地开发费用中的区间值。
关键词：地价评估；土地开发程度；土地开发费
一、现行技术标准规范对土地开发程度的规定
所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，也就是通常说的“几通一平”。
据《城镇土地估价规程》( GB/T 18508-2014 )，“地价定义”对土地开发程度设定作了明确规定，在《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》(国土资厅发( 2013)20号）中对于场地“未通平”或“通平”不完全时的特殊情况处理提出了具体要求。因此，土地开发程度的设定是影响地价水平的一个因素，地价测算前，首先要明确“地价定义”中的土地开发程度及其设定理由，该项设定关系到地价的内涵和构成以及估价结果的使用。
二、基本术语释义
（一）标准术语
根据《房地产业基本术语标准》( JGJ-T30-2003)，土地开发程度设定有关术语概念如下：
生地( raw land )：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
毛地( undeveloped land)：在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
熟地( cultivated land )：经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
七通一平：开发建设场地在正式开工前，对场地进行的道路、供水、供电、供热、供气、排水及邮电通讯通畅工作及场地平整工作。
（二）对术语作展开性释义
依据《房地产业基本术语标准》( JGJ-T30-2003 )，以及土地估价报告中对“地价定义”的要求，笔者对以上术语作展开性释义：
生地：指完成土地征用，未经宗地内外初级开发，宗地外尚未进行基础设施开发，宗地内保持农用地或荒地等自然状态，不可直接作为建筑用地的土地。
毛地：在城市旧区范围内，宗地外具备市政基础设施条件，如五通、六通、七通等，宗地内尚未进行拆迁安置补偿，建筑物、构筑物尚未拆除及场地平整，不具备基本建设条件的土地。
熟地：经过土地开发，宗地外具备市政基础设施条件，如五通、六通、七通等，宗地内已完成场地平整，具备基本建设条件，可以立即进行工程建设的土地。
三、地价评估中几种土地开发程度的设定难点
（一）工业园区（开发园区）
某大型工业园区，分成若干个地块，仅评估其中的三个地块。。在园区外，分布有居住小区、学校等，基础设施建设已达“六通”。三宗地因并非位于园区的边界，宗地外（红线外）仍是园区的土地，园区内正在进行场地平整，专用货运码头、货运铁路线、污水处理站、变电站等正在建设，水、电、讯、气等管网正在敷设。因工业园区的基础设施一般是开发区管委会投资修建，“几通一平”是工业园区内的基本要求，各种设施的主管（线）会建设到某宗地红线外，宗地内的开发则是企业根据生产工艺要求自行建设，土地交付标准一般是达到场地平整，因此，可以设定为宗地外“几通”、宗地内“场地平整”。
（二）独立工矿区（点）
独立工矿区（点）一般距城市规划区较远，可能相距几十、上百公里，宗地外的基础设施由政府开发建设，但并不完善，有的市政管网并未接到宗地外红线外，宗地内企业自行投资进行基础设施建设。如某宗地外仅通电、讯、道路，宗地内企业建有供水系统、污水处理设施，出现了宗地内比宗地外开发程度高的情况，可按土地实际开发程度设定为宗地外“三通”、宗地内“五通一平”。
（三）水电站、输变电线路等
水电站占用的土地一般呈线状，有时边界距离可达几十公里，流域内沟壑纵橫，地势陡峻，地质构造复杂。水电站的引水工程从大坝（取水口）到引水管道、压力前池（调压井），这一段路线很可能宗地红线外就是农用地、林地、河滩地或坡地、荒地，如果是通过隧洞引水，那宗地外无论开发与否都与估价对象没多大关系；而发电厂房的土地，宗地外一般通电、讯、道路，宗地内通给排水、电、讯、道路。如果是水电站不同位置如大坝（取水口）、发电厂房等分别办了《国有土地使用证》，可分别设定为宗地外“生地”、宗地内“场地平整”或宗地外“三通”、宗地内“场地平整”；但如果是估价对象宗地只办理了一本《国有土地使用证》，考虑到发电厂房对于电站来说处于核心位置，可以设定为宗地外“三通”、宗地内“场地平整”，但在开发费用上应进行減价修正，因为达到此种开发程度只是电站占用土地的一小部分。
输变电线路是典型的点状土地，距离远、跨度大，电力铁塔基座所占的几平米、十几平米土地之外，可能就是农用地、坡地、荒地，宗地外一股没有基础设施或有但与估价对象无直接关系，所以，可设定为宗地外“生地”、宗地内“场地平整”。
（四）城市建成区内陆势起伏较大的土地
估价对象处于城市建成区内，临江（河），宗地呈条状随河岸延伸，宗地内陆势起伏较大；临河岸处高差可达几十米，呈陡坡状，规划为普通商住小区，基础设施宗地外达“六通”。根据同一区域类似房地产开发项目的具体情况，需要局部削平地形和土石方回填，且土石方工程量很大。因此，场地平整的费用对地价有明显影响，可设定为宗地外六通”、宗地内“未场地平整”。
（五）地势有一定起伏，但对工程建设无明显影响的土地
城市规划区内某宗地，宗地肉地势有一定起伏，系低容积率住宅用地，规划为修建高档居住小区，基础设施宗地外达“六通”，宗地内尚未进行场地平整，生长有农作物及乔木、灌木等绿色植被，这时，宗地内是否应该设定为“未场地平整”呢？根据规划，该宗地的地形地貌适于建设别墅小区，别墅群往往是按组团规划设计，高低错落正是其特色，不仅利于造景，而且依地势而建，节约了工程建设费用，如果全部推平，反而失去了项目特点。
同样，有的工业项目，比如湿法炼锌冶炼厂，生产工艺流程中有大量流体，地势的起伏正好可以利用重力将流体通过管道输送至下一工序，节约了生产成本，这样的地形正是企业需要的。
以上两种情况，地形地貌对于工程建设并没有明显影响，基本可以满足工程建设要求，可以设定为宗地为“几通”，宗地内“场地平整”。
四、基础设施缺乏或需完善对土地价值的影响
案例一：某县级市郊区一宗住宅用地，面积约10亩，邻近某风景区，生态环境及自然风光很好，但连接外部的道路是连砂石路面，路基不足3米宽，附近没有给排水、通讯、天然气的市政管网，且近期亦无政府进行基础设施建设的可能，由于基础设施严重缺乏，很难达到开发建设条件，而且修建道路和敷设管线的工程费用可能并非一般企业和个人所能负担，这种土地在市场上是很难成交的，或者成交的价格会很低。
案例二：城市建成区内的两宗商任用地，A宗地通过一座大桥与城市道路相连，三面环河，B宗地则四面环河，两宗地呈双岛形态，地理位置很好，适于整体开发为高档居住小区和高档度假酒店，实际开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”。但是，为了达到正常开发建设条件，需要修建河堤、防洪渠，根据规划，还必须修建两岛之间的桥梁。所以，并不是简单的设定宗地外“六通”、宗地内“场地平整”就可以了，这种土地需完善的基础设施建设费对地价有明显影响。
类似的还有临近江、河等水域的土地，若要正常开发利用，一般需要修建河堤、堤坝，如果不投入这部分土地开发费用，不用说产生正常的土地收益，就连人员和财产的安全性都成问题。
以上这几种情况，基础设施缺乏或需补充完善成为影响地价、甚至可能成为是否成交的主要制约因素，需要引起土地估价师和房地产估价师的重视。
五、土地开发程度设定的常见误区
在地价评佔中，土地估价师及房地产估价师对“生地”、“毛地”、“熟地”等概念的理解含混不清，经常导致土地开发程度的设定出现偏差。以下是几个常见误区：
误区一：城市规划区内，某商住用地，市政供排水、电、气、讯管网已接至宗地外（红线外），宗地内已完成征用，有农作物生长，地势略有起伏，宗地内设定为“生地”是否妥当？宗地外已经开发达“六通”，宗地内仅是尚未进行场地平整，由于地势略有起伏，进行场地平整可能会有部分土石方工程量。因此，设定为宗地外“六通”、宗地内“未场地平整”更为合理。
误区二：城市规划区外，宗地外（红线外）通供水、电、讯、道路，明沟排污，宗地内有鱼塘、农作物及少量建构筑物，坡度约为10。，周边多为农田、民房，基础设施达到“六通”的宗地还远在5公里之外，将其设定为宗地外“六通”，显然是不符合土地的实际利用状况，应设定为宗地外“四通”、宗地内“未场地平整”。
误区三：主城区的某宗商住用地，拟重新规划利用，地上有较多的建筑物、构筑物尚未拆除，土地开发程度设定为宗地内“毛地”，这显然是没有搞清“毛地”的概念。“毛地”中很重要的一点是宗地内“尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程”，按照这个解释，土地征用手续尚未完成，则权属上存在重大不确定性，可能直接影响估价结论的成立。所以，针对这种情况，可设定宗地内为“未场地平整”，同时应考虑拆除建筑物费用对地价的影响。
六、土地基础设施开发及其费用构成案例分析
土地开发程度的设定必然会涉及到土地开发费用，从笔者接触的土地估价报告来看，评估中土地开发费用取值较多的是采用基准地价评估报告中的“土地开发费用”，而土地基础设施开发中的“通”和“平”究竟包含了哪些工程内容呢？下面通过一个具体案例，对土地基础设施开发分部分项工程以及土地开发费用的构成进行简要分析，供大家交流、参考。
（一）土地开发案例分析
成都市某城乡统筹城市配套基础设施项目，处于城郊结合部，片区内房屋破旧，建筑拥挤，容积率低，土地利用率较低，周边多为农田、民房、企业，环境脏、乱、差问题突出，需进行基础设施改造，涉及土地整理面积590亩，项目实施后，可提供二类住宅用地315亩，由国土部门进行拍卖出让。该案例工程内容、工程量、材料材质、规格见表1。
根据原建设部《市政工程投资估算指标》、《四川省建设工程工程量清单计价定额》、《四川省市政工程工程量清单计价定额》、主要材料预算价格、人工费用等取费标准，结合项目的具体情况，笔者对相关定额进行必要的换算后，采用概算指标投资估算法，确定土地开发费用单位指标，单位指标及取费依据见表1。
这是一个较有代表性的土地开发案例，其工程内容包括土方工程、片区道路及配套管网工程、桥梁工程、沟渠改造工程、配套公共服务设施、绿化工程，涵盖了宗地内外的开发费用基本构成。因本文仅对宗地内外的土地开发费用进行分析，故分析內容未涉及该案例中的配套公共服务设施及市政绿地、防护绿地费用。
通过表1确定的费用单位指标，计算出本案例分部分项工程的投资估算费用，以可出让土地（净用地）315亩作为计算基数，将投资估算换算至可出让用地的单位费用及占总费用的比例。详见表2。
（二）土地开发费用可信度验证及各项费用比较分析
该案例涉及土地整理面积590亩，可提供二类住宅用地315亩，出地率53.39 %。根据表2，土地开发费用为4449.062万元。那么，该项目土地开发费用是否体现了《城镇土地估价规程》所要求的“区域客观性费用”呢？为便于比较，对以上单位费用取整后，通过与成都市现行基准地价评估报告中的“土地开发费用”（该项目实施时间与基准地价评估时间接近，具有较强的可比性）进行可信度验证及各项费用比较分析，见表3。
通过表3可以看出，该案例与成都市现行基准地价评估报告中确定的土地开发费用水平几乎一致，具有较高的可信度。表3中，道路工程、通电费用在土地开发费中占比居于较高水平，但差异较大，分别为38.03 %、26.54 %和11.27 %、27.49 %，这主要是由案例的具体情况不同造成的。而上水、排水、通气、通讯和场地平整费用则具有趋同性，偏差在1% - 2.1%范围内。
同时要指出，该案例因处于城郊结合部，附近就有市政管网，在实施该项目时，将市政管网延伸接入项目区内碰管方便。这实际上是多年来的市政基础设施投入使该项目受益，减少了部分工程费用，否则，全部重新敷设管网，部分单位指标可能会更高。
（三）“通”和“平”在土地开发费用中的区间值确定
笔者根据以上分析，结合搜集的土地开发费用资料（计算过程与本案例类似），考虑成都地区的工程地质、地形地貌及区域经济发展水平等因素，拟定出“通”和“平”在土地开发费用中的区间值，见表4。
笔者搜集的各地基准地价评估报告，其“土地开发费用”一般是土地估价师通过对开发区管委会、国土资源局、规划和建设局、土地整理公司、市政工程公司、房地产开发商等的调查得来的，具有一定的可信度。但是普遍存在依据不足、一笔带过、接给出费用标准等问题。这也许是由于不同行政区划的经济状况、地形地貌、交通状况、施工难度、现有基础设施状况等差异很大，土地开发费用确定上存在一定难度所致。但是，作为估价报告，没有基础数据、未建立数学模型、缺乏测算过程，其结论是难以令人信服的，这也是目前基准地价评估中的一个薄弱环节。
七、结束语
在对地价进行评估时，我们注意到了土地区位用途及规划指标，而对土地开发程度对地价的影响则重视不够，国内现有文献资料针对该类问题的研究也较少。不同行政区划、不同区域土地开发费用差异很大，如果能够通过分析某区域内土地开发项目的费用构成，如市政工程综合单价定额以及措施、规费、税金，考虑综合单价调整后，建立数学型，分析地价对不同规划用途土地开发费用不同变量的敏感性，这对于土地估价师、房地产估价师更好地把握地价是有积极意义的。
摘自《中国房地产估价与经纪》2016年1期
作者：张涛（作者单位：四川大友房地产评估咨询有限公司）
