房地产权证不具有绝对的证明力，司法判决是对房地产权利的最终确认

房地产权证是一种物权公示的方式，具有推定真正的权利人的效力，但不具有绝对的证明力和最终的确权效力。

我国对房屋权属状况和变更实行依法确认的制度。由于房地产登记机构的职权和条件所限，没有能力对行政登记背后的民事关系进行审查，无权组织利害关系人进行质证(在利害关系人没有提出异议时更无从组织质证)，因此登记机构对当事人提交的申请材料只作形式审查。最终是否予以登记，取决于当事人提交的申请材料是否符合法律规定的条件，一般来说，只要形式上符合法定条件，即予以登记。至于当事人申请登记的产权取得是否合法，相关事实是否真实，则不在审查之列。所以，极容易导致这一行政确认并不具有绝对的证明力。

一、房地产权证并非唯一合法凭证。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，我国采取登记生效主义的不动产物权变动模式，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，但是，不动产物权变动登记生效是一般原则，只针对“依照法律规定应当登记的”情形，“法律另有规定的除外”。法律另有规定的除外包括因继承、离婚或者受遗赠取得物权等。

在我国，当事人对不动产的所有权，存在着大量不依靠行政登记来表征的情形，房地产权证书不是认定房地产所有权的唯一依据。也就是说，持有房地产权证的人也不一定是真正的权利人，不持有房地产权证也不一定就不是真正的权利人。

二、司法判决是对房地产权利的最终确认。

登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人。既然是推定，当然可以被推翻。在利害关系人提出异议后，法院可以根据当事人之间的实体法律关系来确认真正的权利人，行政登记中据以认定权属来源的基础性文件形成的法律关系和法律事实可以被反驳推翻。法院可以将登记机构的证明文书作为诉讼证据来对待，虽然这种登记文书具有极强的证明力，但在与当事人民事权益的客观分布情况相违背，或者法院查明的事实和法律关系与登记确定的事实和法律关系互相矛盾时，法院仍然可以对其效力不予认可，对民事权利的归属作出自己的判断。

《物权法》第十九条第二款规定，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”这两条规定明确地反映出，对房屋的司法确权才具有最终效力。

因此，法院在审理房地产权属纠纷时，不必拘泥于既有权利证书的限制，而应当通过审查其基础关系的效力来确定权利归属或事实状态。当新的法律关系和法律事实被确认后，真正的权利人可以凭借司法机关的裁判文书向房地产登记机构房动纠错更正的程序，登记机构应该根据生效法律文书确定的权利人进行相应的登记。

在现实生活中，房地产权证上记载的法律权利人与事实权利人不一致的情况大量存在。当有证据能够证明法律权利人(登记权利人)与事实权利人(实际权利人)不符时，人民法院应本着以事实为依据、以法律为准绳的原则，依法确认真正的权利人，使房地产登记记载的信息与事实相符。

对这些情况，利害关系人和诉讼当事人应有必要的认识，在二手房买卖极易出现不是真正的权利人处分房产的情况，在进行交易前应进行必要的审查，以保护自已的权益。