税前小常识
①普通与非普通住宅判断标准
类别： 普通住宅
房屋面积：≤ 140平米
成交价格：<同级别土地交易平均价的1.44倍
楼层标准 ：≥5层多高层住宅；
<5层的老式公寓、新,旧式里弄等
成交价格：<同级别土地交易平均价的1.44倍
类别： 非普通住宅
与普通住宅标准反之则为非普通住宅
首付比例：首套房35%
二套房 普通住宅50%
非普通住宅70%
普通住宅、非普通住宅的价格判定标准
②住宅5年、2年的认定标准
住宅5年、2年的认定标准
房屋来源
签订预售
合同时间
产证
契税单
房屋交接书
一手
2005.5.31以前
√
√
√
2005.5.31以后
√
√
二手
√
√
发生变更
（继承，赠与等）
√
√
√
买卖税率-买方税费
①契税：
契税
套数
唯一首套
非首套
面积
≤90平米
>90平米
/
计算公式
合同价*1%
合同价*1.5%
合同价*3%
注：所谓的首次购买是指买受方名下无产权住宅房，包括跟父母或其他任何人一起的产权住宅。
②印花税：
房屋产权证按预告登记费权利许可证照5元/件征收；
2019年1月1日起,合同印花税税率由0.05%下调至0.025%
③预告登记费：
50元。商品房预售才有该费用
④抵押登记费：
公积金贷款100元/套，组合贷款或其他贷款200元/套；贷款买房才需要缴纳
⑤交易手续费：
交易时应支付的各种税费总和；
买卖双方各付2.0 元*面积
⑥配图费：
按房屋建筑面积（平方米）收费，配图费（25元）。
⑦中介费：
房屋成交价X2%
注意：中介费是中介公司收取，不是政府规定缴纳的税费。
（购买存量房时会有，找开发商买的期房和新建住房一般不用交）
⑧交易登记费：
交易登记费（80元）
⑨ 房产税
房产税计算公式：
新购住宅的应税面积*单价*70%/1.05*税率
起征时间：购房人取得《上海市房地产权证》后次月开始计算。
缴纳时间：每年的12月31日之前缴纳。
房产税减免条件：
上海户籍
1.首套免征房产税
2.第二套，人均面积60平米以内的，以可免征房产税；人均面积超过60平米的，新购住宅超出面积部分征收房产税。
3.夫妻/个人各自于自己的父母在2011年1月28日前有不超过2套住宅的且父母为上海户口，名下单独无房的，免征房产税.
4.夫妻/个人各自于自己的父母在2011年1月28日前有不超过2套住宅的且父母为上海户口，名下单独有1套住房的，新购住宅超出面积部分征收房产税。
5.购买第二套，可以申请同住人，享受人均60平的优惠。
申请同住人的条件
1.户口本在一起
2.同住人只能为子女，父母名下无房
注：与父母共有的房屋，若户口簿在一起的，且能提供关系的则可，若户口簿未在一起或在一起未能体现关系的，则需提供以下任何材料即可，出生证、独生子女证明，或派出所开具的关系证明任一材料即可。
外地户籍
有《上海市居住证》连续满三年的，免征房产税
有《上海市居住证》，积分超过120分以上的，免征房产税
其他新购房屋需要全额征收房产税
注：若目前购房时居住证未办理或未满三年的，须先缴纳房产税，待居住证满三年之后重新认定房产税，取得自居住证之日后缴纳的房产税可以申请退税。
境外人士
1.境外人士有B类人才引进型居住证的（境外人专用），免征房产税
2.香港人、澳门人持连续满三年且在沪的港澳暂住证的可申请免征房产税。
3.持外籍护照和台胞证的凡证件里粘贴的《中华人民共和国外国人居留许可或签注》连续满三年的且签发地是上海的，可申请免征房产税
注：若长期居住证、外国人居留许可或签注未办理或不满三年的，须先缴纳房产税，待满三年后再重新认定房产税。
对于购买新房的客户仅需要缴纳契税即可
契税：合同价X3%（首套1%、1.5%，二套3%）
房产税：（若需）
其他费用按照套、件等单位收取合计3000元左右（以实际房屋为例）
契税：合同价X3%
印花税：合同价*0.025%
登记费：550元
抵押登记费：550元
交易手续费：新增非住房0.08%*成交价
存量非住房0.5%*成交价
配图费：65元，权证印花税：5元/本
中介费：（若有）
买卖税率-
1.税前需知
①什么是合同价？
合同价：是指平时所签的《上海市房地产买卖合同》的价格
②什么是核定价？
核定价：是指各区房地产税务机关指定的核价机构核定的缴税价格，无论合同是多少，但须按照核定价格缴纳税费。前述额税费知识中提及的价格，均指税务的核定价格。
③什么是差额？
差额：是指卖出核定价-买进合同价格（卖出价-买入价）
④什么是利润？
利润：是指卖出的核定价格-买进合同价格-买进的契税-本次的营业附加税-银行利息-房屋装修（卖出价-合理的购入成本）
⑤什么是全额？
全额：是指不能抵扣任何原始价格（卖出价）
⑥什么是银行利息？
银行利息：是指只能正常的按揭贷款，其余的抵押或消费等都不可以抵扣，需提供银行的利息清单，贷款合同。
⑦什么是房屋装修？
房屋装修：是指最多抵扣买进价格的10%，提供装修发票，装修合同，装修清单。
2.卖方税费
附加税：城市维护建设税；教育附加税；河道管理税；地方教育；附加税。
注：以上所述所有的缴税价格都是以核定价格为准,部分地区为5.25%
房屋类型 普通 非普通
/年限
<5年 全额*1%or 利润*20% 全额*2%or 利润*20%
≥5年 全额*1%or 利润*20% 全额*2%or 利润*20%
（非唯一）
≥5年 免征 免征
（唯一）
在交易时应支付的各种税收和费用的总和
买卖双方各付2.0元乘以面积
是指在进行买房、租房等行为时，向客户提供中间代理服务的机构在提供服务的过程中收取的合理费用
买卖双方各付房屋成交价乘以1%
增值税及附加：
不满2年：（全额÷1.05）*5.3%
满2年普通住宅：免征
满2年非普通住宅：（差额÷1.05）*5.3%
个人所得税：
不满5年或满5年的非唯一普通住宅：全额*1% or利润*20%；
不满5年或满5年的非唯一非普通住宅：全额*2% or 利润*20%；
满5年的家庭唯一住宅：免征
中介费 : 1%
其他费用按照套、件等单位收取
增值税及附加：（核定价格-买入价格）/1.05*5.3%
印花税：合同价*0.025%
土地增值税：增值额*税率-扣除合计*速算扣除数
个人所得税：利润*20%
交易手续费：0.08%*成交价
房产税：个别区有收取
中介费 : 1%
项目方式
本次继承/赠与手续费用
直系继承/赠与后房屋出售：
满不满5年可以追溯继承/赠与前的产证日期
直系继承
公证费（见公证处）
无契税（继承方）
登记费80元
契税（客户方）：同商品房
增值税及其附加税：同商品房
个人所得税：利润20%或者免征（满五唯一）
直系赠与
公证费（见公证处）
3%的契税
登记费80元
1.公证发生条件：
针对于境外人士购房者，包含港、澳、台同胞和持护照人士买房必须经过公证机构公证买卖合同。
2.公证提存：
资金监管就是公证提存，就是买卖双方保护彼此的资金安全将房款于公证处监管。
3.赠与公证：
赠与公证，就是指无偿赠与的房屋，无需产生费用取得的，一般叫做赠与公证
4.公证费
合同标的
公证金额
合同价（50万至500万）
0.25%+250 元
合同价（501万至1000万）
0.2%+2750元
合同价（1001万至2000万）
0.15%+7750 元
合同价（2001万至5000万）
0.1%+17750 元
合同价（5001万至1亿）
0.05%+42750 元
合同价（1亿以上）
0.01%+82750 元
赠与合同公证费
合同价*1%
继承公证费
合同价*1%
公证提存费
提存金额*1.5‰
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