地产财富会
北京土地竞拍全面升级
在全自持商品住宅和高标准的建设方案的苛刻条件下，
一举抢到两块地的万科，却说这是好事！
降低一线城市的居住成本，也实现了居住供给侧改革
万科如何用众筹运营破局盈利难题，实现多方共赢？
2016-12-04
在最新竞拍形式的土地争夺战中，经过多轮厮杀，在土地招拍挂市场上久未进账的北京万科，一举拿下了海淀的两块地。 但伴随着祝贺声而来的是种种疑问。
全部自持，不能出售，只能出租。这意味着，习惯了通过销售快周转回款的开发商，这次要进入资金长周期沉淀的自持“持久战”中。回款周期被拉长，这笔账怎么算？ 面对看起来“算不过帐”的全自持商品住宅土地，万科将用怎样的模式实现自身盈利？
“确认拿地的三天后，12月4日，刚从北京首都机场赶回来的北京万科董事长刘肖对地产财富会首度披露了万科的众筹破局方案。”“确认拿地的三天后，12月4日，刚从北京首都机场赶回来的北京万科董事长刘肖对地产财富会首度披露了万科的众筹破局方案。”
众筹降低资金压力
运营赢取后期利润
众筹破局，运营解题——这是刘肖对全自持商品房给出的应对方案。
具体而言，万科计划为这两个自持商品房地块建立相应的众筹平台，选择一些合适的众筹企业伙伴，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，例如一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额；或是在政策允许的情况下，成立项目运营公司，进行该公司的股权众筹。
参与众筹的企业，在早期众筹投资支持万科开发，后期向万科提交相应的众筹项目运营费用。在项目建设完成后，众筹企业的员工可向万科租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。万科则负责为社区提供物业管理和配套服务，将项目打造为一个共创、共管、共享社区。
对于万科而言，众筹的方式首先意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金压力。在这个过程中，万科收取“建设成本费用+比较低的运营管理费”，能够直接平摊拿地和建安成本。此时，万科从资源的控制者变身成为众筹企业及企业员工租户的服务者，模式由“重”变成“轻”。
其次，如果能提前有众筹企业的进入，意味着项目早早确定了客户，缩短了产品开发和入市周期，也减少了项目的营销费用。下一步，万科则计划靠长期持续、高品质的运营管理和社区服务，来解题长期租赁的收益率增长。如果后续服务做得好，将让万科持续获得长期、稳定的商业收入。
难题一：市场前景如何？
以众筹减少资金压力，用运营赢取后期盈利，这个模式看起来很不错，刘肖称，他认为该模式不仅解决了万科前期的资金压力和后期的盈利问题，也将解决众筹合作企业的员工定制化高品质租住需求，以及海淀区住房供不应求的市场痛点。
但这毕竟是一条没有人走过的路。该模式在市场的真实需求度和可执行度如何？有多少企业愿意参与众筹？是否具备可复制性？
刘肖在拿到地的第一个时间就给海淀区的几个大企业打了电话，商谈关于众筹合作的想法。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与”，刘肖如是说。
未来这一模式能否复制不敢说，但在海淀区，刘肖认为这一模式有其市场需求和可执行性。
一方面，海淀区是全国著名的高科技和世界500强的聚集地，也是知名高校和科研所云集之地，这里的科技和教育人才对创新事物的接受程度高。另一方面，这里经济活力大，企业多，流动及半流动的人群多。这些人群未必会定居在北京，但对生活品质的追求导致他们不得不买房而不是租房居住。北京万科称，他们的调研发现，海淀区土地资源稀缺，职住严重失衡，缺乏良好的居住体验大部分客户的痛点不是租房贵，而是租不到好的房子。
70%的企业回应和市场调研结果，让刘肖确信，企业自持商品住房在海淀确确实实是一个市场空白点，非常适合承担企业众筹自持商品住宅的创新实验。
难题二：政策限制与支持的边界在哪？
市场需求和可执行性之外，能否做好企业众筹自持商品住房这个模式的另一个重要问题是：政策限制和支持的边界在哪里？
首先，北京万科与其伙伴企业能够以怎样的合作形式进行众筹？开放给众筹企业的权益有多少？对此，刘肖表示，合作形式可以是多样的，可能是以一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额，也可能是通过项目合作运营公司的形式进行股权众筹，一切还待进一步讨论。
“在政策允许的状态下，我们希望这是一个彻底的众筹。”刘肖如是说。他们希望能够开放给众筹伙伴企业百分之百的项目使用权、租赁权和资产增值权。但新政的“征求意见稿”才刚刚出台，政策的边界并非特别清晰，一切还有待与政府的进一步探讨。
同时，长期来看，企业自持商品住房和开发销售类住宅业务比，目前看，收益低，对开发商的吸引力也较弱。提出众筹模式的同时，北京万科也呼吁政府能出台更多配套支持政策，扫清企业自持障碍。
政府将如何回应北京万科和意向众筹企业的需求和呼吁？将成为决定“万科式”众筹自持商品住宅模式走向的关键之一。
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