第三篇：规划与产品---56万方超能大盘，户型美中总有不足。
一、规划中的招商公园—56万方超大楼盘，别墅高层共享湖景盛世
1.地块分析——墨水湖边不可小觑的桥头堡
招商公园1872共分为三个地块，总占地面积为561，200平方米，总建筑面积为1100，000。平方A地块占地面积达到199，700平方米，B地块占地面积196，500平方米，C地块占地面积165，000平方米。现在A地块下的五个小地块全部开发完毕，A3、A5地块为最先卖的别墅区，A2、 A1、A4分别为现在分期开发的一期二期三期，并在6月初正式推出，三期1号楼和6号楼。
小区规划除去住房以外还有各类配套设施，如上图中显示的幼儿园、小学和体育馆等。
此外ABC三个地块根据靠墨水湖的距离又有着不同的区分，分别是别墅房，湖景房和景观房，别墅房的位置最为突出，而景观房是难以看到湖景的。现在在售的A1瑞府和A4尚府都属于景观房，难以看到墨水湖。
2.市政道路规划——热点话题，别说你买了都不知道！
由于小区体量大，加上政府的重视，招商公园1872里头的四车道，如预言所说成了市政道路。有人问了什么叫做市政道路，就是为了服务广大市民的开放道路，同理，华师一附小分校和体育馆也是对外开放的。但是青青提醒大家也不要惊慌，我们小区里的道路主要属于支路，是市政道路（快速通道、主干路、次干路、支路）中车两个负荷量最少的道路；支路主要是次干路与街坊路的连接线，为解决局部地区的交通而设置，以服务功能为主。部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道，支路上不宜有过境交通。所以在未来我们小区内部的道路中很有可能通行公交线路、设置公交站点，请大家翘首以待。
作为一个清脑的知识搬运工，青青通过智慧武汉（http://www.wpl.gov.cn/）快速查询到，市政府对墨水湖南岸ＡＢＣ地块道路的规划。一共有９条路，名称听起来有一阵阵书生气。
以上都是市政府的规划，现在小区内只是修通了部分路段，大部分路段都是断头路。
关于市政道路，一旦有新的进展，青青会第一时间更新！请持续关注。
3.一期二期三期具体参数对比
一期楼盘从2013-07-03开卖，首推一期别墅，2013-09-13开始推出一期高层，2014-03-27开始首推６号楼精装房，2014-07-28开始推出二期，2015-02-05，今年开始首推三期房源，现已经推出２.３.４.５号楼，预计本月１号楼会首次推出一号楼房源。
（一期二期三期区位分布图）
此处值得一谈的是分三期开盘的楼盘是相互独立的，中间隔着市政道路。此外容积率的差别是非常大的，一般来说容积率越高居住的舒适度会降低，所以现在在售的三期不仅属于景观房不能看湖，也是现在容积率最高的。一期交房时间为2015年6月21日，二期交房时间预计为明年9月份，三期交房时间预计为明年12月份。四期B1地块，预计今年8月底开盘，样板间预计7月份推出。
（数据来源：武汉房地产市场信息网 http://scxx.whfcj.gov.cn/）
4.三期楼栋分析图一览
三期楼栋一共有8栋，全部都是高层33层，8号楼为超高层一共有47层。1号楼和8号楼靠近汉新大道在建的高架，现在售的有2.3.4.5号楼，1号楼和6号楼，2015年6月初开盘。
现正在出售的的1号楼和6号楼位置图如上，先分析下1号楼和6号楼，梯户比2梯5户，一共有330套房，三个户型都有分布，主推大户型，交房时间为2016年9月份左右。
价格对比：1号楼价位相较6号楼价位低400左右，主要是因为1号楼临近汉新大道高架，可能会有一点噪音和灰尘的干扰。6号楼位置居于中间，较为幽静，低楼层日照时间较少，同一层东面的户型比西面的户型差不多贵200元左右。
回顾招商公园1872一年以来的房价走势，不难看出，从今年年初开始价格就开始微调上扬，200元左右；二期的大部分业主买的户型居家都在8400元左右，但是三期的业主常常会说自己买的都是8600元-9000元的价位。这一定程度上说明，招商公园1872开始被越来越多的人认可，周边配套的齐全也相当于是一个无形的加码，特别是赶着时间来上华师附小的业主也不在少数。对比卧龙墨水湖边，这边的单价高500元-1000元不等，独特的教学环境和配套设施，是其加价的背后原因。
二、霸道户型全解析—三期有且仅有三房两卫户型 ，改善型居家住房，屌丝莫入
1、A户型105.7三房两厅两卫——书房改造难度大，面积浪费大
分析：A户型是一个临边户型，在7栋楼都有分布，此户型外墙较多，属于实用型三居室
东边的A户型主卧朝南阳台和次卧都朝东，从早上到中午都会有太阳照射，如果遮挡的话主要恨死交叉楼栋有些影响，但是不大。再讲讲西边的A户型，此户型阳台和次卧有一定程度上的西晒，时间不是很长。A户型高层风力因素影响较大，装修时需考虑风力安全等外界因素。
优势：此户型优势在于采光和通风性好，阳台面积大，主要的房间都有阳光直射进来。
不足：书房改造难度大，做两房通透，但是面积太浪费；做三房，又让走道过长过暗，生活空间比较压抑。此外次卧紧邻公卫，会打扰到次卧休息；主卧偏小。卫生间分离，排水管道需要提前设置，避免后期装修困难。
2、B户型106.92三房两厅两卫——厨房大是最大的亮点，适合超级煮夫哦！
分析：属于中间的户型，左右两侧的户型会影响到房间内的采光。优势是处于中间位置，不论春夏秋冬，各类不利因素影响较小，开窗普遍不大。
优势：格局方正，厨房大是最大的亮点，适合超级煮夫哦！主卧带独卫，空间大。
不足：此户型为西南朝向，阳台和主卧、次卧都是朝向西南。朝向虽好，但是整体采光不是很理想，此外次卧和客厅的阳台是公用的，私密性不强。
3、C户型107.14三房两厅两卫——动静分区明显
分析：此户型最为方正，动静分区明显为T字型，通透倒是算不上，只能说开了门，南北就通透了。户型紧凑，套内面积利用率高，没有太多的浪费面积。主卧次卧的居住舒适性都比较高。 C户型，方正，面积合理利用，主卧阳台在装修时可以多借鉴其他好的方面，细节方面需要进行处理好与B户型之间的关系，防止噪音，空气污染所影响，优势是处于中间位置，不论春夏秋冬，各类不利因素影响较小，购买6层以上的房屋，风力影响小，比较和谐。
优势：主卧是最大的亮点，户型超大，主卧带独卫带阳台，私密性好。
不足：但是书房采光不佳，位置较为阴暗，次卧的私密性相对较差。
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业主看房日http://gongyuan1872zs.fang.com/bbs/2611071422~-1/527115249_527115249.htm
户型细节http://gongyuan1872zs.fang.com/bbs/2611071422~-1/527115402_527115402.htm
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