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越来越多的社会资本投入到养老地产行业中。与一线城市不同，由于二三线城市存在消费理念落后、金融市场不成熟、服务业落后等问题，因此需要不同的运营管理模式。为此，本文从国内养老地产运营管理模式现状和有待解决的问题入手，借鉴国外已成熟的养老地产运营管理模式的宝贵经验，针对我国二三线城市养老地产运营模式提出更多的补偿措施。
一
国内养老地产运营的3大限制因素
当前，国内养老地产运营模式系统较为单一，整体规模分布散乱，市场占有率居低不高。笔者对其进行研究，认为限制发展的影响因素体现在以下3个方面：
一是养老地产的融资模式。
我国大部分养老地产融资模式主要靠外源融资，其中银行贷款是最主要的资金来源，目前商业性基金投资养老地产的态度很保守，没有一个成熟的运营管理模式来吸引资金。养老地产投资周期长，资金回收慢、专业化高质量管理成本高等导致了我国养老地产融资难、成本高等问题。
二是养老地产的盈利模式。
我国养老社区地产项目的盈利模式分为出售型和经营型盈利模式。对于运营型模式而言，它指以租凭方式为主，向需求者或入住者一次或定期收取费用；对于出售型模式而言，它指前期以楼房销售为主，采取集中性的开发资金回收，后期以建设服务、物业管理、家具配套等方式进行盈利。
养老地产盈利模式应长期持有运营，我国租售结合模式不能实现长期受益，主要是因为融资困难，资金链短缺，经济框架散乱，资源利用率低下，分担风险能力薄弱。
三是养老地产的管理模式。
当前，我国地产企业并未完全掌握运营管理系统，独自承担初期建设至后期销售的企业寥寥无几，因此专业公司管理模式占主导地位。目前，我国养老地产项目的风险因素大，抗险控险能力低下，尤其是对服务和融资风险的控制，可谓束手无策。因此，健全运营模式，提高抗险能力，改善管理体制，构建合作体系是推动养老地产长期发展的助推剂。
二
国外养老地产运营的4大经验
欧美发达国家进入老龄化社会较早，因此其养老地产产业已经较为成熟，综合其经验，对各主体来说，国外觉得应该将注意力放在控制费用成本上。本文选择了与国内养老地产项目相似的“持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，以下简称CCRC）”作为研究对象，分析其运营管理模式，以便为国内同类型项目提供借鉴。
目前，欧美CCRC融资渠道很多，有银行贷款、发行债券、基金融资、社会融资等渠道，均得益于良性的市场管理制度、成熟化的金融坏境，为其提供复合式的投资方式。
欧美CCRC盈利模式主要由租凭、销售、后台服务、物业管理等方式构建而成。欧美国家有多种盈利模式，其中房屋反向抵押贷款模式已经被广泛使用。
除了开发商管理和专业公司管理模式外，欧美国家还推行合作共同监管体系。对于大型养老地产企业而言，此类体系能更好地提高专业管理公司的积极性，提高执行效率，因此更为倾力推行合作合同监管体系。
CCRC选址常在距离城市中心一个小时车程之内，交通便利，且具备较好的生态环境与自然气候条件。常配备更完整、更舒适的生活设施及活动场所，也包括护理中心及紧急绿色通道。
三
对国内养老地产运营模式的4大建议
1.融资模式方面
健全融资扶持体系，增加融资服务项目，比如供应模式和保障模式。融资供应模式通过合理的利用财政资金，开拓多种融资渠道为养老地产提供充裕的资金。融资保障模式指政府通过财政支援、政策鼓励、法律保护等手段巩固养老地产行业的资金链。同时，政府还应改善市场坏境，杜绝腐败恶习的延伸，为地产行业提供健康发展的环境。
2.盈利模式方面
一种是住房反向抵押贷款，相应的金融机构根据房产的价值、老人的寿命等信息进行核算，分摊到老人预期寿命年限中，相当于老年人提前支用了销售款，这种方式是为了避免老年人不愿将房屋抵押养老的观念以及产权到期后等问题。
另一种方式是根据老人的自理能力按需定期支付或老人可在购买房产后，在缴纳正常照料费的情况下，将自己的房产向外出租（地产商负责），每月会获得定额出租费，而地产商通过对外出租获得利润，达成双赢。同时养老地产需提高服务管理水平，实现品牌效应。
3.管理模式方面
我国目前没有专业养老地产管理的大型集团，但是我国养老地产可以借鉴国外大型养老集团管理模式，多家投资商成立一家项目公司，再与管理公司合作，最后分权，这在极大程度上降低金融风险，巩固地产行业的资金链，增强其生命周期。同时，可采取多元化管理方式，将酒店，度假场所的管理方式融入到了养老地产运营管理模式中，为老年人带来新的居住体验，但是会增加管理投资。另外，由于二三线城市自身服务产业落后，可以聘请一线发达城市的服务管理商来委托运营。
4.选址方面
养老地产选址的重要条件是经济实力和人口增容政策与当地的消费水平匹配，具备良好的自然生态环境。对于我国二三线城市而言，完全按照一线城市的选址方式建设是比较困难的，所以如果在养老地产开发模式上提出政府部分参与（仅无偿提供土地），采取地产开发企业建设运营的合作方式，那么最终按照时限规定将该项目无偿移交给政府相关部门。
四
结 论
1.二三线城市养老地产极具潜质，正因其起源时间较晚，具备高效的盈利能力与社会效益。
2.在我国养老地产运营管理过程中存在一些问题，主要是偏离了以服务为主的轨道进行销售、融资渠道狭窄、盈利模式不成熟、专业化管理成本高、风险较大等问题。
3.纵观二三线城市经济发展趋势，该区域金融坏境有待改善，经济体系不成熟，所以养老地产运营模式必须围绕多元化融资模式、住房反向抵押贷款模式、双方互赢租售模式、专业化管理模式和“特许权”模式展开工作。我国养老地产部分运营管理模式虽然存在问题，但是基本上还是合理的，还可以有很大的成长空间。
4.当前养老地产运营模式发展状况堪忧，市场金融环境恶劣。因此，政府机构应采取政策鼓励、法律保护等手段巩固养老地产行业的资金链。同时，强化行职人员的执行力，加强监督职能，改善市场坏境，杜绝腐败恶习的延伸，为地产行业提供健康发展的环境。
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