文／克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
截止6月30日，碧桂园合同销售金额、销售面积均同比大幅提升，合同销售目标完成率56.85%。毛利率和净利率同比有所下降，城市布局继续深耕三四线城市，加强一二线城市及其周边，物业管理收入继续增长，“产城融合战略”积极推进。
业绩：上半年销售金额、面积同比大增，60%销售额来自一二线及周边项目
上半年，碧桂园实现合同金额1250.7亿元，合同销售面积1564万平方米，同比分别显著增长129.6%和85.1%。得益于上半年良好的销售情况，碧桂园在7月4日将本年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元，上调幅度高达31%。在调整后的销售目标下，碧桂园截止6月30日合同销售目标完成率56.85%。
充足的货量为业绩的高增长提供了有力的保障。截至今年上半年，碧桂园总体存货量1173亿，其中2015年带入的存货从年初的1080亿降到672亿，整体去化水平保持在高位。下半年预计将新增1889亿货量，加之上半年货量，总共将有3062亿推出，其中一二线1691亿。可见，碧桂园力求规模增长，实现项目高周转的发展战略。
业绩的高增长也得益于2016年上半年市场的火热，“五一”期间碧桂园全国11盘同步开盘，3天认购金额超过160亿元，其中4月30日单日认购便突破100亿元。在海外市场，碧桂园森林城市已售部分净利润率水平远高于国内，截止目前共推出127亿，销售金额也已超过100亿。
财务：营业收入大幅增长，毛利率同比下降2.2个百分点
盈利指标全面下降。上半年，集团的总收入573.6亿元，同比增长21.2%，其中物业开发板块收入554.1亿元，同比增长21.8%。毛利率和净利率指标进一步下滑，2016年上半年，集团的毛利率为21%，同比下降2.2个百分点；净利率10.8%，同比下降0.6个百分点；核心净利率8.6%，同比下降1.7%。上半年，受到市场环境的影响，碧桂园的项目平均售价从2015年的6400元/平下降到了6228元/平。在国内房地产利润空间被压缩的大环境下，碧桂园虽然盈利指标有所下降，但是总体的规模却增长迅猛。
三费指标基本持平。碧桂园上半年的三费费用率为7.1%，其中营销费用率3.5%，同比基本持平，行政费用率3.2%，同比增加0.4个百分点。可见上半年，碧桂园的营销费用，行政开支并没有得益于规模的增长而有所降低。
融资渠道拓展。碧桂园上半年净借贷比62.6%，比去年同期上升六个百分点，期末加权平均债务成本6.33%，比去年同期下降超过1个百分点。6月29日，碧桂园公告发行了总计62亿元的ABS债券，用作集团日常营运资金用途，融资成本在4.5%-6.0%。以购房尾款应收账款作支持的资产支持证券，提高了资金利用率。通过资产证券化进一步拓宽了融资渠道，对于碧桂园而言具有一定的资金成本优势。
布局：深耕三四线城市，加强一二线城市战略布局
碧桂园上半年在土地市场上表现积极，全年新获取土地预期建筑面积为4385万平方米，总地价728.3亿元。大举进入一二线及其周边城市拿地，目标市场为一线及二线城市的新购土地占比达62%。截止6月30日，碧桂园于的国内可销售面积为1.17亿平方米的，其中中有52%的瞄准一二线城市市场，另还有48%深耕三四线城市市场。
碧桂园下半年土地获取现金支出预算大概四百亿，将继续加强一二线城市的战略布局、深耕三四线核心地段改善型需求，以高周转为主。截至上半年未售土地情况，目标在一二线城市且在下半年及以后可售的达5,201亿元，目标市场为三四线城市的可提供3,877亿元。
从市场占有率而言，碧桂园上半年有53个项目获得当地销售冠军，54个项目当地占有率超过20%。碧桂园在三四五线城市的扩张，势必会对本地的小型开发商产生一定的冲击，使当地小开发商的发展空间进一步收窄。在去库存的大背景下，坚持三四线城市战略，需要特别注意控制项目体量和存货的去化率，以免积累太大的库存。
亮点：物业管理收入继续增长，合伙人制度效果超预期、“产城融合战略”积极推进
上半年，碧桂园物业管理及社区相关业务也正助力利润增长。物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个省和197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，合共服务全国约100万户业主和居民。期内本集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为人民币1.87亿元，同比增长127.5%。碧桂园主动借力资本市场，发展相关业务，可以丰富本集团的收入来源并提高业务价值。
碧桂园自2014年10月本集团引入了合伙人制度以来，此机制很好的巩固了碧桂园快速开发、高周转的模式，截至6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，151个项目开盘在售，累计合同销售额达到1004亿元。合伙人项目的测算平均签约销售净利润率吧预计约为12.5%。项目净现金流回正周期为8.3个月，与之前相比每项指标均有著的改善和递增。
产城融合是在我国产业转型升级的背景下，城市和产业相互保障依托，促进居住和就业相融合的一种发展思路。招商蛇口和万科近年来也在积极进行城市运营商的转型，发力产业地产。碧桂园于广东顺德举行“产城融合战略”发布会暨“科技小镇”项目启动会，表示将投入超1000亿元规模资金建设“科技小镇”，项目引进包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、思科等企业。小镇将选址在一线城市周边和强二线城市的30至80公里区域，大小在5平方公里以上。
科技小镇项目作为碧桂园对其传统“大盘模式”的升级和革新，紧密结合一二线战略，接轨国家发展战略实施以及新型城镇化，受到了广泛的关注。碧桂园表示，科技小镇旨在解决一线核心城市科技创新成本高昂、空间拥挤、高房价和人群溢出等问题。值得注意的是，李开复及其创新工场等众多国内外著名机构已与科技小镇达成战略合作，专业化、平台化、商业化的招商机制也将遴选极具潜力的优质企业进入小镇，助力科技小镇项目的健康发展。
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