文/蔡淑红（泉州市民众物业服务有限公司财务总监）
众所周知，物业公共设施设备的日常维护是物业管理工作的重要内容之一。设施设备需要维护，就需要产生一系列的费用，如人工成本、耗材费用等。由此不难理解，资金是确保物业公共设施设备的日常维护这一活动得以有效开展的必要条件。然而，产生的这笔费用是物业服务企业的服务成本中除员工工资和福利费外最为重要的成本项目，也是物业服务费用占比最大的项目。可以说，这笔费用关系到企业的生存。如何列支这笔费用，同时又能保证设施设备日常维护得以有效的进行？笔者根据多年的从业经验，从物业日常设备设施维护费用的列支现状及存在的问题进行分析，并给出意见，望能给予物业从业者一些参考价值。
物业日常设备设施维护费用的列支现状及存在的问题
设施设备的维护成本相对于设施设备的修理成本要低得多，日常有效地设备维护保养将大大降低设备故障率，而有效地维护对于设施设备甚至对于整个小区物业的保值增值来说是十分有益的。在物业公共设施设备日常维护过程中产生的费用有二类，第一项是正常的维护人工费、物料费；第二项是非主件的零配件更换费用，而需要更换非主件的配件费用经常少则几百元，高则上到千元甚至几千元。然而，日常维护小修并不在大额公共维修金的使用范围内，所以该笔维护小修的支出费用由谁来列支？应该由小区物业的那一方主体来出这笔费用？目前在物业管理行业内至今还没有清晰的定论。由物业管理企业来支出，显然不近情理，物业管理单位背负着沉重的维修成本负担，维修的及时性也大打折扣。
长期以来，物业服务企业在小区的物业公共设施设备的管理上沿习小额度维修费用由物业服务列支的惯例，再加上公共维修基金在使用上规定了严格的使用、申请要求，还必须是中、大修以上的维修项目才能使用，近来福建省住房和城乡建设厅出台了《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》，该办法将从2010年1月1日起施行。商品住宅专项维修资金的使用，必须得到三分之二以上业主的同意，维修资金的开支情况必须接受审计，所以物业服务企业在维修方面动用维修基金上手续繁琐，难度较大。但客观事实是，物业服务企业承担着公共设施设备的零配件更换费用，虽然大部份的物业服务企业默默地承受着费用界定不合理的开支，承担着这笔费用，但是有部分物业服务企业基于现实的状况与物业服务企业的生存提出了异议，对于处于盈利与亏损边界的物业管理企业来讲，物业服务企业若维修费用发生额在200元以上就应属于大额维修了。那么既然有这些声音的存在，说明了日常零配件的更换费用由物业服务公司来承担确实存在着不合理的因素，也可能带来一定操作上的安全隐患。因为，不管是否有异议，物业服务企业最终还是得承担下零配件的更换费用，那么就可出现需要更换零配件时采取拖延或不更换的情况，该换的零部件不换，导致物业设施设备的日常维护不能及时到位的后果。虽然物业设施设备仍然能运行，但存在着较大的安全隐患。而另一方面物业设施设备得不到及时有效地维修与养护无形中加重了设施设备的磨损，也使设施设备的使用寿命明显缩短，物业的价值将会打上一定的折扣，物业的商业价值将受到一定的影响，间接上将使业主的利益受到损害。
解决物业日常维护费用列支额度界定问题的意见
筹集物业小区小额维修资金，充分利用物业小区资源，解决好公共部位的租赁收入分配问题，为物业日常维护提供资金保障。
为走活小区日常维护资金的一盘棋，物业服务企业应该可以大有作为，可以多渠道地挖掘小区资源并进行有效地运作，充分用好小区公共资源，用好物业小区公共部位的租赁经营，也就是通过经营将小区的共用部份对外出租给第三方经营或使用而取得的收入，包括小区广告场地租赁费、小区地面停车位费用收入等，通过有效地小区公共资源的经营，筹集一部分小额度的维修资金，用于保养维护性资金的支出。
《物权法》等相关法律法规规定，物业小区的共用部位属于全体业主共同所有。因此物业服务企业利用该场地设施进行租赁经营而取得的收入应该为小区全体业主共同所有，但必需由小区物业服务企业经营管理，特别是小区地面停车管理需依靠物业服务公司大量的安保力量，所以，其收入也包含着物业服务公司大量的劳务付出所包含的经营管理费用。然而，长期以来大部分物业服务企业都将利用小区公共资源进行经营的收入全部占为已有，无形中也侵犯了小区业主的权益；如果对该部分的收入进行合理清晰的界定，做好收入分配，并将其中小区业主应得到的分配所得收入用来做为物业管理小区日常设施设备的小额维修费，物业小区设施设备的良好维护与管理将能得到实现。
此外，利用小区物业的公共部位租赁经营小区业主所取得的收入转化为小区设施设备的小额度维修资金的具体操作可以由小区业主委员会进行管理，物业服务企业在小区物业设施设备所发生的小额维修费用由物业服务公司提前向业主委员会申请，维修保养验收合格后，向业委会进行报销列支。
做好小额维修资金的提前预算，为物业日常维护提供核算依据。
物业服务企业准备投标项目时，必须进行小区物业管理服务成本的预算，但物业服务企业为了投标取得项目的小区服务合同即经营权，大部分的物业服务企业在进行小区服务费用成本预算时，没有充分预算小额维修费用，以压低物业服务开支以体现比较低的物业服务费收费标准；为了体现物业公共设施设备维修养护的有效性，必须将物业服务的相应开支按管理的有效性进行列支，充分预算出小额维修费用，并单独列支，在日常使用过程中严格按照运用申批的规定与相关使用程序进行使用，并报备业主委员会。
设施设备的日常维修保养是一种养护性质的工作，其目的在于及时处理在运转使用过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见问题。因此，充足、有保障的小额度维修资金才能保障日常维修保养的及时，并随时改善设备的使用条件与状况，保证设施设备的正常运行，延长设施设备使用寿命。而有了明确的小额度维修资金列支，并有了手续简便的运作程序，那么物业公共设施设备维修的及时性、有效性将会成为现实。物业设备设施的维护保养将得到有效地保障，物业增值保值最终才能体现。
来源：《城市开发（物业管理）》2015年第12期
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