文/龙克虎 吴元平 周静
之前，住房和城乡建设部办公厅和财政部办公厅公布了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，《通知》对探索突破住宅专项维修资金使用难的瓶颈，提高维修资金的使用效率，切实解决住宅小区中电梯、消防等公共设施设备的维修保养问题有着重要的指导意义。尤其是《通知》第四项“优化表决规则”，对提高业主组织的决策效率给出了原则性建议和创新性的规定，堪称《通知》最大的亮点。
《通知》第四项“优化表决规则”规定了以下四种表决方式，即：委托表决、集合表决、默认表决和异议表决。
委托表决是指业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。作为一种创新的表决方式，其积极作用表现在：
一是对维修资金使用时期的限定能够规避因业主委员会人员更迭、工作连续性不强的风险;
二是以书面形式进行委托表决，为维修资金使用的备案、查询及纠纷处理提供了可靠依据;
三是选择业主委员会或者业主代表作为委托对象，能较好地反映多数业主的意愿，遵循了受益人和负担人相一致的原则。
集合表决是指业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。作为一种便捷且易于实现的表决方式，其优点体现在：
一是在特定范围内可以通过限定使用项目的范围确保维修资金使用的安全可控;
二是采用一次性集合表决，简化流程，缩短时限，为业主节省时间和精力，也为主管部门减少了大量重复性工作，提升维修资金申请使用的效率;
三是授权业委会和物业服务企业分批使用，有利于资金使用的监管及确保业主的利益。
默认表决是指业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。作为一种替代表决方式，其作用体现在：一是通过业主大会约定，一定程度上减少业主利益主张多元化的矛盾纠纷;二是在特定条件情况下促成难以实现的表决。
异议表决是指在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。作为一种逆向表决方式，其合理性体现在：一是使用“倒双三分之一”比“双三分之二”的难度小，实现概率较高;二是弥补部分公共意识淡薄的业主参与积极性不高造成的“双三分之二”表决难。
截止目前，全国部分城市已经尝试过使用类似委托表决、集合表决、默认表决或异议表决的创新方式，探索解决住宅专项维修资金使用中的“双三分之二”问题。比如杭州的“打包表决”和“倒三分之一”的表决办法，引起了社会各界的广泛关注。武汉市也在探索对住宅专项维修资金的使用进行一次性前置表决，取得了一定成果。
近几年，维修资金使用幅度快速增长，然而由于交存总额较大，使用总额较小，单纯从比率上来看，维修资金使用率“偏低”，造成了社会对于维修资金“使用难”的误解。
究其原因：
一是有些住宅区规模大、列支范围广、涉及业主多且相对分散，部分投资性住宅甚至无法找到相应的业主，“双三分之二”表决很难实现;
二是业主的公共责任意识淡薄，事不关己就不积极配合维修资金各申请主体的工作，导致申请使用工作难开展;
三是政策法规普及不够，业主、业委会、物业服务企业对维修资金的流程和相关政策规定不熟悉，造成维修资金申请使用效率不高。针对这些现实使用难题，武汉市住宅专项维修资金管理中心于2015年初提出并组织展开维修资金使用一次性前置表决试点工作，并选取了武汉市东、西湖区常青花园等12个小区作为试点小区。
具体办法及生效条件
(1)召开业主大会对维修资金的使用是否进行一次性前置表决、单次及年度使用金额上限等事项进行投票并经“双三分之二”业主表决同意。
(2)一次性前置表决列支范围原则上为同一物业管理区域内全体业主受益的共用部位、共用设施设备，单栋也适用。
(3)一次性前置表决年度使用限额根据小区规模和其维修资金余额决定。规模较大的小区申请一次性前置表决时维修资金余额超过一千万元的，年使用总额不得超过本小区当前维修资金余额的2%(规模较小的，余额不足一千万元的，不得超过余额的1%)。一次性前置表决单次申请使用金额不得超过3万元。
(4)本年度一次性前置表决限额用完后的小区不再适用一次性前置表决，但可走常态维修和应急维修渠道。
(5)试点过程中，武汉市住房专项维修资金管理中心有权根据小区一次性前置表决维修资金使用情况、第三方监管报告、小区业主反馈等情形，调整其一次性前置表决限额。
(6)一次性前置表决针对的是小区小额维修，即影响业主日常生活、紧迫性较强但尚不满足《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定的应急维修流程的维修项目。不得以一次性前置表决规避常态维修、应急维修的程序性规定。
作者龙克虎、吴元平工作单位为武汉市住房专项维修资金管理中心，周静系华中师范大学研究生
文章节选自《中国物业管理》杂志
联系客服
