小区物业能否以没有执法权为由
拒绝管理小区违规事件？
今天加班，下午刚下班收到一消息，说今早上XX栋一老先生到岗亭物业处去请物业人员管一下楼下某栋业主堆放的烂泥，该物业人员以物业公司没有执法权，业主违规的事情没法管（包括装修）为由拒绝了这位老先生。突然看到此条消息，犹如一盆冰水从头浇到脚，背脊冷嗖嗖的，群里业委会刚刚和物业公司开过会，黄主任宣布一切都在理顺当中，大约需要一年；鄙也列举了大家都非常关心的8个违规事情，支持小区依法整改；群里也天天讨论违规的事情；可被这一棒槌打蒙了，谁来整改啊？冷静一想，觉得很有必要从法律角度谈谈这件事情。
一、为了避免跑题扯谈，先理清几个概念
1、按照有关法规，业委会应当及时公布物业服务合同签订事项，由于没有见到公布，那么，可以推定新物业公司目前和业委会还没有签订物业服务合同，但新物业公司已经进场一个多月，开展了一系列物业服务工作，也发布了收费工作已全面展开的提示，也有部分业主缴纳了物业费，因此，新物业公司和小区形成了事实合同关系。
2、行政执法权与国家职能中的立法权、司法权相对应，一般指的是国家行政机关行使职权的行为，而物业公司是以营利为目的的企业，并非国家行政机关，确实没有执法权，当然也没有行政执法所具有的监督管理权。
3、物业管理权不可与行政机关的管理权相混淆。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。虽然尚没有签订合同，但形成了事实合同关系，按照《合同法》的规定，当事人订立、履行合同（包括事实合同）应当遵守法律、行政法规的规定。按照物业管理法规，新物业公司作为小区物业的管理单位，根据物业服务默认的约定和相关法律规定，承担着一系的义务，诸如物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，管道疏通，公共绿化的养护和管理，车辆行驶、停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。
4、马克思说：“没有无义务的权利，也没有无权利的义务。”如果物业公司不依法履行义务也就没有相应的权利。《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；有关法规规定，物业管理服务发现违规行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；显然，今早物业人员简单粗暴地拒绝业主的请求，对有关涉嫌违规的事项不予进行劝阻、制止，不但涉嫌不依法履行义务，而且，还涉嫌构成瑕疵履行事实合同的行为，可能负有违反事实合同的责任。
二、反思
1、小区管理公约和物业服务合同牵动着每一个业主的心，由于事关业主的切身利益，鄙在前文里面数次强调了，要签订一个详细的具有可操作性、有具体评判标准、双赢的合同，以避免不必要的纠纷，物业是博弈的单独一方，有纠纷是正常的，如果有一个好合同，无疑纠纷会大大减少。
2、这个物业人员所言所行，引发了该栋楼业主的一些猜想，如果是针对XX栋楼业主，则大可不必，多栋业主都在遭受违规之苦，为何要偏偏针对此栋呢？如果是个人观点，自己敷衍塞责、借故推诿、工作不力，也不请示领导，毅然挑起纠纷，是何居心呢？如果为小区服务的物业公司也持有类似坚决不履行法律规定义务的观点，我相信，是在故意拖延双方“离婚”的时间，没有意义。据说，后来这位具有教授职称的老先生当场放下一句话走了：“看你们如何收场。”
3、国务院修改物业管理条例时，把物业管理企业改成了物业服务企业，这个改动虽然只有两个字，却非常值得深思，要知道，物业尽职尽责，严格管理，才称得上“好的服务”。
3、国务院修改物业管理条例时，把物业管理企业改成了物业服务企业，这个改动虽然只有两个字，却非常值得深思，要知道，物业尽职尽责，严格管理，才称得上“好的服务”。（来源：微资讯、《法律博客》）
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