物业管理的“冤”从何来呢？

　　

众所周知，物业管理在我国还是一个新兴的行业，多了咱甭说，倒退个十几年，尤其是北方城市，还没怎么听说过“物业”这个名词儿，“物业管理”就更不用提了。其实，道理也简单，咱们国家打解放到上个世纪九十年代末，几十年来都是实行住房公有制。房子也好，地也好，都是国家的，或者说是集体的、单位的。城镇职工大都享受福利分房制度，相应地，所有由住房衍生出来的事情都由国家包办了。不知您注意没有，早些年，经常能看见有这么个院子，破破烂烂的，地上堆满了补房顶用的油毡子，门口挂个牌子，叫做“*房管所”。这就是地方政府专门管理房子的派出机构。大一些的机关单位内部也有房管处、工程队什么的，机关所属的房屋，出了问题单位也会派人来修理。总之，不管您是房顶漏水了，还是下水道堵了，一般都会由公家来解决，而且不收费用，因为这笔钱早都在预算里了。

　　约摸着不到十年前，国家取消了福利分房制度，公有住房体制被革了命。记得那两??年，总听见人们在议论，这是最后一批分房了，可不能错过这末班车了。机关单位里的人们或明争或暗斗，就是为了落下一套房。

　　房子倒是有了，但是人们突然发现，原来负责维修养护的单位没了，房管所好像也不见了，原来的免费午餐自然也就拉吹了。几十年不用发愁的房子的事儿，仿佛一夜之间没人管了，即便有人管，也要收费了。这种巨大的落差自然让人一时难以接受。

　　还有一批人，由于种种不幸的原因，没沾上福利分房的光儿，但为了改善自己的或子女的居住条件，都倾其所有，把攒了大半辈子的钱交给了开发商，换来一套房子。等住进去一看，敢情还要交物业管理费！老子分房没赶上，节衣缩食攒了几十万，好不容易换来一套真正属于自己的”大号斯“，怎么着，还得让你物业公司“管理”我？还得让我年年月月交物业费？！扯淡！

　　瞧瞧，矛盾的种子就这么发芽了。

　　有了自己的房子，还要被“管理”，业主们都心有不甘，更不愿意掏这笔钱。在业主们的眼里，物业管理纯粹是个无本生意，收那么多的物业管理费，成本无非是雇几个人，浇浇花，扫扫地，顶多门口再放几个保安，剩下的钱都被物业公司中饱私囊了。

　　其实，业主们看到的只是物业服务中的显性服务部。换句话说，就是摆在明面儿上让您看得见的，比如保安、保洁等等。规范的物业服务，即便是浇水扫地也是大有学问的。下雨下雪，都有紧急预案；绿化养护，都有国家标准；绿地怎么浇水，什么时候该浇，什么时候不该浇，都有一定的规范，这些都是技术，都要靠人去捉摸，去安排，去执行，都有成本。不知您发现没有，现在不少物业公司都将绿化养护、保洁、垃圾清运等等这些服务承包给专门的绿化和保洁公司。这么做并非物业公司懒得管，而是为了给业主提供更加专业化的服务。千万别小瞧这些看似简单的服务，两天没人给您打扫您试试，立马小区里垃圾成山，蚊蝇横飞。也许收破烂的可以帮您“处理”一部分，可您别忘了，人家只收有价值的，西瓜皮和废塑料袋什么的人家可不要。

　　刚才这些是大家日常看得到的。其实，物业管理的日常支出中份额最大的并不是这些，而是那些隐性。可这些花销最大的隐性服务又恰恰是业主很少能够注意到的。现在的小区都有电梯、有自己的供暖系统。喷水池，水要定期循环消毒。还有各种的消防设备设施、水泵、配电室、风机房。这些都得靠人养护，有的还得24小时不间断地监控。这些设备大都不在楼顶就在地下室，即便您是闲得没事每天在小区里巡逻，也未必能看到这些东西。您小区里的花花草草再漂亮，澳洲风情也好，江南格调也罢，如果那些重要的设备出了问题，全都白扯。一旦维护不好，造成停水停电，您这日子可就不好过了。有些特种设备，还有政府各部门管着，物业公司都得老老实实地该保养保养，该修理修理，到期检查不合格，国家也不干啊。业主老觉得物业公司光收钱，不办事。可这些隐性服务，成本一个赛着一个高，这些钱物业公司真是不想花，但一般也不敢省，他们掰着手指头、嘬着牙花子往外掏钱的时候，您是没看见啊。

　　咱接着替物业公司说几句话。

　　物业管理的终极目标和最高境界，就是让您居住的小区保值和增值。不少小区，刚建成的时候，生机盎然，那真是花红柳绿，小桥流水。可没有几年，就变得死气沉沉的，水也干了，桥也坏了。好多人花钱买房并不是为了自己住，而是投资出租。您设想一下，同样的楼层，同样的户型，您旁边的小区能租到三千块钱，而您的只能租两千五，您心里会是什么感受？您带着慕名而来的租客，进小区一看，号称四季常绿的草坪，深一块浅一块；再往里走走，满地的烟头和狗粪。这房子还没进去，恐怕租客就打了退堂鼓。即便您的小区真是地理位置优越，里面的环境也得让您的房租大打折扣。

　　好的物业管理公司，能让您今年花80万买的房，明年涨到90万。即便周边的新小区像雨后春笋一般出现，也能让您的房子常年拥有一个比较高的租金。但是，物业公司怎么能做到这些呢？全靠您每个月交纳的物业管理费。咱们得承认，的确有不少物业公司光收钱，不办事，服务水平不到位。但是您要知道，物业公司是业主花钱请来的管家，您和物业公司实际上是一种买卖关系，买卖的商品就是物业管理和服务。如果您不交钱，外墙脏了谁去给您清洗？小商小贩随意进出小区谁帮您阻拦？各种设备设施，到了使用年限谁去大修和保养？以上这些不能实现，房产的保值和增值又从何谈起？您一生气，不交物业费了，那么其他业主怎么办？您的小区怎么办？到头来，您的小区没人管，眼瞅着价值一天天滑落，到头来受损失的还不是您自己吗？

　　房屋的各项附属设施的保修期限是不同的。一般来说呢，屋面防水、外墙面的防渗漏，保修期为五年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期两年；供暖系统保修两个采暖季。在保修期内发生的问题，不用业主负责，也不由物业公司负责，有的业主不明就里，不管过没过保修期，也不管谁的责任，反正房子坏了我就找物业公司。您不能把怨气都出在物业公司头上，物业公司是来给您做管家的，主要的工作是后期的维护和保养。房子坏了物业公司可以想办法帮您解决，但责任要区分清楚。您一生气，不交物业管理费了，保修期内的问题没解决，将来保修期过后的保养和维护也没了着落。

　　前面咱说了，业主和物业管理，二者之间实际上也是一种买卖关系。您花钱买服务，他们提供服务。物业公司也是企业，提供服务也是一种经营行为。您希望少花钱，多办事；物业公司希望低成本，高收益。这都是天经地义，无可厚非的。既然是经营，肯定就要追求利润，无利可图的话，这买卖谁还做呢，搁着您，您肯定也不做。

　　搞清楚这一点，咱们再谈谈什么是“一分钱一分货”。有不少业主经常会抱怨，人家张三住的小区，保安那叫一个精神，一个个往那一站，就有一种震慑感。而且，保安还主动给开门提行李。李四住的那个公寓，每天早上有叫早服务，到各大超市还有免费班车。王五那个小区，交通疏导得井井有条，而且入室维修随叫随到，手艺更是没得说……可是自己的小区，服务太差，怎么看怎么不顺眼。其实，道理很简单，您可以打听打听，人家的小区物业管理费多少钱，您的小区多少钱。先声明一下，咱这么比较，绝对不是贬低您，更不是说谁势利眼。再给您举个简单的例子，您花三万块钱可以买个QQ，但同样是汽车，您能指望开QQ像开帕萨特吗？QQ省油，时尚，又是咱自己的民族品牌，大家都喜欢。但您见天儿地抱怨QQ没有帕萨特好开，那现实吗？

　　物业公司接管您的小区之前，都帮您算好了，根据小区的基本情况，看什么服务要投入多少人力，什么保养需要花多少钱，利润能赚多少钱。每月每平米才1块钱的物业管理费，您再经常欠费，还指望维修工人随叫随到，那是不可能的。不是物业公司不给您派人，而是您交的钱养不起那么多维修工啊。　　

当然喽，作为服务行业，物业公司提高服务质量也是应该的。不这样做，就不可能在竞争激烈的市场上谋求一席之地。

　　这年头儿买东西都讲究个“性价比”。作为业主，您一定要清楚这一点。同比条件下，您小区的管家还算服务到位，那就成了。管家服务有问题您给提意见，管家犯错了您批评，再不行就把他炒了，那都是应该的；但您也要多多理解人家，学会换个角度考虑问题。“一分钱一分货”，这老话儿还是有道理的。　作为业主，如果您对物业管理公司的服务不满意，可别简单地拒交管理费了事。前面咱不是说了吗，管理费是用来为您的小区服务的，绿化保洁、安全防范、设备养护、公共保险等等，这些开销都是从物业管理费里面开支的，您不交费，到头来损失的是您自己的利益。

　　物业管理属于公共服务行业，公共服务做得再好，也永远不可能让所有人都满意。暖气温度高了，有人嫌热；温度给他调低了，又有别人喊冷。小区道路堵车严重，于是把机动车道拓宽了，司机倒是高兴了，可自行车道变窄了，骑车人又不乐意了。小区里有老人怕狗，于是规定不准狗坐电梯，出门必须戴口罩。老人倒是满意了，可是养狗的不干了，说我们家狗又不咬人，凭什么让戴口罩，大热天的你怎么不戴？类似这样的例子，多了去了。所以，小事儿，大家互相理解；大事儿，少数服从多数。只有本着这样的原则，才能够最大程度上让多数人满意。