第一节 要点解读
要点O1：建立设备设施台账
设备设施台账是设备管理的基础资料。台账全面、完整地反映了物业的全部设备设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。建立设备设施台账主要包括以下几方面。
1.对物业设备设施进行系统的分类
为了让物业设施台账建立得更规范、更科学，应对设备设施进行系统的分类。在物业管理行业中，通常依据专业用途进行分类，包括：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通信系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统筹。
2.收集物业设施资料参数
鉴于台账的重要性，在记录台账时必须对设备的各参数做到详尽、准确。所以在物业前期介入管理过程中，就尽可能详细地去熟悉各设备系统设计技术参数、技术性能参数以及安全经济运行的状态参数等，做好详细记录并建立完善的设施前期技术资料档案。若在接管后因设备设施资料欠缺的情况下，最好的办法就是现场设备设施（包括附属设备）铭牌上数据记录的抄集。
要点02：制定合理的运行计划
根据设施设备和物业的实际情况所制定的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。
要点03：提供良好的运行环境
设备运行环境不但与设施设备的正常运转、减少故障、延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。也就是说，要从物业设备长期运行的基本要求出发，保证各类不同专业设备的运行环境满足其要求（各系统的具体要求请参考第三节的内容）。
要点04:建立健全必要的规章制度
(1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。
(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
要点05：配备合格的运行管理人员
运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
工程主管应根据所管理物业小区设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。
同时，必须采取多种形式，对工程人员进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是帮助工程人员熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还必须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。
要点06：明确各专业人员的技术责任
技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解。
(1)责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
(2)对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。
(3)对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。
(4)对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
要点07：做好系统的保养工作
系统是指按照一定的关系组成的整体。、此处所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是以延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
要点08：加强设施设备的状态管理
1．设备的检查
设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施；定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。
2.设备的状态监测
设备的状态监测分为停机监测和不停机监测（又称在线监测），是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。
3.定期预防性试验
对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。
4.设备故障诊断技术
在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统筹。
设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现如下。
(1)它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修。
(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容。
(3)预测零件寿命，做好备件管理。
第二节 工作流程
流程01：基础设施和工作环境管理流程
基础设施和工作环境管理流程
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