业主在外墙安装广告牌
法院判决业委会败诉
建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。
案情简介
2004年6月业主徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州双牛大厦裙房1-2层商铺房屋所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经业主徐某书面同意，该公司对房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。对此行为，装修期间业主委员会、物业管理公司及部分业主认为双牛大厦外墙立面系全体业主共有，徐某和该公司无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。
随后,为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，2006年,受双牛大厦业主大会委托，双牛大厦业主委员会对外立面使用作出了专门规定，如：从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用；程序上应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批；外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签（物业管理微资讯）。使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金帐户，由业主委员会监管；对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决，等等。
双牛大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次被告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。依据业主大会的授权业主委员会诉请法院判令徐某和该公司立即将大厦裙房二楼外墙立面恢复原状（拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准）并承担本案诉讼费。
法院判决
法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权（物业管理微资讯）。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。两被告对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、限制其他业主的权利，比照相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当。原告的诉讼请求理由欠充分，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。（微资讯摘编自《物业法律小帮》）
