当事人依据离婚协议申请不动产转移登记，是否必须双方当事人共同申请？办事群众与不动产登记机构如何通过一些必要措施，尽量避免此类业务引发的矛盾纠纷？本文试举一例予以说明。
无法共同申请的特殊案例
甲与乙在婚姻关系存续期间共同共有一套房屋。2017年9月，二人在民政部门办理离婚登记，双方签订的离婚协议书中约定，上述房屋归甲所有。次年，乙溺水死亡。2021年，甲单方向不动产登记机构申请对上述房屋进行离婚析产后的不动产转移登记。
登记机构认为，上述情形不属于可以单方申请的情形，要由双方当事人共同申请，因此出具不予受理告知书。甲诉至法院，要求判令登记机构履行法定职责，将讼争房产转移登记至其名下。
法院认为，根据不动产登记的相关规定，原告甲与乙的离婚财产分割协议并不属于人民法院、仲裁委员会生效法律文书或人民政府生效决定的范畴，且乙并非没有权利义务承继人。因此，甲的登记申请不符合法律规定可以单方申请的情形，因此判决驳回原告甲的诉讼请求。
办理了离婚登记，通过离婚协议约定了房产归属，很多人想当然地认为房产已经归自己所有，并不及时到登记机构办理不动产转移登记，待多年后才发现不能进行房产处分，进而与登记机构发生争议。从全国来看，此类诉讼、复议屡见不鲜。
要求共同申请的法律依据
对于当事人依据离婚协议申请不动产转移登记的，登记机构关于双方当事人须共同申请的要求符合法律法规规定。
根据《民法典》第209条、第229条的规定，除因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭一般遵循经依法登记而发生物权变动效力的原则。未经登记，不发生效力。
民政部门对离婚协议书存档并加盖印章，是为了满足民政部门办理离婚登记的要求，并不直接发生物权变动效力，也不能改变离婚协议书是民事合同的本质。对离婚协议书的理解可以类比房屋买卖合同——在房屋交易中，交易双方签订买卖合同后，还要共同到登记机构办理过户手续才能完成登记。
此外，离婚协议中的财产分割条款，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销。离婚协议的内容并不一定体现双方对财产分割的最终结果，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书。因此，当事人双方不同时在场的情况下，登记机构难以判断协议的内容是否为双方的真实意思表示，进而难以保障登记结果的准确性。
《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，并明确了可以由当事人单方申请的情形：尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
案例中原告的申请并不符合上述法律规定可以单方申请的情形。一些地方对此类情况进行了细化，如《江苏省不动产登记条例》将“转让不动产的单位已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”列入可由当事人单方申请的情形。可见，不动产转移登记双方申请是原则，单方申请是例外。
自然资源部在2020年9月2日出具的对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复也明确，离婚析产转移登记需要双方当事人共同到场申请不动产转移登记。对于“部分当事人因离婚后原配偶不在本地、无法取得联系或拒绝配合等原因无法完成不动产登记的”问题，根据目前不动产登记的相关规定，可以通过委托方式解决。
采取措施以尽量避免纠纷
办事群众与登记机构均可通过关注类似案例，深入思考学习，采取一些必要措施以尽量避免此类矛盾纠纷的发生。
对于办事群众来说，应当及时按照离婚协议约定，共同到不动产登记机构申请办理登记手续，以保护自身合法权益。由于协议离婚的前提是夫妻双方自愿，如果双方在办理离婚登记后立即办理不动产转移登记手续，双方一般都能够配合完成。但是时隔多年以后，实际情况会发生很大变化，部分当事人可能由于子女抚养等原因交恶而拒绝配合，部分当事人则因离婚后原配偶不在本地而无法取得联系，甚至还有如本案中的对方当事人已经死亡的情形。种种复杂的原因导致双方共同申请不动产登记难以实现，产生了很多纠纷和麻烦。在实践中，因对方拒绝配合等原因无法完成不动产登记的，只能依法向法院起诉要求对方履行离婚协议，协助办理不动产登记手续。对方下落不明的，可由法院通过公告送达、缺席审判等相应法律程序来处理。如是之后，登记机构再依据法院判决结果办理不动产登记手续，整个流程需要耗费大量的时间精力。
因此，笔者建议当事人在民政部门签订离婚协议、办理离婚登记后，应及时要求对方按约定共同到登记机构申请办理手续，以保护自身的合法权益。目前已经有部分地区为方便群众办事，由登记机构与民政部门联合出台了一些便民措施。例如，可提醒群众在离婚协议中增加关于配合办理不动产转移登记的条款，或根据《不动产登记暂行条例实施细则》中“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外”等规定进行公证委托，或者由离婚一方（委托人）与另一方（代理人）共同到登记机构现场签订授权委托书。
对此，笔者还建议，不动产登记机构应在充分考虑潜在风险的前提下，采取适当方式，与民政部门、公证机构加强协作沟通，切实提高不动产登记便民利民服务的水平。一方面，登记机构可以制作温馨提示，详细写明办理离婚析产转移登记的办理原则、特殊情况处理建议、办理途径等，放在婚姻登记处显著位置，引导办事群众及时办理不动产登记；另一方面，对于暂不具备不动产转移登记条件的，如期房等，登记机构可加强与公证机构的联动，引入公证机构办理委托事项，完善不动产登记的相关手续，进一步为群众排忧解难。
对于前文所述案例来说，甲可以与乙的法定继承人协商，请求乙的继承人继续履行协议并协助甲办理不动产转移登记手续。如果乙的继承人拒绝配合或者没有继承人，甲可依法向人民法院起诉要求确认权属后单方申请不动产登记。
作者单位：江苏省常州市不动产登记交易中心
《中国不动产》2022年第4期
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编辑：高荣唱
供图：许晖晖
初审：郑雪蕾
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
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