上海有土地出让就会有新闻，今天的新闻是这样的
今天，共有16家企业参与到了上海南桥新城10单元01D-03区域地块的出让活动，最终奉贤发展与合景泰富展开国民大战，并由奉贤发展以令人发指的17.22亿的价格夺得，溢价率240%，楼板价34005元/㎡，扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼板价达到36485元/㎡，目前来看成本价高达5.5万以上，再次刷新南桥新城的价格。
——以上内容来自上海楼典
看到这样的新闻，我脑子里的第一反应是：奉贤发展高价拿了奉贤的土地，这个算自摸吗
说实话，这样的企业在这个区位这个价格拿了这么一块地，很难不会让人想太多啊。秉持着八卦无极限的逻辑，我给大家扒皮下相关内容
奉贤发展集团说实话我之前一直不知道，百度了一下相关背景看到一二
官方信息是这样的
简单的来说，就是区属国有企业，大概是这个样子
其实不少区都有这样的房地产开发企业，这样的企业基本上完成一定程度的市政配套，顺便开发一些房地产，二者之间实现盈亏平衡
而先期的土地获得基本上是一二级联动内部划拨的，否则这样的开发公司是不可能有资金投入到市政配套开发的
上海比较有名的类似陆家嘴房地产集团、金桥房地产集团等，都是这样背景出来的。
后来伴随着楼市好了，收入好了，也开始进入到招拍挂市场参与拿地了
奉贤发展成立才一年，还处于初期，我们看初期做的事情
目前所开发的项目也很符合这个逻辑，做了很多配套，偶尔做几个房地产项目，这几个房地产项目还是保障房。大概这样的节奏
当我看到这家企业的企业目标的时候，我有点吃惊
他是这样写的
这家企业存在的目的就是为奉贤地区创造利润收益的
所以这个时候我就比较好奇了：那么还这么凶猛拿地干嘛，地让别人拿不是蛮好么，钱反正全部归了奉贤了。
你自己拿地，等于左口袋钱放到右口袋，这么做不等于白做么
这么做已经不是吃力不讨好，还白白浪费了别的房企为奉贤贡献的机会啊
所以说，这个节奏实在是有点不正常
而对于奉贤南桥的认识是
我感觉这好像是上海唯一一个片区，在卖力吸引招商引资的片区啊。
这是我在上海地铁上拍到的广告的。我是真的很少看到在上海某个片区会在这么强势的途径里给自己打广告
如果不是招商引资难度太大，也不大会用这种广撒网的方式来做的吧
码字码到这里的时候，卢俊突然收到一份文件，好像也印证了这个问题
这一次出让的两块地都在南桥新城。各位都知道南桥新城是上海的一个新区，对于这样的新区开发，奉贤特别成立了一家企业来运营这个片区
名字就可以看出端倪
名字就叫上海奉贤南桥新城建设发展有限公司
由他来负责土地的一级开发，然后出让并且开发南桥新城片区
各位要知道，片区开发先期是需要资金投入的，对于一个新城，没有收入来源的时候，先期资金怎么来的呢
南桥新城建设用了一个也挺可以理解的方式
通过发行公司债券先行融资，后期通过片区运营产生收入的时候再来偿还债务
而这份报告则是2015年的时候，评估公司来剖析南桥新城这家公司，也是南桥新城这个片区的一份报告，内部一些数据还是比较客观和直接的
从图片也可以看出
南桥新城借了6.5亿元人民币
为什么要出具这样的评估报告，也是因为债权方发现了一丝风险
因为借来的钱，6.5亿第一年的时候就全部用完了
而对于后面钱的来源来说，奉贤也是很弱的
首先
奉贤历年来都是上海所有区县里财政收入最差的几个片区之一。2013年倒数第三，后面几年也没有很高
而且有一点，奉贤到目前为止还在接受上海市政的财政补贴，2013年奉贤财政收入总共是66亿，而这一年奉贤收到上海市政财政补贴是
68.26亿
换句话来说，如果没有财政补贴，奉贤一直在倒贴钱在干活
这也是为什么我们看到为什么奉贤规划吹的都很牛，但是落地都很缓慢，核心原因就是因为没有钱来完成各种配套
很多人好奇不是土地财政是一块肥肉么，为什么在奉贤这个区域行不通啊
首先，我想和各位分享的是，在奉贤的土地价值一直没有给奉贤带来足够的收益
在2013年这一年
整个奉贤的土地出让只给奉贤带来39亿的收入
而且土地出让也只能勉强的覆盖成本
这样的土地成本回收对于南桥新区来说远远是不够的
另外，土地收入被各种扣除
土地收入被各种扣除，真正留存到地方政府的数额很少
最核心的是，哪怕在2015年，奉贤的土地价值也没得到市场认知
——来自上海楼典
2014年不论是万科还是东原，在奉贤拿地都是底价成交，从2014年开始奉贤的土地价值一直没有得到认知
哪怕是楼市大好，地王狂出的2015年，奉贤的土地溢价率依然可控
对于这个完全依靠土地财政的片区来说，这不是一个好讯号。
而且另外一头，整个奉贤对于钱的需求也越来越多了
首先
——来自上海楼典
不论是轨交衍生还是BRT都需要大量的资金投入，如果这些不兑现，所谓的土地价值也得不到变现，这是第一
第二
2013年的公司债，今年开始要连本带息的还钱了，后续的资金压力会更大
所以对于南桥新区来说，还是南桥新区开发有限公司来说，面对着财政收入羸弱且单一但是资金投入很大的片区来说，剩下唯一一条路就是：让土地可以卖出更贵的价值
所以这个时候
我们再回看我文章开始的文字
并由奉贤发展以令人发指的17.22亿的价格夺得，溢价率240%，楼板价34005元/㎡，扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼板价达到36485元/㎡，目前来看成本价高达5.5万以上，再次刷新南桥新城的价格。
然后再来看奉贤发展的企业目标
可能就可以明白奉贤发展为什么如此的凶猛了
再来看今天推的第二块奉贤地块
象屿竞得【南桥新城15单元23A-01A区域地块】，总价21.2亿元，楼板价 26333 元/平方米，可售部分实际楼板价 28206 元/平方米，溢价率193%。
好像这么看来，地王效应已经显现，而且效果非常好
而且可以告诉各位的是，奉贤今年依然有大量的土地出让，2016年的出让目标是712.06亩，如果未来所有的土地都能延续这样的价格成交了
我相信奉贤发展集团的使命我想应该就完成了
大概是这样的
——以上都是我瞎说的
转载带上这张图我就不和你计较
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