一名研二学生对今后房价的理性分析与大胆预测

首先，我要说明，我只是看了很多的博客，文章，然后有了自己的分析和判断，不一定对。希望每个回帖的人对事不对人，发表自己的看法。还有，关于房产税的，我也不是很了解，只是自己主观的一些看法，可能不对，希望大家发表自己的看法，提出意见。
中国的经济学家，大多走两个极端，要么看空，要么看多，古人早有言：物极必反，我看，这其中就主导下的一场游戏，没有目不可能。
关于房产税：
1.其本身就是一个持有环节税，不是交易环节税，不能有效地抑制投机，肯定会收，而且会加快：地方政府需要它，土地财政的不持续，大量的财政支持，钱的总量基本上不能有减少。
2.找一个契合点去征收房产税很重要，而且，它的出发点还要好好的包装下，做事情，还是要有拥护最好，在购房人最需要依赖、各方面条件都成熟的时候介入。
3.既然中国房地产进入了白银10年，慢慢恢复其本属功能：居住，那么，房产税一开始肯定不会很重，等慢慢去其投机作用后，税收就可能重了。
4.当人们对房价上涨的预期还比较强时，如果还是有很多人买房投机，他们最终会把这种税转嫁到购房人身上。可房价上涨预期真会有那么强？？？？？高房价对中国的实体经济和“wen，ding”带来了很不好的影响，你要是是政策的制定人，你会怎么做？涨的预期肯定是要有的，但是不能那么强烈，可以采取哪些措施？房产税，交易税、媒体宣传等等。。。你要是想投机赚钱，就让你最后赚不了多少钱，预期降低了，于是慢慢也回到了房子最当初的功能，注意只是慢慢回归，但改变不了大多数还是不能拥有住房的事实。
5.房产税的作用：增加地方财政收入+降低房价上涨预期，房产税只是起到降低上涨预期的工具之一，其前一个作用是主要作用，并且房产税一开始肯定不会很重，面不会很广，等到合适的时机，比如工资加了点，社会福利保障好了点，就可以加重加广了。
其实，大多数人的生活，还不是和没征收房产税之前一样！！也许，心理上的安全感更强了，也更幸福了，越买不起房，租房也变得很普遍时，说不定人也更幸福了，因为摆脱了约束，人会更自由！
猜测一下：2012年之前，高房价+无税收=之后相对合理的房价+房产税=一个基本事实：大多数人还是买不起房。国外的发达国家城市化那么高了，买不起房的还不是那么多，大多数年轻人还不是租房子住，租房子结婚。
今后的房价的趋势：
稳中有涨！但不可能像过去的那样2年涨一倍了，第一，政策上不可能，第二，房价越高，需要的的货币总量也越多，在中国不允许出现较严重通货膨胀的情况下，从货币这个主要因数来看，也不支持房价的大幅上涨。
很有可能房价一年涨10%-15%，如果当地房价7000，则一年就是涨1000左右。请问，你的工资能保证每一年上涨1000吗？结果还是，越来越多的人买不起房，房子相对来说越来越贵。也许有人会问，房子越来越贵，那么多人买不起房怎么办？我想了一下，房子建了那么多，zf就让我们租房住啊，并且ZF总会有办法的。当买不起的时候，ZF总会想办法让你买的起的，比如，首付2层，免税等，当初救市不也是这样的吗/并且现在有好多人说房子会怎么涨，怎么涨，我估计这种情况根本不会出现，在正常情况下，只会小涨，不会大幅的涨。物极必反，ZF也肯定知道这个道理的。他有能力让房价会小涨，不会大幅的涨吗？当然有，如果这样做很好，不这样做不好，它又有能力这么做，他为什么不这么做？？并且上层对中国经济的总量，财富的分配都是有模型的，外行只能看热闹，或者定性的去分析，预测一下趋势。但不懂这行，我们每个人怎么可以预测对，并且房地产很复杂，逻辑点那么的多。
建议：（也是对自己的，因为还在读书，研二）
1.如果是刚需，越早买越好！因为房子肯定会越来越贵（相对于工资），但不会大涨，而且肯定是以后越来越多人选择租房子住，现在就算空置率高，zf也会有办法让你不甘心卖，而让你出租给没房的人住，好解决刚需过渡期房子的问题。。。如果我要买房，肯定愿意买新房啊，当然，空置率过高，肯定不好，但是，zf肯定会控制好这个数量，我们都没有依据，这个数量具体是多少，所以都只是定性的猜测。
但是如果还是学生，像我这样，工作还没稳定，不如缓一缓，工作不稳定，是个负担，不如安下心来学技术，增强自己的资本，多赚钱，以后有本事了，在房价不会大涨的前提下，能买到离工作近一点的房子可能是最好的选择，因为房子买了，确实有点不好卖，房子离工作的地方太远，不方便。当然，我也有可能买不起房子，租房住，大家不要乱发脾气，可以对事，不要对人。
2.既然台上演戏，我们就看戏吧！改变自己对房子的态度，租房也惬意！房地产背后有巨大的利益、政策、方向等链条。我们也就是众多唾沫星子中的一份子，没有意义，给自己添堵就好，范不着，别太认真，活的舒坦最重要。
3.总之，在自己内力范围之内，越早买越好，但是如果是投机，还是断了这个念头。
今后几个月房地产的判断：
（从“百味人生”多篇博客中摘录，最后，我会把他的一些选户型技巧总结在后面，前几天准备去看房，特总结了下）；
为什么我摘录他的博客写呢？因为我觉得他说的很中肯，写的很好，并且对我们普通人有益处，我们不要想太多，说他抱有什么目的，只要结果对我们有好处就行。前不久看了一个人的文章：flp713的你所不知道的冰冷的经济真相。这篇文章写的还可以，让我们了解很多。但是他有个观点：限购之后，房价会报复性反弹，我不由得对他写这篇文章的目的产生了怀疑。一般，制定一个政策，肯定会有退出政策，不是特殊情况，肯定是遵循这样的规律。限购之后，都知道可能会报复性反弹，地球人都知道有这种可能，但也只是可能，然道不可以限价或者其它吗？我一个学生都想得到，你难道出书的flp713不知道吗？知道又不说，说明了什么？说明肯定是有目的的。建议大家多看看“大鹏金翅明王”的帖子，很实在，很彻底。但是，flp713的文章有很多值得学习的地方，里面有很多的分析方法值得去悟和总结，还有，他的操作手法，怎么会让自己的帖子人气那么旺！我只是一家之言，别太当真，不动粗!
下面的都是从“百味人生”的文章中总结。
1.2012年三月之后一个拉长的底部，会维持一段时间，不可能马上起来，最快也要到今年10月左右才能看见市场有较大幅度成交量的反弹。货币政策适当的放松应该在一季度末期及以后，楼市筑底时期应该在下半年，届时我相信还是以刚需放松作为楼市调控斧正的起点。不能期望大规模的救市，是调节，只能是调节。（不会大涨）。
原因：
国内换届时期的稳定是政治任务等其它因素：
2012年欧债危机会持续发酵，不排除个别小国退出欧元区的可能性，欧洲经济进入漫长的底部区间。美国经济在大选年很有可能进入第三轮的量化宽松阶段。美国经济的复苏要比快于其他发达经济体，最快要到2012年底。2012年的楼市调控必然持续下去，也不得不持续，否则货币环境的宽松，加之积蓄的刚需购买力量，会导致政策的威信和效果一败涂地。导致严重的政治、经济后果。
2.存准率维持上半年2——4次的下调。存准率的下调，我认为，地方融资平台和保障房计划是受益的重点，后者更是重中之重。政策一直压着房价，为的就是保障房的尽快入市，现在多地的保障房计划因为资金的匮乏一直处于“开工”状态，等米下锅呢。再不快，只怕楼市要压出问题了。等到把楼市整狠了，那时问题就不是一般性的严重。政策玩的是平衡，以前楼市比较疯狂，政策平衡点可以向楼市的对立面挪一挪，现在楼市比较脆弱，得留点余地了。所以政策的目的就是达到目前这种上不去，但也下跌不多的局面，苦等保障房入市。
3.放松限购：
在2012年很可能有部分地方政府在十八大以后逐渐放松现有的限购政策，比如年限的限制、家庭的限制、社保缴纳时间的限制以及区域的限制，或者以限价取代限购政策。
但我们认为最大的可能性是对低端住房网开一面，对因楼市调控而积压的刚需用政策进行引导消费，比如税率上的，面积上的、区域上的差别政策。面对2012年上半年低迷的外部环境和由此导致的国内经济增速下滑，激活楼市的诱惑越来越大。
考虑到税制改革和2012年结构性减税的情况，我们认为2012年激活低端房市场之前会重拾之前的限售政策，比如未满两年和五年差别化税收政策。
当楼市的下滑结合国外经济的探底或者恶化，结合国内对民众购房意愿的迫切性，政策对刚需人群的购房需求的引导就会被提上议事日程，甚至我怀疑，政策早就储备好了，只是等待时机出台。怎么做？
可能性一：在坚持限购政策的前提下，部分城市可能对刚需首套住房基于税收和贷款利率上的优惠。面积要在90平以下，甚至更低面积。
可能性二：对现有的限购政策进行结构上的调整，如年限，套数，或者纳税的时间。
可能性三：限购政策在限售政策的配合下，到期结束。但是我任然坚持房产税无法在没有限售政策的配合下单独衔接限购政策。房产税是保有环节的税种，而限售则是对交易环节征税，对不合理的住房需求进行抑制，住宅市场必须而且肯定要去投资化。
保障房从根本上来说，是对国内房地产三级市场的补充，既租赁市场，是对中国楼市结构性的调整，是给中国刚需人群建立一个购买力培育缓冲区，这样楼市的价格和购买力才不至于硬碰撞。
4.相信换届之后政策取向会逐渐明朗。政治周期和经济周期的双向叠加年将出现在2012年，出口和消费不可能马上出现立竿见影的效果，唯有投资！我坚持我们的预测方向：2012年会放开刚需需求。
发商最困难的日子已经过去了，接下去，还会不会降价？会！但时间已经不多了，幅度已经不大了。房价压到这种程度其实是在为刚需人群找一个合适的介入点，降低民众对住房问题的不满情绪。目前严厉的政策按照我的理解和对现实的了解，对刚需人群伤害是对大的，不过这种伤害是必要的，也是暂时的，为的就是今后房价能回落，然后利用政策引导刚需消费。政策在保驾护航。
建议：
建议一次性付款，理由是按揭利率7.05%历史最高，还要上浮10%，这样的利率政策是不可持续的，是非常时期的非常之举，必然会回调。举例说，如果100万的按揭款按基准利率和上浮10%执行，按揭30年，总利息少支出10万多。如今各大银行都已经下调按揭利率上浮，我预计今后银行还有可能区别对待按揭客户，优质客户能做到8.5折。所以我建议你银行只要能下浮按揭利率，你尽量满足要求，这是一笔不小的意外之财。
对于地段，我的建议是能往市中心挤是最好的。在行情向下的时候市中心的房子涨不了多少，是介入的最佳机会。房地产行业有一个铁规：市场行情向上，市中心的房子先涨，然后带动边郊房产上升；而行情向下的时候，边郊先跌，最后扛不住了才轮到市中心房产跌。所以市中心房产在投资意义上具有较强的抗风险性。不过话说回来，两点，一要量力而行，买房不能赌；二，投资郊区周边配套具有潜力的楼盘能起到同样的效果。
选户型技巧：
1.要找那些有尺寸的，因为楼书上没有尺寸是开发商故意的，目的是让家具缩小给人以户型空间感很强的错觉。
2.卧室和客厅朝南，客厅带阳台，采光、通风会好些。南面资源尽量给重要的空间，入口过道不要浪费太多空间。厨房、卫生间、卧室都要有窗户，能采光。
3.有套房设计最好，既有独立卫生间的卧室，但不能是暗卫，通风和采光成问题，尤其是到了冬天，洗个热水澡不仅潮湿而且时间长了装修会霉变，又在房间里，对身体不好。如果是公用卫生间，不要离卧室太远，特别是冬天，会很不方便。卧室不要靠近电梯井。
4.卧室的入口不要在客厅处，会比较杂和吵，影响休息。
5.厨房和调控部分的墙壁要能拆除，增加通透性，同时将餐厅设立在挑空部分，增加厨房和餐厅的融合性，增加空间使用率。