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来源：微信公众号 律商汇
作者：广东盈乐律师事务所 朱斌律师
阅读提示近期，伴随着房地产市场的异常火爆，房产一天一个价格，直接导致了二手房市场所谓“10个业主7个反价”的现状。遭遇卖方反价时，买房人将如何通过法律途径维护合法权益，今天的推送为您深度解析。
买房人遭遇业主反价，买房人有这样的两条基本道路可供选择：
一是诉求解除合同业主支付违约金；
二是诉求继续履行合同。
我们统计了2013年6月到2015年5月这2年期间法院公开的355个案例：
其中买房人诉请要求解除合同支付违约金的案例是307个，占比86%；
其中买房人诉请要求继续履行合同的案例数量为48个，占比14%。
道路一：诉请解除合同
业主支付违约金法院在面临买房人该项诉请的情况下，基本上都会支持买房人的诉请，判令解除合同、退回定金、支付违约金。
但是，一般二手房买卖合同约定的违约金标准会是房价总额的20%。
同时我国《合同法》第 114条第2款也明确规定，当约定的违约金过分高于造成的损失，应当事人的申请，法院得予以调整。
因此，这一类案件诉讼过程中，业主大多会依照该条法律规定要求法院降低违约金标准。
而法院的主审法官对于如何调整降低违约金的方法，有以下几种之多：
1、以实际损失调整违约金；
2、以迟延给付一年的赔偿额不超过欠付的本金为限予以调整；
3、参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准，并在此基础上乘以四倍计算违约金；
4、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，即“以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”
5、将过高的违约金数额减少到损失的2倍额度；
6、以“不超过合同未履行部分的总值为限”酌情予以调整；
7、不采用固定比例或上限的调整方法，完全由法官根据不同案件进行自由裁量。
而法院最终会不会降低？降低到怎样的水平？并没有一个标准答案。
于是我们统计了2014年度全年深圳法院公开的涉及调整违约金的判决：
其中有47份判决文书，法院酌情降低了违约金比例；
其中仅仅有4份判决文书，法院驳回了业主要求降低违约金比例的要求，并完全支持了买房人要求支付违约金的诉请，占比仅为8%。
就其中40份判决有明确的合同约定违约金金额以及法院判决违约金金额，那么法院会降低到怎样的水平？
不同法院不同法官不同的案情会有不同的酌定标准，并不一致。
该40份判决总的合同违约金约定金额为38,898,160元，最终判决支持违约金金额为10,965,940元，支持比例为合同约定标准的28.19%。
即平均下来以合同约定合同价款20%违约金为基数，会支持约合同价款6%的违约金标准。
而这样的结果，是在买房人丧失了市场机会、丧失了购房机会，并付出了很多金钱成本、时间成本之后的一个结果，也是让买房人相当无奈的一个结果。
于是在深圳市中级人民法院门口有了这样的图片。
（备注：图片引用自“深圳新浪房产”公号温巧平文章）
道路二：诉请继续履行合同
所谓诉请继续履行合同，就是俗称所谓诉请法院支持“强制过户”，要求业主继续把房子出售予购房人。
在2013年6月到2015年5月这2年期间买房人诉请要求继续合同的48个公开案例中：
法院判决支持诉请继续履行合同的案例有26个，占比54%；
法院判决驳回继续履行合同的案例12个，占比25%；
法院判决解除合同的案例有10个，占比21%。
法院判决驳回或者解除合同的原因大多集中于：合同已不具备履行条件、涉案房屋的权利人已发生变更、买受人存在过错等。
因此，这一条道路本身具有一定的风险性和不确定性。
同时我们关注到这一类案件还有一个特点就是案件平均耗时较长。
最长达到1085天，即近三年。
我们各种途径统计了从立案受理到生效判决的48个公开案例中，有45个案例能查到从立案日期到生效判决日期，持续的平均天数达到353天。
从上述统计中，不难得出这样的结论，在二手房交易过程中，买房人一旦遭受业主反价违约，就将陷入极为被动的境地，难道买房人面对这样的情况真的束手无策吗？
我们在处理多单二手房违约纠纷过程中，经过不断的经验总结，得到这样的一个对于购房人的致胜神器——诉讼保全。
所谓诉讼保全，就是在提出诉讼同时，申请法院查封业主的房产，使得房产在诉讼程序终结之前没有办法过户、没有办法交易。
这样可以迫使业主正视合同交易本身，增大业主的违约成本。
在我们案例中，如果在诉讼之初即通过法院保全查封了业主的房产，会有效帮助案件取得突破，无论是寻求解约违约金还是继续履行合同，都有更加优势的谈判地位。
因此，购房者面对业主反价违约的情况，在提出司法救济的同时，要善用诉讼保全以维护自身的权益。
原文标题：买房人在遭遇业主反价违约时的致胜神器
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