【详解】德国买房'潜规则'

回复关键字“旅游”“机票”“邮轮”即可获得相关专业信息

越来越多的中国人把目光集中在德国的房产市场，与中国各大城市的“天价楼市”相比，德国私人房地产市场不仅具有价格优势，保值能力可观，而且还能给买主带来实实在在的方便。但买房也不能盲目跟风，更不轻信一些房产中介的信息, 在买房时有哪些潜规则呢？在您决定在德国买房时，必须了解什么？又应该注意些什么呢？下面小编将详细的向您讲解中国人在德国买房的注意事项，希望对您有所帮助。

1.买房首先要考虑的因素

对于买房者来说，最重要的是地段。这对于新房和旧房同等重要。
如果在偏远的地方买房，等房子旧了很难出手。房子如果太偏远，升值有限，所以无论是自住还是投资，地段很重要。

2. 卖家应该给买家提供的资料
- Baubeschreibung

建房的描述说明
- M?ngellist & Bauvorhaben ohne M?ngel

缺陷列表和无缺陷列表

- Enegierausweis/pass

房屋能源评估证书

- Sonderwünsche für das Objekt

特殊要求
- Grunderwerbsteuer Bescheinigung 3,5%

房地产转让纳税证明

- Erschlie?ungskosten Bescheinigung

开发成本证书
- evtuelle Einbauküche Quittung

厨房确认证明
- letzte Vorbeireitungsübersicht für Notar

房产准备情况公证
- letzter Kaufvertrag von Notar

购房合同公证
- Kaufvertragsurkunde ( Wohnung/Haus Grundbuchauszug; StellplatzGrundbuchauszug; inkl. Nachtr?ge von Bauunternehmen)

非独立产权的公寓和别墅的 购房合同契据（住房契据，停车处契

据，包括承建商附录）

- Teilungserkl?rung inkl. Nachtr?ge

公寓和非独立产权的别墅需提供产权划分声明包括附录

3. 新房 VS 旧房

新房优点：
1 .至少在15年到20年不用担心维修的费用

2. 德国规定，新房开发商至少保修5年。如果出现一些问题，可以要求开发商解决。

3. 如果是KFW节能房，达到一定标准，（比如KFW70）还能申请节能贷款，最高是5万欧元。这5万欧元利息很低，而且如果提前偿还是不会提高利率的。但注意，这个贷款只针对即将新建的新房。

缺点: 价格偏贵。而且一些期房等待时间长，盖建过程还可能根据买家自己的需要添加些额外的费用。
旧房: 价格偏低，更易接受，但德国人工费昂贵，维修费用是一大笔投入。

4. 房屋信息网站和中介

• 德国的买房中介费最高可达房屋价值的7.14%。建议先自己在网上找房子，里面有些是房主直接租房或者卖房，不需要中介费。

  比如www.immobilienscout.de，www.immowelt.de 或者 www.imakler.de 都是找房子的好网站。

• 慎重决定通过哪个中介买房子。要看看这个中介是否称职，比如回答买房人的问题时，他是否需要思考很长时间，他的回答是否全面、切中要点。如果中介是一个房屋中介人协会的成员，那么这并不一定说明他是个好中介。如果买房人对中介的业务水平有疑问，那么最好不要通过他购买房屋。

• 和中介第一次见面就问好中介费, 在交易成功后才可以交(Provision)中介费
  

5.初步评估房子质量

在评估房子质量时, 最好求助银行帮你处理房屋信贷的工作人员，他们负责贷款给购主，当然有义务初步为购主的房子进行评估，如果遇到一个好的信贷人员，他们如果有房屋中介买卖的背景，能很快凭经验看出这个地段是否有升值潜力，房屋价格是否合理，以及房屋以后潜在的一些风险。

6.签订购房合同的注意事项

在德国购买房地产，购房合同通常由公证处起草，买卖双方在约定时间到场签字，公证员会宣读合同内容，如果合同条款的术语表述过于专业，公证员还可以为买卖双方解答条款的具体含义。公证处通常会在签字之前将合同文本发给买卖双方，因为房地产买卖涉及金额较高，我们建议应该对合同关键条款谨慎对待,最好请专业律师事先检查房产买卖合同的内容，再予签署。

德国的房地产买卖合同通常包括以下主要条款：

• 买卖双方的姓名或公司名称，婚姻状态和夫妻财产归属情况，生日和住址；如果买方有两人以上的，应注明各自占有的份额；

• 买卖对象，例如房产详细地址、房地产登记簿的编号、房产附带哪些家具等；

• 房地产登记簿上记载的使用负担和抵押负担，例如居住权（Wohnrecht）或房地产抵押权（Grundschuld）等；

• 与价款有关的条款，包括总价和附带家具的价格、支付方式，卖方的银行账号、支付截止日期、支付价款的附加条件，例如过户登记、租户迁出等；

• 与租赁关系有关的条款，德国法律为了保护租房者，规定买卖不破租赁，即房产所有权的改变不影响租赁关系，但是买卖双方可以做出例外约定，要求房产买卖以解除租房合同、迁出租户为前提；

• 需要征求第三人同意的条款，例如第三人有法定先买权，特定房产的买卖需要当地政府审批，或房地产登记簿中要求对房产修缮才允许出售等；

• 与出让过户有关的条款（Auflassung），通常卖方会要求卖方支付房款之后才会出让过户，但是双方也可以另行约定；另外出让过户必须以买方支付房产购置税为前提，土地登记部门变更登记之前会要求买方出示完税凭证；

• 城市基础建设费用的承担（Erschlie?ungskosten und Anliegerleistung），通常由卖方负责证明费用交迄；

• 房产交易费用的分担，买方通常承担起草和执行合同的费用、重新设置土地权利负担的费用和房产购置税，卖方承担取消现有土地权利负担的费用；

• 有关房产交付和风险转移的条款；

• 如果购买房产不是单独所有权，还会涉及有关建筑物区分所有权（Eigentumswohnung）的条款，例如买方从何时起缴纳物业费（Hausgeld），加入业主委员会的相关规定，约定卖方将已经缴付的物业储蓄金份额转让给买方等。

在签署完购房合同以后才出现的问题也需要您尽快和卖方取得联系。德国相关法规规定， 当出现新的缺陷以后，两年的时间以内您都是有权向卖方提出进行协调解决相关问题解决方案的权利.