一直以来，在房屋买卖中，购房人和开发商之间产生不少问题，通常情况下，购房人处于“弱势”地位，这一度造成买卖双方无法对等抗衡的局面。
对于大多数购房人而言，按揭贷款是买房的最佳选择途径，一方面可以实现“住房梦”，另一方面又可以减轻经济压力，在不影响生活质量的前提下，都希望拥有一套属于自己的房子。目前，按揭贷款凸显出越来越多的问题，其中以按揭断供最为突出。这样一种局面向一直处于“优势”地位的开发商提出了考验。
2015年7月21日，陆良县人民法院审理了一起商品房销售合同纠纷案件，与以往不同的是，此次案件中的原告是房地产公司，被告是购房者。
2009年3月4日，被告刘某向原告曲靖市某房地产开发有限公司购买了其开发的一套建筑面积为119平方米的住房，总价为27万余元，双方签订《商品房购销合同》，合同约定付款方式为刘某先按总价的30％交付首付款8.1429万元，随后再按房价的70％办理按揭贷款19万元。签订合同后，房产公司将房屋交付给刘某，并办理房屋所有权证和土地使用证。
同年3月12日，刘某与中国工商银行股份有限公司陆良支行签订《个人购房借款/担保合同》，向银行按揭贷款19万元，期限10年，实行按月等额本息还款。在担保合同中，贷款由房产公司作为保证人，对合同下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。
然而，被告刘某办理银行按揭贷款后，不仅没有与银行办理抵押物登记，而且仅偿还2万余元按揭款，自此，至2014年12月18日连续逾期49期未再向银行还款。基于房产公司的连带担保责任，中国工商银行要求房产公司代刘某偿还贷款本金16.33万元、所欠利息3.95万元，共计20.2985万元。
由于刘某未按照合同约定向银行偿还按揭款，致使银行要求房产公司承担连带担保责任，刘某断供按揭贷款的违约行为严重损害了公司的合法权益，因此，房产公司向陆良县法院提起诉讼，请求裁判解除双方《商品房购销合同》，并将该房屋产权证和土地使用证收回；对于刘某已支付的购房款共计10万余元和公司支付的代偿款项20万余元，请求相互抵销，剩余或不足部分按双方权利义务作相应处理。
陆良县法院经审理查明，被告刘某确未按合同履行，原告房产公司因承担连带责任，代被告一次性偿还银行贷款20万余元。随后，法院判决，解除原告房地产公司与被告刘某签订的《商品房购销合同》；被告刘某于判决生效后三十日内将房屋所有权证和土地使用证返还给原告；驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费由被告负担。
“按揭断供”是指按揭买房人不能按期偿还按揭贷款，导致清偿贷款中断。通常，按揭买房人连续三期或一年期内达六期未能按时足额偿还按揭款的，银行将对商品房进行处置以挽回损失或变现债权。
北京盈科（昆明）律师事务所律师李承蔚表示，近年来，在所接触的房屋销售合同纠纷案件中，开发商受限于担保的连带责任，所要承担的风险也越来越大。开发商如何建立风险防控体系避免“惹火上身”或防止陷入经营困境？对此，李承蔚提出以下建议。
●事前预防：防止买房人的“客观不能”
按揭断供情况的出现，一般分为两种：主观不愿和客观不能。主观不愿的情形，大多是买房人出于投资止损和迫使开发商让利的目的。与主观不愿的原因相比，客观不能的原因更为棘手，指还款意愿强烈但客观上无能为力、原本就不愿意偿还且客观上也无能为力、借款人签订合同后成为限制民事行为能力人而监护人不愿履行、意外死亡而无人继承或继承人不愿继承。
对于这些可能出现的情况，李承蔚表示，开发商应做足事前预防工作。首先，建立健全与购房人、银行及产权部门之间的跟踪系统，随时掌握购房人的家庭、资产及还款情况，一旦出现按揭断供，可以及时沟通协商解决方案。
其次，在购房合同补充协议中明确单方解除权，一旦购房人出现断供或被司法机关查封等情形，开发商有权单方行使解除权。
再次，要求购房人提供抵押、质押或第三人为开发商前述保证责任提供反担保，一旦出现按揭断供，开发商可凭借反担保行使权利得以转嫁风险；同时，限定银行的权利和明确其义务，如督促购房人办理抵押权登记、同步分享信息并履行告知义务等。
最后，明确银行办理预告登记。
●事后救济：走法律途径
李承蔚表示，即使事前预防做足，在实际实施过程中，也难免会出现一些不可控因素，导致按揭断供后果的产生。对于开发商而言，一旦按揭断供发生，应该立即采取法律措施将损失最大化减小。
第一，开发商应指定专人负责办理初始登记和分割小产权移转登记并及时配合或敦促银行办理抵押权登记，以解除阶段性连带保证责任。
第二，一旦出现房屋遭遇查封的情形，开发商需及时和购房人、银行进行会商，摸清情况，尽可能促成解决方案，避免损失扩大。
第三，如开发商无法避免为购房人承担清偿银行贷款的义务，需同步启动诉讼途径向断供业主追偿代垫的按揭款。
第四，也是最重要的，开发商应果断协商解除《商品房买卖合同》，或者通过提起诉讼的司法途径解除《商品房买卖合同》，以防止损失扩大。
联系客服
