银行应充分重视住房按揭贷款业务的潜在风险，通过尽快配合借款人完成预告登记向本登记转化、强化阶段性担保措施等方式，切实防控信贷风险
当前，预购商品房按揭贷款成为住房按揭业务的主要形式，购房者通过将其在房地产开发商处预购的商品房抵押给银行获得贷款，并以此支付房款。由于商品房按揭期限较长，各种人为或意外事件均可能导致按揭房产受损，且银行通过预购抵押登记实际取得的仅为房屋抵押权的期待权或请求权，若不及时办理正式抵押登记，将导致银行承担较大的潜在风险。
住房按揭贷款业务存在潜在风险
2012年8月，某农商行与借款人袁某签订了个人借款合同，用途为购房，期限15年，段某为共同借款人。袁某以其预购的商品房作为抵押，办理了住房按揭贷款，同时山东某置业投资公司、某住房担保公司为其提供担保。合同签订后，农商行依约如期向袁某发放了贷款，但袁某却未按照合同约定正常还款，农商行多次催收未果，于2015年10月诉至法院。经法院开庭审理，鉴于原告方事实清楚、证据确凿，判决支持农商行对借款人袁某、段某的债权，以及山东某置业投资公司、某住房担保公司承担的连带责任，但因袁某所购房产不具备正式抵押登记条件，办理按揭贷款时仅进行了预告登记，因此法院对农商行主张的对借款人袁某抵押房产的优先受偿权未予支持。
银行未能行使优先受偿权的法理分析
目前住房按揭贷款多为商品房预售按揭，即由开发商、银行、购房人共同参与的一种融资购房方式，商品房预售合同中的购房人在支付首期购房款后，余款由购房人向银行申请贷款，并将所预购房屋为银行设定抵押担保，同时由开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担贷款回购保证义务。一般而言，办理房地产抵押贷款，银行通过价值相对固定的房地产作为偿还债务的担保，安全性、盈利性可兼备。但由于预售商品房按揭的期限比较长，一般从15年到35年不等，占用资金期限长、经营成本高。同时，在办理按揭贷款时，作为担保物的预售房屋尚未建成，在整个按揭期间，银行可能面临房屋受损或是房价下跌等风险。
本案中，虽然法院支持了农商行对袁某、段某的债权，但由于不能行使对袁某抵押房产的优先受偿权，面对借款人拒不偿还借款、担保方拒不履行连带责任的情况，在具体执行上存在一定困难，银行的信贷资金面临较大风险。其主要原因在于受按揭住房条件限制，农商行仅对抵押房产进行了预告登记，未办理正式的抵押登记。根据物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或是不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。本案中，因按揭抵押房产是期房，无法进行正式登记，即使到登记部门进行了预告登记，当借款人违约时，农商行也无法对贷款房屋行使抵押权。
如何防范住房按揭贷款业务风险
笔者认为，要从根本上解决住房按揭贷款中存在的风险，归根结底需要建立和健全相关法律机制，防范来源于购房人、银行、开发商等各方的风险。囿于目前法律规定，银行办理的住房按揭抵押贷款大都实行预告登记，即使借款人购买的是现房，到具备办理正式登记条件前，往往也要经过一段时间，这期间借款人如果出现违约，就会出现本案中农商行面临的风险。为了最大程度降低银行信贷风险，笔者认为可从以下三方面强化防控措施：
一是尽快完成由预告登记向本登记的转化，取得优先受偿权。设立抵押权时，抵押人具有完整权属而设定抵押登记的，即为本登记。银行作为债权人，一方面在办理住房按揭贷款预告登记的同时，需提前将办理本登记的手续准备齐全，与借款人签订授权委托书，授权银行在按揭房产具备办理本登记条件时，可委托办理本登记手续;另一方面应时刻关注借款人所购房产的情况，只要具备本登记条件，就需要在第一时间将预告登记转化为本登记，取得优先受偿权，防止出现“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的情况，丧失优先受偿的权利。
二是强化阶段性担保措施，增强风险缓释力度。银行与借款人签订借款合同时，往往要求开发商、担保公司提供阶段性担保来缓释风险，但在当前经济增速放缓的形势下，开发商、担保公司的实际担保能力已经弱化。为防范信用风险，银行可以考虑要求借款方提供其他的担保或抵押措施，避免贷款出现风险后无法处置，形成不良资产。
三是警惕风险变化，提前采取措施。银行信贷人员应提高警惕，做好贷后回访工作，密切关注按揭方的资信变化，如果出现风险苗头，应第一时间采取资产保全措施。
四是强化银行自身的管理能力。银行作为住房按揭贷款业务的主要参与者之一，面临着来自开发商和借款人的风险，同时也面临着自身存在的操作风险。一方面，应健全审查制度，规范操作流程。在审查阶段，对借款人应重点关注其个人信用、还款能力和抵押物产权是否清晰等;对房地产开发商应重点关注其资金实力、资质等级以及楼房的销售状况等。另一方面，应严格办贷流程，严防操作风险。从审查、发放到贷款管理各个环节，都要严格按照流程操作，并进行严格监督，特别是应重视贷前调查和贷后管理，确保不出现操作风险。(作者:山东潍坊农商行秦红金,来源:《中国农村金融》2016年第20期)
美编：王玺
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