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文章转载自精益建筑微信公众号（Leanconstruction）
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企业住宅产业化业务发展策略建议
企业应结合当前的战略规划、分析发展住宅产业化业务的优劣势，以确定业务规划思路。
可供借鉴的住宅产业化业务规划思路有两种：
（一）“万科模式”，即资源整合模式。
设立综合管理机构，整合社会资源，形成全产业链资源整合的专业能力，研究政策与技术、自主开发住宅产品、监管与组织生产、房屋销售与售后服务。
“万科模式”的重点：整合住宅产业链资源，引领开发，抓好技术整合计划与实施体系建设，做好营销体系和售后体系。
（二）“龙信模式”，即全产业链模式。
建立生产基地，收购设计院，形成自主知识产。设立研发、设计、生产、安装、销售等“一条龙”住宅产品研发与房屋销售体系。
“龙信模式”的重点：深入住宅产业化产业链中，拥有设计，生产，安装、施工销售等能力。
规划思路
资源整合（万科模式）
全产业链（龙信模式）
稳步推进（建议模式）
重点举措
设立综合管理机构，整合社会资源，形成全产业链资源整合的专业能力，研究政策与技术、自主开发住宅产品、监管与组织生产、房屋销售与售后服务。
全产业链介入，建立生产基地，收购设计院，形成自主知识产。设立研发、设计、生产、安装、销售等“一条龙”住宅产品研发与房屋销售体系。
依产业发展情况联合构件生产基地、建筑施工企业，形成以自身为核心的企业联盟，加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，推进住宅产业化精装修。
特点评述
投资规模
较小
较大
中等
投资回收期
较短
较长
中等
涉及产业领域
较宽
较宽
中等
设计能力要求
较低
较高
中等
产品局限性
较小
较大
中等
市场影响力
不确定
较大
中等
市场开拓难度
不确定
较大
不确定
销售能力要求
较高
较高
较高
组织管理难度
中等
较大
较小
组织结构规模
较小
较大
中等
从成本角度考虑，采用全产业链介入的模式，需要完善生产能力和设计能力，这些都不是短期能实现的，并且预制混凝土构件生产基地投资过大、回收周期过长，受地域限制较大。
企业可借鉴“万科资源整合”发展模式，采用稳步推进住宅产业化业务的规划思路。具体如下：
设立研究机构，依产业发展情况联合构件生产基地、建筑施工企业，加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，形成以企业自身为核心的企业联盟。同时推进住宅产业化精装修，统一标准，统一流程，逐步实现全面家居解决方案，建立精装修产品分级体系。
在资源整合上，选择市场相对成熟的区域进行试点、示范项目工程建设，不断推进全程服务并积累经验发挥企业在产业链中的整合作用。与建筑公司形成工业化住宅建筑、安装及精装修长期合作关系，与设计公司合作形成具有特色的标准化设计体系，与研发机构共同研发工业化住宅技术体系，选择合格的PC构件及钢结构件生产商，适时建立住宅产业化研发基地。加强与政府机构合作，研究政府住宅产业化政策，最大限度的获取政策扶持及财政奖励。
发展住宅产业化有待解决的问题
推进住宅产业化虽然已具备政策和技术方面的社会条件，但企业进入住宅产业化领域普遍将面临以下问题：
（1）装配式房屋的技术可靠性
（2）装配式房屋的建筑成本
（3）装配式房屋的市场接受程度
（4）建厂投资及回报周期
（5）装配式房屋的产品多样性
（6）企业的研发与设计能力
（7）争取政府政策到位
1.装配式房屋的技术可靠性
装配式房屋的技术可靠性主要体现在以下几点：装配式结构的整体性和抗振性、抗裂性是否可靠、建筑隔热性是否可靠、是否产生渗漏等。
现浇结构的整体性、抗振性较好是毋庸置疑的，但装配式结构的技术研究重点也正在于此，即重点要解决线性构件——梁、柱接头的（点）处理和面性结构——板的四条边（线）的处理。当今的技术对这些结合部的节点处理改变了70-80年代拼装式大板房的局部焊接+砂浆密封的方式，采用了新型的钢筋套筒注浆等新的工艺，加之采用了预制叠合楼板，并在一些重要部位依然采用现浇施工，较好地解决了结构整体性问题。并通过大量的抗振结构试验证实是可靠的。同样，外墙的隔热保温和防渗漏问题也因采用了新型的材料和工艺，加上工厂化预制生产，质量较现场施工更有保证。可以说这些技术问题已经进行了充分的研究并得到了很好的解决。
2. 装配式房屋的建筑成本
从市场的反映看，普遍认为预制装配式的建筑要比传统现浇施工的建筑成本高，依结构或厂家的不同，一般成本高200-600元/平方米。从理论上讲，工业化生产的建筑因材料的节约、省掉了外脚手架、现场支模、抹灰等工作，减少了现场大临费用投入，机械化程度高，工期短，用工省，效率高等等，成本应该较现场施工低一些。造成这种结果的原因主要有：
（1）企业投资建厂的成本和前期技术研发的成本较大，造成摊销成本高。
（2）产品销售不理想，工厂的产能没有发挥出来，单位建筑成本无法降低。
（3）预制钢筋混凝土单位含量与连接件增加，价格低廉的砌体结构大量减少，使实体成本增加。
3. 装配式房屋的市场接受程度
由于传统消费者对装配结构缺乏了解，其产品接受意愿相对落后。因此应着重从市场营销的措施上入手，一是要体现产品特色，树立品牌形象；二是强化与各地开发项目的销售代理商合作，由其负责承销装配式房屋；三是注意产品的高低配置，注重价廉物美。
4. 建厂投资及回报周期
目前已有一批象远大住工、中南建设、宝业集团这样的企业正全力推进住宅产业化事业，仅远大住工就计划全国布点25个，现已在湖南布点6个，省外布点8个，其中，天津基地建设投资据称近30亿元。在这些企业如此大规模迅速扩张的情况下，新进入企业将如何定位？是否出现新的重复建设？如何面对早已起步的强大对手？是自主有限发展，或迎头赶上，还是走以自主发展与产业合作之路？或是另辟蹊径，体现特色或放眼海外？
5. 装配式房屋的产品多样性
现浇方式施工有利于建筑形式的多样性是不争的事实，而标准化的装配式建筑，会使建筑的多样性受到限制是人们的普遍观点，但现实情况并非如此，这是因为，标准化并不排斥产品的系列化，产品的多样性可以通过标准构件的不同组合，装修材料风格以及局部结构的调整来实现。从已经投产的远大住工的产品类型看，其装配式住宅对建筑产品的多样性并没有造成大的问题。日本的住宅产业化率已达90%以上，但中国还不到1%的情况看，可以看出住宅产业化大有发展空间，其建筑多样性受限并不是问题。
6. 企业的研发与设计能力
设计与技术研发能力是企业推进住宅产业化的前提条件。如何形成企业自身的设计与研发能力，与企业的住宅产业化战略定位密切相关。若仅仅是参与，则对设计与研发能力要求就低。若将住宅产业化作为长期发展战略，则必须通过整合资源与自我培育相结合，建立实力强大的适合发展需求的设计与研发力量。
7. 争取政府政策到位
为促进住宅产业化发展，中央与地方政府都相继出台了对企业的扶植政策，鼓励企业转型发展。这些政策中，以鼓励房地产开发企业为主，对运用装配式建筑技术参与保障房建设的单位，其鼓励则更为直接。对于政府的产业导向，应有敏感的嗅觉和抢先一步的精神，并为此组织专业团队进行研究，作出及时和恰当的反应，以最大限度地争取政府的优惠政策支持。
至此，“住宅产业化发展模式研究”系列文章全部更新完结。全文由上海慧朴企业管理有限公司的顾问团队编写完成，旨在为广大业内朋友提供一份在住宅产业化、建筑工业化领域具参考性的资料。
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