在这些庸碌日常里，或许还没有人注意到，一记历史钟声正悄无声息回荡在城市上空。
2023年，是长沙房地产正式开启市场化的第20个年头。
似乎这也不是什么需要刻意去强调的时刻，对于生活在这座城市的你我来说，5年、10年还是20年，跟每个崭新的一天好像也没什么两样。
湘江北上依旧，太阳升起照常，我们，还是在路上奔忙。
在一座3000多年里没变换城址的城市里，20年的长度，不过是沧海一粟。
但20年其实并不短暂，也不是不值一提。
就像我们，不知不觉间走完人生的1/4，从初入长沙，到认识朋友，再到喜欢和融入这座城市，总有些故事值得去铭记。
长沙，在这20年里，正在完成着历史上从未有过的蜕变。
是天际线向外推移，是大楼指向天空，是城市名号散播到世界，是四海人潮汇聚这山水洲城。
20年，一座城，一个行业，演绎了太多的剧情，也见证了太多的故事。
值得我们去回味。
1.
从开始，到开始
回到2003年，那个长沙楼市正式开启市场化的原点。
一个叫“阳光100”的品牌，以4.1亿的价码拿下猴子石大桥西侧的地块。
阳光100，图源：搜狐焦点
彼时的长沙，全年GDP总量929亿，全国排名30开外。
这是长沙房地产开发史上第一宗通过市场拍售方式出让的第一宗土地，被视作长沙楼市正式启动市场化运行的开端。
当然，长沙楼市启程实际上要早于这个时间点，维一星城、王府花园、梦泽园等公司化运作的楼盘，要比阳光100拿地早上几年。
但通过市场化拍售的方式出让土地，代表着长沙房地产行业整体运行机制进入相对公平、公开的轨道。
一场关于城市与楼市的宏大叙事就此拉开大幕。
在这20年里，各路人马形形色色，在长沙舞台上上演着各类故事，有惊喜，有遗憾，有赞美，也有扼腕。
当年那些楼市建设者，有一些依旧活跃。
诸如万科、绿城、华润、保利、中建信和、鑫远等品牌依然在如今的舞台上发光发亮。
但更多的，已经消失史海。
以阳光100、湘天、新华联等为代表的早期湖南本土房企，和南都（后来的郡原）、融科等曾名噪一时的外来品牌，都成为了长沙楼市一个时代的专属限定。
站在现在回望，从2003年到2012的十年，也是长沙楼市最多元、最肆意的年头。
充满机遇的时代，极低的地价，各大品牌对于造房子这件事有着足够高的积极性，一张白纸般的长沙楼市被随意原创随意复制随意表达。
很多项目从最开始就呈现出了远超市场的水准。
比如南都与万科的西街花园，和长房的星城世家，还有亚洲十大豪宅的绿城·青竹园，这些项目即便已经有些年头，但至今仍是楼市教科书级的经典案例。
绿城·青竹园
当然，更多的是大家对于房地产的操盘一知半解，走一步看一步。所以，复制堆砌也几乎成为了长沙楼市早期的主旋律。
从各种曼哈顿新贵、美洲故事、巴黎香榭、米兰春天的“外来”案名中便可管窥，而像佳兴国际汇、上海城等仿凯旋门的建筑形态也屡见不鲜。
在很长一段时间内，崇洋媚外也成为大家口诛笔伐的对象。不过，借鉴也并不是毫无建树。
虽然当时大家或许不清楚什么是房地产的赚钱模型，但关于产品的模型却在这个过程中逐渐清晰。
当年的豪宅，围合式的大花园、中心水景和游泳池几乎是标配，关于树木的品种甚至比现在还要名贵许多。户型方面，错层、跃层、拐角飘窗主卧、八角窗主卧也都是那个时代的专属印记。
ART DECO建筑风格开始崛起，奥林匹克花园、绿城桂花城、恒大华府等楼盘的出现，在某种程度上也奠定了长沙棕黄色的建筑基调。
绿城桂花城：图源网络
而除了仿外，一线也是长沙的参考对象之一。比如沁园春和汤臣一品趋同的“官帽”设计，以及一众外滩、中心、国际的名字。
最早的中式尝试也早在这个时代就已萌芽，那时，人们所推崇的似乎还不是当下的新中式，更多的是复原长沙的中式——江南。
位于含浦的别墅大盘汀湘十里，很难说是不是洋湖水街的灵感来源。而位于汽车西站的馨香雅苑，徽派的外立面至今仍是咸嘉湖路上最独特的风景线。
汀湘十里，图源0731房产网
春风过境，肆意生长。
翻阅那个时代，或许比起自由多元的楼市，更让人感触的是那些寄托在建筑上的“城市梦”。
长沙如果有千种可能，那十年至少描绘了八百种。
虽然放在现在来看，很多设计都已经过时，很多创想过于虚无，大多非科班出身没什么背景的房地产企业的节奏也稍显青涩，在不断变奏的时代中迷失是一个必然结果。
但这些品牌、这些建筑依然为长沙带来了一个足够精彩的章节，他们身上依然有着不可磨灭的时代印迹。
犹记得，当时的房地产广告也是恰逢黄金时代，在各种精心制作的楼书上，你能看到每个项目的畅想与诚意。
但眼下这些也很难再看到了。
很多时候我们路过这些风格鲜明的建筑，虽然他们的大多数都在时光的侵蚀下趋于陈旧，但心中总会有个念头：
如果在另一个平行宇宙中，这些品牌这些产品能够在长沙延续存活，曾经那种对于长沙的畅想成为现实，现在的楼市会是什么样，现在的长沙又会是什么样？
一定会很不一样。
当然，这都是后话，但进入10年代中后段，不可避免的标准化开始规训市场，最早的一批理想主义者倒下，生意回归生意。
房地产变得无聊、毫无创意，附着于房子本身的理想也不再燃烧。
12年到20年，受限于融资成本/回款要求/利润考量，楼市正式进入高杠杆周转时代，标准化建筑、产品系列开始兴起。
其中最典型的两个流派，一个是恒大与碧桂园，靠着几套模型吃遍全国，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的风格。审美多样化的需求率先被抛弃。
恒大极具特色的立面，图源贝壳
另外一个则是万科与龙湖。万科的标准系、精装、物业至今仍被人们广为称赞，而2012年，几乎所有的长沙楼市从业者都去参观了湘风原著。
龙湖·湘风原著
一个看重的是市场，一个着重点在产品，两条完全相反的路，也走向了截然不同的未来。
或许，眼下的场景也是对这十年最好的总结。恒大与碧桂园依然身陷囹圄，但万科与龙湖的进阶仍在继续。
而在标准化之外，如何在保有高口碑的同时，奔向更大的市场则是万科与龙湖等房企面临的问题。
所以，产品系应运而生。
在前几年，产品系在长沙的发展是相当成功的。
房企品牌想要快速获取信任，那么同一产品系的前作无疑是最好的样板。而如果你想要和过去的差印象告别，那么只需宣扬自己打造的是高端产品系就能轻松将自己与自己割席。
这里涉及的产品序列众多，就不再一一举例。
在很长一段时间内，高端产品系也已经成为了人们做决定的原因之一，甚至有些像恒大碧桂园从城市到县城的影响力一样。
当然结果也是一样。
在越来越多的“水土不服”和越来越多“狼来了”的“事故”后，产品序列在长沙的套用也很难再让顾客买单，世界是世界，长沙是长沙，此前是此前，以后归以后。
而在最近的几年，各大房企似乎也找到了这个问题的答案。
在改善兴起的大时代下，那种曾经的“长沙梦”被再度提及，我们也能在长沙再次看到那种“定制”般的诚意。
比如绿城、比如万科、比如招商、比如运达、比如龙湖。
虽然还是产品序列的基础，但这次多了些更不一样的东西——因地制宜。
运达会展湾
标准化基础上再革新，每个项目的呈现变得不一样，更贴合市场，也更贴近人们的实际需求了。
极度内卷的市场下，房企们也愿意跟随人们的需求喜好去调整、进阶。回望二十年，兜兜转转，长沙楼市似乎又回到了最开始的本真——为城市、为土地、为人，造房子。
当然，这二十年也少不了惋惜的部分。
比如湘江世纪城，如果有更超前的规划，此刻的北城江岸会不会更加瞩目；又比如说望城、含浦，如果当年的布局能够更加细致些，楼盘的开发进度再慢一点，现在的城市界面会不会又不一样。
当然，没人能够提前预知，也没人能够改变过去。每个时代都有自己的专属背景，在当时他们也是楼市的明星，也为长沙和长沙人带来了一段专属的城市记忆。
而在长沙楼市二十年后的今天，无论是城市格局还是楼市产品，长沙的旧时代都正式告一段落。
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。”一切重新开始。
2.
从洼地，到洼地
2022年，长沙城市经济总量接近1.4万亿，全国位列15。这大概就是这座一个不沿海不靠边的内陆城市，奋进之路上一个模糊的剪影。
但“怪异”的是，长沙2022年内六区楼市均价不到1.3万/平，在全国省会城市中“倒数”。
一个对比是，在GDP榜单上一路跟随的合肥，去年楼市均价稳居2字头。
这可能是一个长期徘徊在人们心间特别费解的问题：
长沙城市与长沙楼市，到底有多大的关联？
不好说。总之一个把炒房与反炒房当作“楼市主要矛盾”地方，投资性置业要小心。
长沙的起点低，一部分来自于城市的发迹晚。
2003年，长沙GDP仅有929亿，位列全国第37名。
图源网络
2004年，阳光100第一批房子，单价2400元/平。这在当时算得上楼市“新贵”，城市最中心的侯家塘，彼时也不过2000出头。
这也是长沙楼市市场化开启时的城市基本面，也为长沙楼市20年叙事路径埋下一个伏笔。
相对滞后的经济基础，也很难产生多高的上层建筑。
彼时的长沙还没有网红城市带来的声量与经济，人口又要面临珠三角城市的虹吸，城市能级并不高，城市文化也因为一场大火而近乎断代。
洼地的不只是房价，更是城市的方方面面。
而随着城市二十年的火热发展，无论是湘江新区滨梅洋的成功，还是网红长沙、最幸福城市的头衔，大量人口的涌入、新一线城市的崛起，都让这座城市的面貌焕然一新。
只是，长沙的房价依然在同级城市中位于洼地。
你可以说是长沙的城市量级、购买力依然不足，也可以说是大环境都是泡沫只有长沙“人间清醒”。但摆在二十年轴线上，始终贯穿长沙楼市的，是逃不脱的“调控”二字。
早在2008年初，初露头角的长沙楼市就经历了珠三角楼市调整的冲击，紧接着下半年又碰上了世界级的金融海啸。
楼市惨淡，到处都是降价潮、低首付，首付1万起安家长沙，也正是这个时代的产物。
而到了09年，经历了惨痛一年的长沙楼市终于迎来暴涨的年代，江景房率先抢跑，部分楼盘单价甚至突破了万元大关。但好日子没过多久，到了11年，长沙又开始严控的时代。限购启动，利率上浮、门槛增高，整个市场再度回归沉寂。
图源：克而瑞
要知道，彼时长沙的均价也不过几千块，而作为刚需聚集地的金星北更是3字头4字头遍地，但当时的金星北某楼盘，1周来访客户都不及10组。
每次火刚要旺起来，就迎面一盆冷水，似乎是长沙房价二十年的最佳写照。
后面的故事大家都知道了，直至16年合肥炒房团进入长沙，梅溪湖的暴涨开始辐射整座城市，长沙楼市才得以进入普遍万元时代。
但紧跟其后的，是17年的长沙史上最严楼市调控。
多次加码，调控范围扩大，限售年限延长，购房资格门槛提高的同时，严格限制购房套数、提升首付比例，实行严格价格备案、审批等措施，从而抑制市场投机需求，保障刚性需求，推动市场回归理性。
自此之后，长沙楼市正式迈入限购、限贷、限价、限售“四限”时代，直至今年才有了一个相对大幅的放松。
为什么长沙房价不高政策却一直这么紧？
这个问题问了很多年依然没有一个明确的答案。
但在近几年的国家议题与社会环境中，相信越来越多的人也能体会这座城市的不易。
毕竟，房住不炒就是最大的民生。
而调控之外，城市性格也决定着长沙房价的难涨。
其实，长沙并不是一个偏爱房地产的城市，直到2016-2017年看见合肥炒房团在“去库存”运动里赚的盆满钵满，长沙人这才集体醒悟。
就连其他城市早就沸沸扬扬的“学区房”，2016年左右才在长沙传开。
比起把钱投资在房地产，过好当下的生活才是长沙人要紧的事。这是刻在骨子里的性格基因，也是长沙人民幸福度的关键来源。
所以，与其说是低房价带来了长沙的幸福度，不如说是长沙政府和人民，对于生活的要求决定着长沙房价普遍到不了一个很高的位置。
与此同时，还有城市扩张速度等多方面的原因。
奔向特大型城市的路上，凭空多出来的板块与土地，最终还是要用来盖房子，金星北、含浦、开福后，还有滨水新城、高铁西、丁字镇、大王山接力。
竞争大，价格自然也很难一下子涨起来。
当然，对于价格的评判落到每个人身上也不一样。
有人说，房价偏低宏观上影响资金流入城市，有人说，低房价有利于人口持续流入，也有人说长沙房价还是太高买不起。
站在各自的立场都能自圆其说，但问题关键在于我们能否从其中得到真实的获得感。
无论有意与否，当下长沙首套房的友好度，也已经成为了其面向全国的一个优势。不信，你可以看下新鲜出炉的人口数据，再不然，也可以看下某书宜居城市的榜单头名。
3.
从老城，到老城
至少在明面上，这20年长沙楼市给予了城市足够多的获得感。
在垂直维度，九龙仓、世茂大厦、运达中央广场等摩天大楼将长沙抬进全国摩天城市前十，200+全国第七、300+全国第五。
在水平方向，市区建设从当年二环未成形的版图，直接铺出了三环开外，建成区面积从约130平方公里扩张到约600平方公里，增长近五倍。
滨梅洋、省府、高铁等多个板块，成为城市新的中心。
但在早些年的长沙楼市，其实是没有地理位置定义板块之说的。带江景的统称江景板块，烈士公园旁的是湖景，市区则是中心市区、普通市区与别墅。
更不用说当时“宁要河东一张床，不要河西一套房”的河西了。
当时长沙的城区，还是伍家岭、桔园、火车站、银盆岭、溁湾镇等所围成的极小圈。
而现在，城市的南边迈过大王山奔向九华，西边扩展到梅溪湖二期、雷锋湖，北面是丁字镇与滨水新城，东面又到了空港黄兴。
山水洲是过去，城市是现在的主角。
大河西的三大天王板块滨梅洋都已长成，并拥有了相当强悍的辐射能力，而他们的前缀也随着时间更改，落在了中部首个国家级新区——湘江新区麾下。长沙也从当初的老九门进化成为中部相当独特且极具实力的新一线都会城市。
但是，在不断的外扩中，楼市的中心却在不断回缩。
过去，房企落位老城是因为城市只有这么大，人们的安家选择只在这里。现在，房企不谋而合地回归老城则是因为：
当城市越来越大，核芯也越来越核心。
城市更新成为了新时代的主命题，以长沙悦府、万科瑧湾汇引领的城市更新大平层是最红的明星。
而在20年后的新开篇，招商蛇口 江山·境、长沙润府、万科璞悦湾、中海星樾府等一众城市更新项目也已经落位，更无需说供地手册中大量的城市更新用地。
招商蛇口 江山·境效果示意图
这是人们等待已久的回归主城的机会，也是城市更为难得的再次升级。
不出意外的话，我们应该马上也能迎来一个主城豪宅崛起的年代。届时，长沙的过去与未来，长沙的高度与广度，那些张扬热烈的性格、敢为人先的故事，只留存在史册中的楚汉名城、千年潇湘，那些关于中部崛起、国际战略的伟大宏图与瑰丽梦境......
都将再一次又一次地被提起。
风雨二十年，我们很难说清是城市引导着楼市，还是楼市塑造着城市。
但这二十年，长沙与长沙楼市艰难走过，虽然仍有惋惜的部分，但更多的，是值得铭记的场景和值得留存的故事。
后续，我们也将以“长沙楼市二十年”的专栏继续与大家共同回顾这二十年的潇湘风雨，也欢迎各位在评论区留下你的故事与感受。
长沙楼市，与一座城的20年，这一次，与你一同见证。
联系客服
