--------------------------------------------------------------------------
日前，朝阳法院抽取了近年审理的582件商品房预售合同案件进行调研，发现其中大部分是因逾期交房引发，这类案件存在五种情形，四大审理难点，对此，该院提出了三条建议。
五种情形
一、开发商未取得商品房预售许可证
开发商在合同约定的交房日期未取得商品房预售许可证，致使房屋无法开工建设，或者违法建成了房屋，但因为不能提供相关文件而无法向购房者交房，约占30%。
二、购房者认为房屋存在质量问题拒绝入住
购房者在收房时认为房屋存在质量问题，或者认为房屋不符合合同约定的质量要求或装修标准，从而拒绝在合同约定的时间内收房，并在此后要求开发商承担逾期交房违约责任，约占30%。
三、开发商因购房者不交纳费用拒绝其入住
开发商因购房者不向其交纳由其代收代缴的房屋公共管理维修基金、契税、产权证代办费等费用，而拒绝在约定的交房时间让购房者入住，从而引发诉讼，约占20%。
四、开发商“一房二卖”
开发商“一房二卖”，致使在合同约定的交房时间内无法向购房者交房，约占10%。
五、开发商工作失误
开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房，约占10%。
四大审理难点
一、纠纷发生在购房者和房地产开发公司之间，购房者充当原告者居多，在成讼前已经多次交涉，积怨较深，所以在诉讼中对抗较为激烈，案件调解难。
二、在商品房经过验收合格后，购房者是否有权再对房屋进行核验后再收房，或者购房者在收房后经核验确认房屋主体质量存在问题，能否向开发商主张逾期交房违约金。
三、房屋销售合同未将竣工验收作为交房条件进行的房屋交付和未达到验收条件而进行的房屋交付是否有效。
四、房屋竣工验收是否必须经过向有关部门备案才算符合交付条件。
三条建议
一、加大法制宣传力度，提高购房者的法律意识和风险意识，尤其在购房过程中应注意审查开发商的相关资质条件及购房合同中的房屋交付条款。
二、有关部门应该有效利用竣工验收备案制度，切实加强对房屋竣工验收行为的审查和违法验收行为的处罚，同时探索改革现行的房屋整体验收模式，以确保验收的针对性和实效性。
三、法院应依法、合理进行裁判，对经核验后确认房屋主体质量不合格的，确认房屋交付行为无效；对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的，确认房屋交付行为有效，开发商无需承担逾期交房违约责任，但应履行相应保修义务，消除纠纷的发生。
