未收到收房通知书是否算逾期交房

陕西 05-27 16:18  悬赏 0  发布者:Jane_L…… 给我留言  回答:(3)

2010年10月5日签订《商品房买卖合同》，2010年10月5日支付首付款，剩余贷款，银行于2010年11月3日开始放款，截至2012年8月8日，已提前结清全部贷款。合同第8条约定，2012年10月31日前，出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，房屋经验收合格后交付给买受人使用。楼房于2012.12.15竣工,2013.1.31取得验收合格（距交付日已达92日）,但开发商却在2012.10.30日向业主寄出了收房的书面通知但并没有送达业主。
1、开发商未按合同约定履行按期交付房屋，也未按合同履行书面告知和书面催告的义务，业主于2013.3.3日(距交付日已过去123日)前去询问书面通知事宜,开发商告知书面通知于2012.10.31日由快递寄出,但拿不出证据证明快件已经送达买受人的证据(事实是书面通知的快递件没有注明买受人的电话联系方式而被当作退回件退回给寄件人),截至2013.5.27开发商拒不承认没有履行书面通知的义务,也不承担违约责任并赔偿由此导致买受人的损失，请问律师：业主没有收到书面通知导致的延期交房可否追究是因为开发商的违约没有履行书面通知导致的延期交房？
2、且不论业主没有收到书面通知，开发商在没有取得楼房验收合格的92天前就向业主寄出了收房的书面通知的快件，请问该书面通知是否有效？
3、合同约定开发商逾期交房超过90日，业主可以退房，开发商向业主支付已付款2%的违约金。违约金太低，请问业主能否要求赔偿实际损失？
4、除了向银行多支付还贷利息外，首付款的利息和提前结清款的利息如何计算？都是按同期贷款利率还是同期存款利率？利息是否可以按总房价计算（因为银行已经于2010.11.3将贷款付给开发商,此时开发商已经拿了全款进行前期开发）？
5、利息计算的截止日期是2013.1.31还是2012.3.3或是开发商实际给付日(截至2013.5.27开发商一直拖延、拒不承认没有送达书面收房通知给业主)

问题补充：

协商后，开发商同意解除合同并按合同赔付违约金，但违约金还不到贷款利息的三分之一（实际损失除了贷款利息外，还应包括首付款至今近两年零八个月的利息+提前结清款至今近10个月的利息）。恳请律师对以上提问1，2，3，4，5做一一解答。谢谢