在美国做任何投资，都要考虑税收的因素，尤其是股权投资，无论是股票、私募、房地产，或许有丰厚的收益，但要交给Sam大叔一大笔资本利得税，如同身上割下的肉，让投资人非常心疼。于是，投资人用401K退休金或IRA来投资，大部分可以有延迟交税的好处。那么，有没有什么免税的办法，能让投资人彻底免掉资本利得税呢？
去年，美国政府推出一种Opportunity Fund资本利得税豁免政策，凡是在Opportunity Zones区域内投资，所得的资本利得税可以10年后全免。不仅如此，去年已有的资本利得（还没有交税），可以投入Opportunity Zones里的项目，将享受2026年后才需交税的延迟好处。
如果一个项目带来的资本利得回报可观，那么这部分利得税免与不免，将差别巨大! 短期资本利得税率，是按个人收入税率；长期资本利得税率23.8%，也几乎1/4回报交了税。OZ资本利得税全免，将为股权项目带来空前的优惠。
iCross新推出的公寓开发股权项目，不仅享受10年资本利得税优惠，同时将申请新421A房产税减税政策，将大大降低项目运营成本，更好地提高股权回报。这座位于Astoria的出租公寓，2年半左右建好，3年左右投资本金在银行再贷款后可以返还，然后拥有公寓对应的股权资产，获得租金净收益，满足OZ的10年税收要求下，销售物业，一次性收回免资本利得税的股权收益。
所以，这个股权项目，投资人当了一回开发商，也拥有物业，享受出租租金，最后物业销售时，享受税收优惠。作为股权投资人，所有这些工作都由项目公司完成，投资人坐收项目各个阶段的不同收益（10年年IRR回报率18-22%）。
OZ项目与普通房地产股权和买房做房东投资方式比较如下，可以说OZ股权是普通股权和买房的组合，但更具有回报和税收优势。
大开发商进驻 打造市场
项目地段在纽约皇后区Astoria（地段介绍请看下面市场概览和周边环境），是一个历史悠久的生活社区。而位于Astoria水岸的哈莱角（Hallets Point), 近年来逐渐走进人们视野。由于和曼哈顿上东区一河之隔，去年新增的轮渡码头航线，使该地区驶往曼哈顿变得方便。从项目步行5分钟，乘坐四站轮渡，直达曼哈顿中城34街，上下班期间免费班车送至附近各地铁。一站轮渡来到罗斯福岛，岛上康奈尔大学新建的科技学院将每年带来数千学生。两站轮渡10分钟到达长岛市亚马逊新总部大楼，亚马逊员工迈下轮渡，即可上楼上班，没有上下班的堵车烦恼，节约通勤时间。所以，轮渡交通将方便未来的大学生和亚马逊员工，将大量人群带入项目地段。
如此有市场潜力的地段引来纽约大开发商Durst的注意。作为曼哈顿911新世贸大厦的开发商，Durst在纽约乃至美国开发商的地位毋庸置疑。拥有一百多年历史的Durst开发世家，已开发管理130万平尺曼哈顿顶级办公和商铺，300万平尺住宅，享誉全国和世界。
Durst的项目地段和我们的地段只有2分钟步行，属于同一条街区，如上图所示，Durst计划沿河边Halletts Point，分阶段建成7座共2400套大型商用住宅摩天大楼 (Halletts Point Mega Project)。目前，第一座已经建成，近期开始出租。这片沿河的高档公寓群，建成后将很像长岛市河边出租楼群，对该地区产生深远的影响。不但带来数千住户，更将改变该地区的人群结构，将年轻人从曼哈顿带到这里，同时楼群的商业配套将有效地改变现有商业缺乏的现状,带动地区发展，我们的项目将从这些改变中大大获益。
另外，离项目步行9分钟的位置，是纽约本土开发商Criterion Group和中建美国地产联合开发的另一处大型出租型公寓楼盘。该项目第一期工程将建成一栋6层的小楼，提供142套高级公寓，预计2020年上半年完工。第二期工程将建成一栋9层的大楼，共提供569套高级公寓。
周边这两处大型楼盘，将有力地带动地区发展和人群的涌入。
项目资金结构
从资金结构上看，该项目的开发总成本（含土地价格）为3,760万美元，建筑贷款和夹层贷款共2,310万美元，占比73%；总股本1,050万美元，占比28%，其中已到位的其他股东股本900万，iCross股本150万。具体明细如下显示：
建筑贷款 | $23,098,382 | 61% |
夹层贷款 | $4,000,000 | 11% |
总股本 | $10,050,000 | 28% |
其他股东股本 | $9,000,000 | 86% |
iCross股本 | $1,500,000 | 14% |
项目总成本 | $37,598,382 |
财务预测
该项目股权投资，投资周期3年左右，项目建成并向银行再贷款后，返还投资人本金，股权留在项目中，参与每年现金流分红，直到2029年项目出售后，按股份分红。同时，在第4年到第10年期间，每年享受租金收益。所以，投资人总收益来源于以下三方面：
开发利润：项目3年建好后的市场价值与成本价的差值
租金收益：第四年--第10年的每年租金收益
10年后公寓升值收益：10年后公寓销售与建好后的价值差值
按周边同类新建公寓目前的市场租金预测，Studio月租金$1,900和两房两卫$3,200，并按每年3%租金增长速度，可以预测10年平均IRR项目回报率在20-25%水平。除去iCross基金管理费用，投资人可以预计年IRR回报18-22%，为期10年，一共1.8倍到2.3倍收益。其中约50%来自开发收益，10%来自租金收益，40%来自10年内的公寓升值。
如果以10万美元投资为例，3年左右时间，银行再贷款后，本金可以返还。第四年至第10年分别获得$537, $1,259,$2,002,$2,768,$3,557, $4,370, $5,207, $6,069和$6,957净租金收入(逐年增加，对应的收益率为0.5%，1.3%，2.0%，..., 6.9%）。10年后公寓出售，投资人获得一次性约$20-22.2万美元回报，这部分回报是完全豁免资本利得税，也就是净得$20-22.2万美元回报。
地产概览
该项目（3-11 27th Street, Astoria, NY, 11102) 位于纽约皇后区Astoria北角，隔河相望曼哈顿上东区，地铁M和R号线，五站地铁可以抵达中央公园5大道。五分钟步行到轮渡站，一站轮渡到罗斯福岛，两站轮渡到长岛市，四站轮渡到曼哈顿34街。项目占地约合12,663平方英尺，建筑总面积约70,706平方英尺，提供54套高档出租公寓。此外，该楼宇配套还包括一楼8,000平尺约商铺区域，二楼约10,000平尺community facility, 27个地下自动停车位，屋顶花园，健身房，活动厅和住户休闲区。
公寓将建成单间Studio和两卫两卧套房，单间适合单身年轻人和学生，两卫两卧套房适合小家庭或单身年轻人合租。
市场概览
该地区周边公寓出租类型有Studio，一房和两房一厅和两厅户型。目前市场上，Studio月租金价格为$1,875-$2,228，一房$2,400-$3,083，两房一卫$2,900，两房两卫$3,166-$4,800。
考虑到市场租金行情，结合公寓的户型，本公寓目前预计建成后，Studio单间月租金$1,900， 两房两卫月租金$3,200，将符合目前市场租金水平，性价比更高，会有一定竞争力。
除了公寓租金以外，一楼商铺和二楼community facility的租金收入，将给项目每年带来$80万美元以上的租金收入。由于该地段周边商铺较少，人口密集，所以项目一楼和二楼提供的商铺，将给该地区提供必需的日常配套。一楼商铺譬如便利超市、快餐店或酒庄，都会在该地段受到极大欢迎，也是该项目未来收益的重要来源。
周边环境
Astoria位于皇后区长岛市北面，与长岛市相连，与曼哈顿上东区隔河相望。这里早期居民大多是希腊移民，因此曾经被称为纽约市的“小希腊”。Astoria交通方便，N,W地铁线15分钟可到曼哈顿，开车5分钟可到长岛市商务中心。有多条巴士线路（Q18,Q19,Q20,Q103等），可方便到达长岛市、机场以及皇后区其他区域。同时Astoria也有许多CITI共享单车停靠点，方便短距离出行。
目前，Astoria社区拥有近9万常住人口，其中白人占比接近50%，其余比例较高的是亚裔和拉丁裔人口。随着近年来市政府的重新规划，Astoria也越来越受到年轻人的欢迎，这里地铁附近生活配套成熟，有超市、药店，有各种本土口味的餐厅、酒吧、精品小店和艺术展览馆。Astoria还是著名钢琴品牌Steinway & Sons 纽约工厂的所在地。
Astoria还有多个河滨公园，包括Astoria公园，苏格拉底雕塑公园等，为人们提供了锻炼、休闲的理想场所。
项目进展
该项目已经开工，预计2年半左右完工，2021年中可以入住。到目前为止项目已进展以下工作：
2019年1月，拆除工作完成，等待房屋验收 （以下图一）
2018年12月，地质勘测 （图二）
2018年12月，旧楼地基拆除完毕后，开始净土回填 （图三）
2018年11月，旧楼地上建筑拆除完毕，清理地基结构 （图四）
周围竞品租金比较
项目周边同类公寓的市场租金列举如下。Vernon Tower建成2018年，距项目地段两个街区，月租金Studio$2,170, 两室两卫$3,898。
Graffiti House at 11-07 Welling Cout 只有一室一厅一卫户型，月租$2,891。
建成于2018年的14-01 Broadway两室两卫，月租金3,585。
建于2015年的11-05 30th Road, Studio月租金$1,972, 两室两卫$3,369。
综
上所述，iCross最新推出的Opportunity Zones股权投资项目，投资位于Astoria Halletts Point的出租商住公寓开发，将享受该地区未来变化带来的升值潜力。起投10万美元，股权投资人将获得开发利润 持有年租金收益 10年后的楼盘升值，预计年IRR回报率18-22%，预计三年左右本金返还，投资10万美元将在第10年获得20-22.2万美元回报，并在第4年-第10年获得0.5%-6.9%递增的年租金收益，以享受Opportunity Zone资本利得税全免的优惠政策。该项目近期开放，欢迎预约认购！
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